《金融時報》於22日報導一名購屋者在傳統房貸之外，另以價值325,000美元的比特幣作為抵押，申請130,000美元的比特幣擔保貸款——質押金額為借款金額的2.5倍。

重點先看：抵押比為每借1美元需質押2.50美元的比特幣；逾期付款60天後，質押的比特幣可能被清算；預先申請的貸款需求金額已達3.6億美元；而130,000美元的貸款以7.40%利率計算，每月還款約900美元。

交屋時拿到兩筆貸款，宣傳中卻只提一個數字

Better與Coinbase於3月宣布該產品，並於8月正式開放，將其定位為首創的代幣擔保合規房貸——加密貨幣抵押品結合符合房利美標準的房屋貸款，兩家公司將此架構定位為為新一代借款人擴大購屋機會。Better隨後向CoinDesk表示，預先申請的貸款需求金額已達3.6億美元，高於其從候補名單預估的2.6億美元。公布的數字涵蓋的是申請需求金額，而非實際放款；有多少預先申請最終完成交屋，是下一個值得關注的數據點。

借款人在交屋時實際上會取得兩筆貸款。第一筆是針對房屋的合規房利美房貸。第二筆用於支付現金頭期款，並以質押的比特幣加上房產的第二順位抵押權作為擔保。兩筆貸款均由Better承作，期限為15年或30年固定利率，且質押的比特幣無法幫助借款人取得主要房貸的資格。

Better的產品頁面將此決策定位為「賣出」與「質押」之間的選擇。其默認示例顯示，期初「預估淨效益」為46,000美元——主要是購屋者不再需要支付的頭期款現金。但這項比較忽略了交屋日之後的一切。

保留,000美元比特幣的代價

這位《金融時報》報導的借款人質押了325,000美元的比特幣，但這並不是該貸款所保留的曝險金額。他的替代方案是賣出約130,000美元——加上應繳稅款——並保留其餘部分。第二筆貸款換來的是對這130,000美元部分的持續曝險，而全部325,000美元則處於鎖定狀態。

單就頭期款貸款而言：

• 借款金額： 130,000美元
• 每月還款： 約900美元
• 30年利息： 約194,000美元

這些數字僅為示例：以7.40%利率分360期還款，即房利美（Freddie Mac）截至10月15日的30年期平均利率。Better的實際定價取決於核貸審核。此計算不包括主要房貸、費用、房產稅與保險，並假設不提前還款。

以該7.40%的週平均利率計算，借款人每月支付約900美元，以持有130,000美元的比特幣。只有當這部分比特幣的漲幅在稅後超過利息與費用時，質押才算划算。還款金額是固定的；收益卻不是。

比特幣的第60天，房屋的第180天

Better表示，比特幣價格下跌絕不會觸發補繳或強制出售。其常見問題將此與保證金貸款作對比——後者即使按時還款，抵押品仍可能在設定的貸款價值比門檻被自動清算。

逾期時間表如下：

• 第1天： 逾期於錯過付款的次日開始起算。
• 第30天： 補繳欠款使帳戶恢復正常的期限。
• 第60天： Better可能清算質押的比特幣。
• 第180天： 可對房屋啟動止贖程序。

這項保障涵蓋的是價格，而非收入。一個同時遭受加密貨幣價格下跌與失業打擊的家庭，雖可避開追繳保證金，但仍必須按時還款，才能避免比特幣在第60天被出售。而且由於頭期款貸款也帶有第二順位抵押權，房屋同樣為其提供擔保。

鎖定至房貸還清為止——且可能被挪作他用

對於比特幣何時歸還，Better的常見問題給出了三種不同的答案。一種說法是頭期款貸款還清後即歸還。另一種說法是要等主要房貸全部還清或再融資後才歸還。第三種說法是當房屋出售且頭期款貸款結清後釋放。Better向CoinDesk表示，抵押品將持續鎖定，直至傳統房貸還清或再融資——以30年期貸款而言，這可能意味著數十年。

在此期間，這些幣未必會閒置。Better告訴CoinDesk，其可能將質押的比特幣再質押（rehypothecate），挪作其他用途，前提是必須保留等值的金額以便在結清時歸還。借款人被的是相同數量的比特幣，未必是相同的幣，且取決於Better能否交付。兩家公司告訴CoinDesk，Coinbase僅擔任託管方與技術提供商，不參與放貸決策或清算決定。

稅務考量——以及真正關鍵的考驗

避免出售可以避免稅單。美國國稅局（IRS）將數位資產視為財產，因此出售可能實現資本利得。Better的示例採用單一20%稅率，但聯邦長期資本利得稅率依收入而為0%、15%或20%，短期利得則按一般所得課稅，結果還取決於持有人的成本基礎。Better本身也建議借款人諮詢稅務顧問。

決定性的問題是現金流。質押的比特幣在鎖定期間無法用於付款，因此只要兩筆貸款存續，借款人的收入就必須同時負擔兩者。

本文僅供資訊參考，不構成財務、法律或稅務建議。貸款條件與資格各有不同；相關計算僅為示例。