据Universidad de las Hespérides比特币硕士项目主任Kristyna Mazankova介绍，西班牙近期推出的住房措施凸显了政府可能改变房产所有权相关规则的风险。这一问题重新引发了关于比特币能否成为家庭另一种长期财富积累资产的讨论。

几十年来，西班牙家庭一直依靠土地和房产来积累长期财富。Mazankova认为，政府于9月29日批准的两项紧急住房法令使这一策略变得更加不确定。这些措施虽被作为应对住房压力的举措推出，但也引发了对合同稳定性和住房供应的质疑。

两项住房法令

西班牙政府于9月29日批准了两项紧急法令，即reales decretos-ley。根据西班牙宪法，这一机制仅适用于"异常和紧急需要"的情况。法令一经批准立即生效，此后国会有30天时间予以批准或废止。政府将住房改革拆分为两项法令，以便分别进行表决。

第一项法令将租金涨幅限制至2027年底。如果现有租金已高于官方参考价格指数设定的上限，则不得上涨。在其他情况下，双方可协商调整租金，但若无新的协议，涨幅不得超过2%。

据国家统计局数据，西班牙9月份通胀率为4.9%。因此，如果租金被限制在规定的上限之内，该措施可能会随时间推移降低房东的实际收入。

第二项法令规定，若双方均未发出通知，最短租期届满后租约必须自动续签。续租以连续五年为一个周期，若房东为法人实体则为七年。房东若无法律所列理由终止合同，必须向租客支付补偿。

在可能的情况下，补偿将按照国家租金参考系统计算，且不得低于租客每居住一年一个月租金的标准。实际上，该措施将削弱房东收回房产或按当前市场价格重新出租的能力。

据Provivienda summary称，这些措施同样适用于已经签署的合同，自其下一个续约日期起生效。批评人士认为，这些法令可能违宪，因为它们追溯性地改变了双方在不同规则下达成的私人协议。他们援引西班牙宪法第9.3条，该条款禁止限制个人权利的条款具有追溯效力。

国会并未解决这一宪法问题。10月2日，第一项法令以178票对172票被否决，第二项法令以184票对166票被否决。随后，首相Sánchez宣布于11月29日举行大选。

部长理事会随后再次批准了两项法令，仅作出技术性修改，并将其提交国会常设委员会（Diputación Permanente）。该机构在国会解散后取代全体议院。Junts党的投票在此并非必需。Sánchez表示，涵盖自动续租的法仅在常设委员会批准后才会生效，而非在《官方公报》（BOE）上刊登后立即生效。某报咨询的法学家认为此举近乎滥用法律。因此，自动续租规则能否生效取决于常设委员会的批准，而11月29日的大选将决定下一届国会的构成。

这些措施使人们关注到在严格规则下运营与投资完成后规则发生改变之间的区别。

房源撤出市场

在国会表决之前，业主便已开始撤下房源。据EDATV报道，西班牙一档电视节目称，大约2,900条租房房源在约四小时内从房产门户网站撤下。

据LaBandera报道，马德里的房源在不到24小时内下降约20%，从11,815套降至9,398套。这些数据为早期且未经审计的数字，但表明部分业主作出了即时反应。

其他司法辖区也记录过类似效应。在柏林，2020年实施的租金冻结为期五年。当时的研究发现，受管制公寓的供应量大约减半，而未受管制的租金上涨。德国宪法法院于2021年裁定该法律无效。

在旧金山，斯坦福大学研究人员Diamond、McQuade和Qian于1994年开展的研究发现，扩大租金管制有助于现有租客继续居住，但也发现房东将受管制的住房供应减少了约15%，而全市租金上涨了约5%。

在加泰罗尼亚，2024年在压力区域实施的租金上限虽然减缓了价格增长，但据Fedea数据、由idealista报道，巴塞罗那的租房房源下降了22.2%，而马德里则增长了3.9%。

西班牙在1946年至1985年期间曾实行强制性的、近乎永久性的租约延期。该制度使旧租金被冻结数十年，同时业主减少建筑维护，市中心逐渐衰败。1985年的Boyer法令终止了这一制度。新的自动续租措施在影响房东对房产控制方面，被认为与此前的模式相似。

住房供应短缺

文章指出的核心问题是西班牙的住房短缺。2025年，约有24万个新家庭成立，而竣工住房仅约9.2万套。据Cantabria Económica报道，西班牙央行估计2021年至2025年家庭形成与住房建设之间的累计缺口约为75万套。

该报告指出，可建筑用地稀缺、城市开发缓慢以及僵化的规划规则是障碍。据Hespérides报道，经济学家Daniel Fernández Méndez等人认为，限制性的土地政策和日益严格的建筑标准使得即使在当前价格下，建筑开发也无利可。

文章认为，在限制新建筑的同时限制现有住房的收益，会从两个方向压缩供应。业主可能会出售、推迟决定或让房产空置，而不是冒险面对在无法控制的规则下长期占据房产的租客。如果可供出租的房屋减少，剩余房产的价格可能会上涨，而更多租客可能被迫进入没有合同和法律保护的非正规租赁安排。

购房也未必是替代选择。推高租金的同一短缺问题也使购房更难负担。部分房东可能被迫出售，但买卖市场的调整通常比租赁房源慢得多。抵押贷款高于房产市场价值的业主可能根本无法出售，而其他人则可能等待政府更迭，让公寓继续空置。

比特币与规则稳定性

文章将房产与比特币进行对比，理由是建筑物始终受其所在司法辖区法律的约束。相比之下，比特币协议的供应上限为2,100万枚，这一规则17年来从未改变。任何政府部长都无法直接限制其收益、冻结资产协议或扩展他人在私人钱包所持代币上的权利主张。

比特币还可跨境转移，且可以小额购买。房产通常需要首付、抵押贷款、公证和长期财务承诺，而比特币可以逐步购买。这些特性被认为是一些家庭可能将比特币与住房一并考虑、而非取而代之的原因。

文章还指出，比特币存在巨大的价格波动。在2017年高点后不久购入的比特币持仓在一年内损失了近四分之三的价值，随后多次跑赢西班牙住房市场。过往表现不能预测未来回报，比特币的价值可能大幅下跌。住房对比仅衡量价格变化，未包含租金收入、税费、维护和购置成本。

文章指出，家庭始终需要住房，并将继续购买或租住房屋。问题在于作为投资持有的房产，尤其是对于寻求终身积累财富的小型投资者而言。文章认为，比特币可以作为长期持仓加以考虑，同时强调其价格短期内可能大幅下跌，且不适合近期所需的资金。

因此，西班牙批准的这些措施使两种不同的风险成为焦点：房产面临其所在固定辖区内规则变化的风险，而比特币则面临巨大的市场价格波动。无论国会最终作出何种决定，这场争端已向西班牙业主表明，合同签署后其条款仍可能改变。

原文章"The Real Estate Market Is Dead in Spain. Long Live Bitcoin"最初发表于Bitcoin Magazine，作者为Kristyna Mazankova。