印度房市出現結構性轉變，轉向高端與豪宅：CareEdge Ratings
重點速覽
- •CareEdge Ratings 指出，印度房市正結構性轉向高端與豪宅，平價住宅在新推案中的占比持續下滑。
- •營建成本與土地價格上揚，加上 PMAY 購屋利息補貼逐步退場，使低於 450 萬盧比的建案對建商吸引力下降。
- •開發商資產負債表轉強，大型上市開發商透過預售收款改善與負債降低擴大市占。
- •MMR 與 NCR 等西部與北部市場房市銷售降溫，而班加羅爾、海德拉巴與清奈受惠於 IT 就業成長，表現維持穩健。
- •高端化趨勢的未來取決於房貸利率、家庭所得成長，以及開發商是否重返平價住宅市場。
根據 CareEdge Ratings 的報告，印度房市正經歷結構性轉變，轉向高端與豪宅產品，平價住宅在新推案中的占比持續下滑。
該評級機構指出，富裕買家的強勁需求與開發成本上升是這波轉變的主要驅動力。即使印度部分主要城市的整體房市銷售因購屋負擔壓力與買方趨於謹慎而降溫，此一轉變仍在持續。土地與營建成本上揚使低價建案對開發商而言可行性降低，而疫情後的需求主要由資金充裕、較不依賴房貸的大型買家所帶動。
平價住宅在高端市場面前節節敗退
CareEdge Ratings 的評估顯示，新推供給的結構正在改變，開發商日益將推案重心放在高端與豪宅類別，而非曾主導印度住宅市場的平價住宅。此趨勢與 2015 年之後數年的情況形成逆轉，當時平價住宅占推案大宗，部分受惠於「總理住宅計畫」（Pradhan Mantri Awas Yojana）下的購屋利息補貼等政府獎勵措施。隨著該補貼窗口逐漸退場，加上營建與土地成本高漲，低於 450 萬盧比的建案對建商吸引力下降，儘管該價格帶的首購需求依然對價格高度敏感。
開發商資產負債表轉強
在需求結構轉變之外，該機構指出開發商的資產負債表已有所改善，反映整體產業建商的財務體質更為健全。這波整合是繼 2010 年代的產業困境之後出現的，當時高槓桿建商、停滯建案，以及 2016 年的廢鈔政策與其後的法規變革，淘汰了體質較弱的業者。近年來在推案與銷售中占比不斷提高的大型上市開發商，受惠於預售收款改善與負債降低，使其能以較少的外部借貸推動高端建案。
房市銷售呈現顯著的城市分歧
報告亦強調各城市房市表現存在顯著差異。
西部與北部市場降溫，南部城市維持韌性
根據 CareEdge Ratings，西部與北部市場的房市銷售已見降溫，而南部城市維持穩健。此分歧反映各地不同的市場動態：孟買大都會區（MMR）與首都區（NCR）在疫情後房價漲幅超過所得成長的強勁行情後趨於冷卻；班加羅爾、海德拉巴與清奈則持續見到穩定的去化，受惠於資訊科技及相關產業白領就業的持續成長。
高端化趨勢未來如何演變，將取決於房貸利率走勢、家庭所得成長，以及開發商是否重新評估回歸平價住宅市場——在該領域，政府政策支持與庫存經濟學仍是關鍵變數。
