Налог Нью-Йорка на pied-à-тере был задуман для того, чтобы взимать средства с владельцев второго жилья, достаточно состоятельных, чтобы не жить в городе на постоянной основе. Предложение, продвигаемое членом законодательного собрания штата Зохраном Мамдани в ходе его кампании за пост мэра, предусматривает ежегодную надбавку для резиденций, не являющихся основным местом жительства, стоимость которых превышает установленный порог. Однако это предложение повлекло за собой непредвиденный эффект: оно вынуждает домовладельцев среднего и рабочего класса, включая тех, кто уже проживает в своих домах, впервые обращаться за консультациями по наследственному планированию, зачастую по часовым ставкам, которые им прежде не приходилось оплачивать, за советами, к которым состоятельные семьи имели доступ на протяжении поколений.

Широкая огласка вокруг офиса мэра и списка из более чем 680 000 объектов недвижимости Нью-Йорка — примерно каждого пятого из примерно 3,6 миллиона жилых единиц города, — которые теоретически могут подпадать под новый налог, также подчеркнула, насколько публичной является большая часть данных о собственности. Записи о недвижимости в Нью-Йорке были доступны для поиска на протяжении многих лет через городскую автоматизированную информационную систему городского регистратора (ACRIS), однако консолидированный список надбавок сделал эту видимость невозможной игнорировать. В процессе это привлекло внимание к преимуществам получения законной конфиденциальности или риску непреднамеренного раскрытия личных данных (доксинга) со стороны Gracie Mansion.

«Состоятельные люди и лица с ультравысокой стоимостью активов давно участвуют в этой игре, — сказал Майлз Фишер, партнёр, совместно возглавляющий группу практики по трастам и наследственным делам в Harris Beach Murtha. — Остальные某种程度上 навёрстывают упущенное». Он отметил, что это навёрстывание недёшево. Многие домовладельцы среднего и рабочего класса «вынуждены в ситуацию, когда им приходится садиться за стол с юристами», чтобы получить консультации по планированию, которые обеспеченные семьи получили много лет назад. «Не обязательно быть богатым человеком, чтобы иметь то, что стоит защищать, — добавил он. — Мы видим это повсеместно».

Поводом послужило раскрытие публичных записей. Когда Департамент финансов опубликовал дополнительный файл оценки pied-à-terre, внимание прессы сосредоточилось на пентхаусах и владеющих ими ООО. Однако неотфильтрованный файл охватил гораздо больше, чем объекты класса люкс. Он также включил скромные дома в Бейсайде, частные дома на Стейтен-Айленде и другую недвижимость, владельцы которой, возможно, не осознавали, что их имя, адрес и оценочная стоимость находились в общедоступной для поиска базе данных. Многие до сих пор этого не знают.

Фишер сказал, что реакция была предсказуемой. «Анонимность желательна, когда её можно достичь, — отметил он, — но анонимность, как правило, лишь часть задачи. Это часть налогового плана, часть наследственного плана, часть защиты активов и ограничения ответственности». Иными словами, конфиденциальность — это дверь; наследственное планирование — то, что за ней.

Сценарий «падения и травмы»

Для Фишера самая фундаментальная причина перевода недвижимости в ООО или траст не имеет ничего общего с налогами или публичными записями. Это ответственность, и она применима к дому за миллион долларов на Стейтен-Айленде так же напрямую, как и к пентхаусу на Central Park South. Медианная цена покупки кооперативной квартиры на Манхэттене составляет $850 000, а кондоминиума — $1,75 млн, что в среднем даёт $1,225 млн.

Приводимый им пример прост: кто-то поскальзывается и падает на вашей собственности. Если объект принадлежит ООО или трасту, а не оформлен на имя владельца, пострадавший может подать иск против юридического лица, но личные активы владельца — сбережения, другую недвижимость и пенсионные счета — остаются недосягаемыми. «Единственное, что подпадает под этот иск, — это активы внутри этого ООО или траста, — сказал Фишер. — Все мои личные активы будут защищены».

Он отметил, что существуют способы разрушить эту структуру, если юридическое лицо управляется ненадлежащим образом, в том числе если с ним обращаются «как с копилкой», смешивают средства или не ведут надлежащую документацию. Но при правильном ведении ООО ограничивает личную подверженность рискам.

Фишер также мягко возразил против мнения о том, что подобное планирование предназначено только для состоятельных людей. Говоря о домовладельцах, которые могут оказаться в списке объектов pied-à-terre, он сказал, что даже небольшие частные владельцы могут иметь основания для использования таких структур. «У вас есть эти бедные люди на Стейтен-Айленде, чьи имена значатся в списке Мамдани, и они считают себя бедными. У них дом за миллион долларов, но это, вероятно, в пять раз превышает все их остальные активы. Это довольно извращённая ситуация», — сказал он.

По его словам, небольшие владельцы используют те же структуры, что и сверхбогатые, по четырём основным причинам: ограничение ответственности, организация активов, избежание завещательного производства и снижение налогового бремени.

Ограничение «прозрачности»

Прежде чем кто-либо поспешит реструктурировать свои активы, Денис Модерски, партнёр по налогам штата и местным налогам в PKF O'Connor Davies, указывает на важное ограничение: перевод недвижимости в ООО или траст сам по себе не освобождает владельца от надбавки pied-à-terre.

