2026年第二季度（Q2），受中东危机带来的地缘政治不确定性影响，租户重新评估租赁时机、成本与空间承诺，菲律宾写字楼市场的增长势头陷入停滞。租赁决策被推迟至下半年，在资本支出预期上调的背景下，租户更倾向于续租而非迁址或扩张。即便如此，市场仍具备复苏的抓手——业主正为争夺更为挑剔的租户群体展开竞争，租户也在更审慎地权衡灵活性、合规性与区位。灵活办公空间与托管办公方案日益受到青睐，而第45号行政令（AO No. 45）预计将扩大马尼拉大都会经菲律宾经济区署（PEZA）认证的选址范围，并满足信息技术和业务流程管理（IT-BPM）以及全球能力中心（GCC）的需求。

中东危机抑制写字楼需求

截至2026年上半年（H1），马尼拉大都会写字楼成交量为33.6万平方米，其中第二季度为14.5万平方米。这相当于环比下降24%，使第二季度成为2024年以来较为疲软的时期之一。此轮放缓反映的是租赁决策的推迟，而非全面收缩——退租面积仍处于正常水平，且主要与租约自然到期相关，而非大规模缩减规模或取消租约。

主要中央商务区（CBD）继续支撑需求。马卡蒂CBD以约6.5万平方米的2026年上半年成交量领跑马尼拉大都会，其次是博尼法西奥堡（Fort Bonifacio），为6.3万平方米。曼达卢永（Mandaluyong）改善幅度最大，成交4.7万平方米，主要受一宗即将落成写字楼项目的重大预租交易带动。传统租户仍是最大的需求来源，其次是第三方外包企业和GCC。

在马尼拉大都会以外，外省写字楼需求明显走弱。2026年上半年外省成交量仅为6.5万平方米，低于去年同期的15.9万平方米，创下2022年以来最疲弱的上半年表现。伊洛伊洛（Iloilo）仍居首位，成交2.2万平方米，宿务（Cebu）以1.9万平方米紧随其后，后者仍受限于宿务IT园区（Cebu IT Park）和宿务商务园区（Cebu Business Park）可租库存有限。

空置率与净吸纳量预测下调

截至2026年上半年，马尼拉大都会空置率为19%，与近几个季度大体持平，并较一年前的20%有所改善。鉴于需求走软，高力国际（Colliers）将2026年全年净吸纳量预测下调至30万平方米，年底空置率预测调整为19.3%。2026年上半年没有新增项目竣工，但下半年预计将有约43.4万平方米新增供应入市，这将继续迫使业主通过定价、配套设施和楼宇认证实现差异化。这也使下半年成为一项关键考验——需求能否消化即将入市的库存，而无需迫使业主加大租金优惠力度或对老旧物业重新定位。

灵活办公向前推进

灵活办公空间已成为市场最明显的亮点之一。2026年上半年净吸纳量同比增长一倍，达到约6,000个工位，马尼拉大都会灵活办公总存量达到约60,000个工位。灵活办公空间运营商也贡献了传统租户需求中的相当份额，反映出市场对这类办公模式的需求。

其吸引力显而易见：灵活办公与托管办公方案将长期、重资本的承诺转化为期限更短、更具弹性的义务。对于仍不确定员工规模增长、混合办公政策或扩张时机的租户而言，这一模式提供了更高的灵活性，并降低了装修风险。对业主而言，与灵活办公运营商合作有助于更快盘活空置楼层、建立未来传统租户的储备，并在直租需求放缓的楼宇中提升竞争力。

第45号行政令有望支撑需求

第45号行政令出台正值写字楼行业的关键时刻。该政策将马尼拉大都会的信息技术（IT）园区和IT中心豁免于第18号行政令（AO No. 18）的暂停措施，有望为IT-BPM企业和GCC重新开放更多符合PEZA标准的选址。截至2026年上半年，马尼拉大都会拥有约790万平方米经PEZA认证的写字楼存量，其中约146万平方米可供出租。高力国际还估计，目前约68.1万平方米正在PEZA审批或申请中的可租空间，若获批准，可纳入合规库存。

这将使因首选细分市场PEZA选择有限而推迟租赁决策的租户受益。不过，影响将因区位而异。博尼法西奥堡、马卡蒂CBD和C5走廊的选址窗口仍然相对有限，而湾区、马卡蒂边缘区、奎松市和Ortigas CBD等细分市场则拥有更充足的现有及潜在PEZA供应。因此，租户应尽早行动、扩大备选清单，并主动接洽认证仍在审批中的业主。

结论

尽管中东危机持续压制租赁情绪，租户仍应避免被动观望。租约复核应提前18至24个月启动，以保留谈判筹码、争取有利条款，并锁定符合长期业务需求的空间。PEZA注册租户应同时关注已认证和审批中的楼宇，尤其是在合规供应可能被迅速消化的供应紧张区位。在使用率、员工规模或成本仍不确定的情况下，也应考虑灵活办公空间与托管办公方案。

选址还应更加看重公交导向型开发项目。随着通勤时间与人才留存和重返办公室参与度的关联日益紧密，靠近现有及规划中交通枢纽的区位可能更具韧性。与此同时，业主应为更加挑剔的租户市场做好准备，通过提升配套设施、争取绿色认证，以及通过翻新、重新定价或更清晰的可持续发展战略对老旧PEZA资产重新定位，来增强竞争力。市场或许正经历一段较慢的周期，但尽早行动的租户与业主将在需求回归时占据最有利位置。

Kevin Jara是高力国际菲律宾（Colliers Philippines）租户代表业务董事兼负责人，Kath Taburada是高力国际菲律宾高级市场分析师。