据CareEdge评级，印度住宅市场正经历结构性转变，高端及豪华住房在新建项目中的份额持续上升，经济适用房占比则不断缩小。

该评级机构表示，富裕购房者需求增强和开发成本上升是推动这一转变的关键因素。即便在印度部分主要城市整体住宅销售因购房压力和买家情绪趋于谨慎而放缓的背景下，这一转变仍在发生。投入品成本和土地价格上涨使低价项目对开发商的可行性降低，而疫情后的需求主要由规模更大、资金更充裕、对住房贷款依赖较低的高端买家引领。

经济适用房份额让位于高端细分市场

CareEdge评级的评估显示，新增供应的结构正在发生变化，开发商 increasingly 将新推盘集中于高端和豪华类别，而非曾经主导印度住宅市场的经济适用房板块。这一趋势与2015年后的几年形成反转，当时经济适用房在政府激励措施（如总理住房计划下的信贷挂钩补贴计划）支持下主导了大部分新推盘。随着该补贴窗口逐步收窄，加之建筑和土地成本高企，450万卢比以下的项目对开发商的吸引力下降，尽管该价格区间内首次购房者的需求依然对价格高度敏感。

开发商资产负债表改善

在需求结构转变的同时，该机构指出开发商的资产负债表有所改善，反映出整个行业建筑商的财务状况更加健康。这一整合源于2010年代行业的整体承压——当时高杠杆开发商、停工项目以及2016年废钞令和随后的政策变化淘汰了实力较弱的参与者。近年来占据越来越多推盘和销售份额的大型上市开发商受益于预销售回款改善和负债降低，使其能够在较少依赖外部借款的情况下为高端项目提供资金。

住宅销售呈现显著的城市分化

报告还强调了各城市住宅市场表现的显著差异。

西部、北部市场降温；南部城市保持韧性

CareEdge评级称，西部和北部市场的住宅销售有所放缓，而南部城市保持韧性。这种分化反映了各地不同的市场动态：孟买大都会区（MMR）和国家首都区（NCR）在疫情后价格涨幅超过收入水平的强劲行情后出现降温；而班加罗尔、海得拉巴和金奈在信息技术及相关行业白领就业持续增长的支撑下，销售吸纳保持平稳。

高端化趋势未来的走向将取决于住房贷款利率走势、家庭收入增长，以及开发商是否重新考虑进入经济适用房市场——在这一领域，政府政策支持和库存经济性仍是关键变量。

来源：Economic Times Markets