«Даже в случае с трастом город заявил, что применяет принцип прозрачности», — рассказала она Fortune. «Поэтому, даже если вы начнёте переводить недвижимость в траст, вам всё равно придётся задаваться вопросом, какие записи городу придётся изучить — потому что существует потенциальный риск: даже если вы передадите эту недвижимость в ООО или другое юридическое лицо, это правило прозрачности будет применяться, и налогоплательщик всё равно может подпадать под надбавку».

Согласно правилу прозрачности, город рассматривает фактического владельца юридического лица как налогоплательщика для целей надбавки. Изменение имени в документе не меняет того, кто должен оплатить счёт. Реструктуризация может решить вопросы конфиденциальности и ответственности, но не устраняет саму надбавку.

«Они оценили эту стоимость для объектов с гораздо более низкой стоимостью, но ставка гораздо выше», — добавила Модерски. «Когда вы размышляете об оценке, нужно смотреть на это с обеих сторон».

Она отметила, что наблюдает рост обращений от владельцев, которые не являются типичными клиентами по трастам и наследственным делам. «Могу сказать, особенно в случае с более публичными записями, они могут захотеть это сделать, потому что не хотят, чтобы эта публичная информация была доступна», — сказала она. Конфиденциальность остаётся реальным мотивом, даже если правило прозрачности влияет только на налоговый счёт, а не на публичность записей.

Объект недвижимости, находящийся в ООО или трасте с названием вроде «Five Park Place Trust», представляет собой иную запись в публичном реестре по сравнению с объектом, оформленным на имя физического лица.

Как состоятельные люди оформляют свои активы

Фишер отказался обсуждать конкретные имена, появившиеся в недавних материалах о списках собственности, но описал типичную модель среди сверхбогатых владельцев, стремящихся к анонимности. Они часто называют трасты нейтральными именами, такими как «the XYZ trust» или «the Five Park Place trust», вместо собственных имён, и именно отзывный живой траст — основа более широкого наследственного плана — часто удерживает недвижимость.

Он предположил, что ситуация с pied-à-terre указывает на структурное решение, которое могли бы рассмотреть и домовладельцы со средним доходом: отдельное юридическое лицо, используемое исключительно для владения недвижимостью для целей публичной регистрационной записи, не связанное с более широкой структурой наследственного планирования лица. Таким образом, конфиденциальность записей о собственности не потребовала бы реструктуризации всего наследственного плана при каждом изменении закона.

Что происходит при отсутствии плана

Самый серьёзный вариант этого разговора не связан с налогом на pied-à-terre. Речь идёт о том, что происходит с домом после смерти владельца.

Фишер описал случай, который запомнился ему: клиент, умерший в начале 30-летнего возраста без завещания, оставивший супругу и маленьких детей. Согласно закону о наследовании по закону штата Нью-Йорк, который применяется при отсутствии завещания, имущество было разделено по закону между вдовой и трастом для детей. Квартира пары была оформлена наполовину на вдову и наполовину в траст для несовершеннолетнего. «Не то, чего хотел бы бедный тридцатилетний муж», — сказал Фишер, но без документа, выражающего его пожелания, ответ определён законодательно.

Траст меняет это. Он позволяет владельцу контролировать не только то, кто унаследует, но и когда и как. Он может не допустить попадания наследства в руки восемнадцатилетнего, избежать вовлечения активов в оспариваемое завещательное производство и сохранить «защищённое» качество богатства для следующего поколения так же, как оно было защищено для человека, который его создал.

Ничего из этого не является новым. Такое планирование давно доступно любому, кто готов за него платить. То, что изменилось в прошлом месяце, заключается в том, что электронная таблица на короткое время заставила несколько сотен тысяч нью-йоркских домовладельцев осознать, что их имена находятся в публичной записи, о которой они никогда не задумывались, и некоторые начали задавать вопросы, на которые их более состоятельные соседи ответили много лет назад.

Вопрос ответственности применим в равной степени как к частному дому в Бейсайде, так и к пентхаусу на Манхэттене. Сценарий Фишера с падением и травмой прост: если кто-то получает травму на собственности домовладельца и эта недвижимость находится в ООО или трасте, а не оформлена на имя владельца, «единственное, что подпадает под этот иск, — это активы внутри этого ООО или траста. Таким образом, все мои личные активы будут защищены».

Он отметил, что существуют способы разрушить эту структуру, но при надлежащем ведении юридического лица — и если с ним не обращаются «как с копилкой» — личная подверженность рискам ограничивается границами траста или ООО.

Модерски подтвердила это предостережение. «Даже в случае с трастом город заявил, что применяет принцип прозрачности. Поэтому, даже если вы начнёте переводить недвижимость в траст», — рассказала она Fortune, — «вам всё равно придётся задаваться вопросом, какие записи городу придётся изучить — потому что существует потенциальный риск: даже если вы передадите эту недвижимость в ООО или другое юридическое лицо, это правило прозрачности будет применяться, и налогоплательщик всё равно может подпадать под надбавку».

Этот материал был первоначально опубликован на Fortune.com