2026年第二季(Q2),中東危機帶來的地緣政治不確定性促使承租方重新評估時程、成本與空間承諾,菲律賓辦公室市場的成長動能因而停滯。在資本支出假設升高之下,租賃決策被推遲至下半年,承租方優先選擇續租而非搬遷或擴編。即便如此,市場仍握有復甦的有利條件,尤其房東正為爭取更精挑細選的租戶群而競爭,承租方也更加審慎權衡彈性、法規遵循與區位條件。彈性辦公空間與管理式辦公方案日益受到青睞,而第45號行政命令(AO No. 45)預期將擴大菲律賓經濟特區管理局(PEZA)認證物業在大馬尼拉的選項,並支援資訊科技與業務流程管理(IT-BPM)及全球能力中心(GCC)的需求。

中東危機抑制辦公室需求

截至2026年上半年(H1),大馬尼拉錄得33.6萬平方公尺的辦公室成交,其中第二季佔14.5萬平方公尺,較前季下滑24%,使該季成為2024年以來較為疲軟的時期之一。此次放緩反映的是租賃決策遞延,而非全面性萎縮,因為退租面積仍維持在正常水準,且主要與租約自然到期有關,而非大規模縮編或中途解約。

主要中央商業區(CBD)持續扮演需求支柱。馬卡蒂CBD以2026年上半年約6.5萬平方公尺的成交領先大馬尼拉,博尼法西奧堡(Fort Bonifacio)以6.3萬平方公尺緊隨其後。曼達盧永(Mandaluyong)以4.7萬平方公尺寫下最顯著的增幅,受惠於一宗即將落成辦公大樓的大型預租交易。傳統產業承租方仍是最大需求來源,其次為第三方外包企業與GCC。

在大馬尼拉以外,外省辦公室需求明顯轉弱。2026年上半年外省成交僅6.5萬平方公尺,低於一年前的15.9萬平方公尺,創2022年以來最疲弱的上半年表現。伊洛伊洛(Iloilo)以2.2萬平方公尺的成交保持領先,宿霧(Cebu)以1.9萬平方公尺居次,後者仍受制於宿霧IT園區(Cebu IT Park)與宿霧商業園區(Cebu Business Park)可租庫存有限。

下修空置率與淨吸納量預測

截至2026年上半年,大馬尼拉空置率為19%,與近幾季大致持平,並優於一年前的20%。鑑於需求轉弱,高力國際(Colliers)將2026年全年淨吸納量預測下修至30萬平方公尺,年底空置率預測調整為19.3%。2026年上半年未有新案完工,但下半年預計約有43.4萬平方公尺新供應進場,使房東持續面臨透過定價、設施與大樓認證建立差異化的壓力。這也使下半年成為關鍵考驗,檢視需求能吸納多少即將釋出的庫存,而不致迫使業主加碼租賃讓步或重新定位較舊物業。

彈性辦公向前推進

彈性辦公空間已成為市場上最明確的亮點之一。2026年上半年淨吸納量年增一倍至約6,000個座位,大馬尼拉的彈性辦公存量達到約6萬個座位。彈性辦公空間業者也在傳統承租需求中佔有相當比重,反映市場對這類辦公模式的需求。

其吸引力顯而易見:彈性與管理式方案將長期且資本密集的承諾,轉化為期限較短、更易彈性擴充的義務。對於在人力成長、混合辦公政策或擴編時程上仍存不確定性的承租方而言,此模式提供更高的靈活度並降低裝修風險。對房東而言,與彈性辦公業者合作有助於更快活化閒置樓層、建立未來傳統租戶的潛在來源,並提升在直租需求放緩大樓中的競爭力。

第45號行政命令可望支撐需求

第45號行政命令在此時對辦公室部門別具意義。該政策將大馬尼拉的資訊科技(IT)園區與IT中心排除於第18號行政命令(AO No. 18)的暫停令之外,可望為IT-BPM企業與GCC重新開放更多符合PEZA標準的據點。截至2026年上半年,大馬尼拉約有790萬平方公尺的PEZA認證辦公存量,其中約146萬平方公尺可供出租。高力國際並估計,目前約有68.1萬平方公尺的可租空間正處於PEZA審核或申請程序,若獲核准,可望納入符合標準的庫存。

此舉應有助於先前因偏好次市場內PEZA選項有限而推遲租賃決策的承租方。然而,影響將因地區而異。博尼法西奧堡、馬卡蒂CBD與C5走廊的選址窗口仍相對有限,而灣區(Bay Area)、馬卡蒂邊緣地帶(Makati Fringe)、奎松市(Quezon City)與奧爾蒂加斯CBD(Ortigas CBD)等次市場,則擁有更充足的現有與潛在PEZA供應。因此,承租方應及早行動、擴大候選清單,並主動接洽認證仍在審核中的房東。

結論

儘管中東危機持續壓抑租賃氛圍,承租方仍應避免被動觀望。租約檢視應在到期前18至24個月展開,以保留談判籌碼、爭取有利條件,並覓得符合長期業務需求的空間。PEZA登記的承租方應同時留意已認證與審核中的大樓,尤其是在供給受限地區,符合標準的空間可能迅速被吸納。在使用率、人力規模或成本仍不明朗的情況下,也應將彈性辦公空間與管理式辦公方案納入考量。

選址時也應更加重視大眾運輸導向開發。隨著通勤時間與人才留任及重返辦公意願的關聯日益密切,鄰近現有與未來交通樞紐的區位可望維持較高韌性。另一方面,房東應透過提升設施水準、取得綠色認證,以及藉由翻新、重新定價或更明確的永續策略重新定位較舊的PEZA物業,為更精挑細選的承租市場做好準備。市場或許正處於較為緩慢的週期,但及早行動的承租方與房東,將在需求回溫時占據最有利位置。

Kevin Jara為高力國際菲律賓(Colliers Philippines)董事暨租戶代表業務負責人,Kath Taburada為該公司資深市場分析師。