在美國大部分地區，100萬美元的住宅已不再保證奢華。多年來持續的價格上漲——由長期住房短缺和疫情期間歷史低房貸利率的後遺症所推動——已將數百萬處房產推入七位數領域。

根據美國全國房地產經紀人協會（NAR）的分析，估值達100萬美元或以上的美國自住住宅數量從2005年的約150萬戶增至2024年的690萬戶。這些房產目前佔住房市場的8%，而二十年前僅為2%。

這一轉變在高成本地區最為明顯。夏威夷約40%的自住住宅估值達100萬美元或以上，而加州和華盛頓特區約三分之一的住宅已達到這一門檻。相比之下，在密西西比州、北達科他州和西維吉尼亞州，百萬美元住宅僅佔房產的約1%。

房地產經紀公司The Agency創辦人兼副主席Billy Rose向FOX Business表示，100萬美元的標誌在多年前就已不再代表洛杉磯的真正奢華。

「在洛杉磯，這裡似乎有太多的財富和太多的高檔住宅，以至於百萬美元的門檻現在實際上只是入門級，」Rose說。他指出，該地區的一些首次購房者從約250萬美元或300萬美元開始搜尋。

買家在許多市場也面臨頑固的價格和有限的庫存。Rose表示，賣家仍固守在借貸成本較低時達到的價值，而買家則等待更好的交易。

「這在某種程度上造成了買家和賣家之間的對峙局面，」他說。

100萬美元的門檻似乎也以可量化的方式影響買家行為。根據NAR的數據，自2015年以來，售價略低於100萬美元的住宅數量約為略高於100萬美元的2.4倍。買家可能將搜尋條件設定在該整數以下，在超過該數字時面臨不同的房貸要求，或遇到從100萬美元開始徵收的稅費。

在許多高成本地區，由聯邦住房金融局每年設定且近年來已上調的聯邦合規貸款限額，仍低於 typical 房價，這意味著百萬美元房產的買家通常需要獲得巨額貸款（jumbo loans），這類貸款比合規房貸有更嚴格的審核標準和更高的首付要求。

紐約的豪宅稅是門檻相關成本的一個例子。NAR報告指出，該稅自1989年起適用於100萬美元或以上的住宅購買，儘管經通膨調整後，這一金額今天約相當於270萬美元。這1%的稅費為購買100萬美元住宅增加了10,000美元的成本。

「我認為你需要關注這些門檻是否需要提高，更符合時代的要求，」Rose說。

根據The Agency的一份近期報告，奢華的重新定義已超越美國邊境。The Agency的Steve Bailey指出，在多倫多附近的市場，100萬加幣——約合731,000美元——已無法購買真正的奢華房產。他表示，這些市場的奢華住宅通常從170萬至300萬加幣起步，約合120萬至220萬美元。

美國住房市場同時朝兩個方向發展。Zillow近期的一份報告發現，奢華需求正在飆升，而入門級住宅的銷售則隨著該領域庫存增加而走軟。

Rose將這一趨勢描述為更廣泛的「K型經濟」的反映，在這種經濟中，富裕買家享有更大的財務靈活性，而低收入買家則面臨越來越大的壓力。

「它正在造成富者和貧者之間更大的鴻溝，」他說。

FOX Business的Eric Revell對本報導有貢獻。