在美国大部分地区，100万美元的住宅已不再保证意味着奢华；多年持续的房价上涨——受长期住房短缺以及疫情期间历史性低按揭利率的影响——已将数百万套房产推入七位数价格区间。

根据美国房地产经纪人协会（NAR）的一项分析，美国自住住宅中估值达到或超过100万美元的数量已从2005年的约150万套上升至2024年的690万套。这些房产目前占住房市场的8%，而20年前仅为2%。

这一变化在高成本地区最为显著。夏威夷约40%的自住房屋估值达到或超过100万美元，而加利福尼亚和华盛顿特区约有三分之一的住房达到这一水平。相比之下，密西西比州、北达科他州和西弗吉尼亚州价值100万美元的房屋仅占约1%。

房地产经纪公司The Agency创始人兼副董事长Billy Rose告诉FOX Business，100万美元这一门槛在洛杉矶多年前就已不再代表真正的奢华。

Rose表示：“在洛杉矶，这里似乎有很多财富，也有很多高端住房，因此现在100万美元的门槛实际上只是入门。”他补充说，该地区一些首次购房者的搜索起点大约是250万美元或300万美元。

在许多市场，买家也在面对顽固的高价和有限的库存。Rose说，卖家仍锚定在借贷成本较低时期形成的估值，而买家则在等待更好的交易。

他说：“这就让买家和卖家之间形成了一种对峙。”

100万美元这一门槛似乎也会影响买家的行为。NAR数据显示，自2015年以来，成交价略低于100万美元的房屋数量约为略高于100万美元房屋的2.4倍。买家可能会将搜索范围设定在这一整数门槛之下，面对超过该门槛后不同的按揭要求，或者遇到从100万美元起征的税费。

在许多高成本地区，联邦合规贷款额度——由联邦住房金融局每年设定，并在近年来上调——仍低于当地典型房价，这意味着购买百万美元房产的买家往往必须申请jumbo loans，此类贷款的审批标准比合规按揭更严格，首付要求也更高。

纽约的豪宅税就是门槛相关成本的一个例子。根据NAR报告，该税自1989年起适用于100万美元及以上的住宅购买，尽管按通胀调整后，这一金额今天大约相当于270万美元。1%的税率会为购买一套100万美元住宅增加1万美元成本。

Rose说：“我认为你需要考虑这些门槛是否需要提高，并更符合当下实际。”

根据The Agency最近的一份报告，奢华定义的变化也不限于美国。The Agency的Steve Bailey指出，在多伦多附近的市场，100万加元——约合73.1万美元——已不足以购买真正的豪宅。Bailey表示，这些市场的豪宅通常起步价更接近170万至300万加元，约合120万至220万美元。

美国住房市场正同时朝两个方向发展。最近一份Zillow报告发现，豪宅需求正在激增，而随着该细分市场库存增加，入门级住房销售正在放缓。

Rose将这一趋势描述为更广泛的“K型经济”的体现，即富裕买家拥有更大的财务灵活性，而低收入买家面临更大压力。

他说：“这正在造成更大的分化，你知道，就是拥有者和无产者之间的分化。”

FOX Business的Eric Revell对本报道有贡献。