Дом за $1 миллион больше не гарантирует роскошь во многих регионах США, поскольку годы устойчивого роста цен — на фоне хронического дефицита жилья и наследия исторически низких ипотечных ставок в период пандемии — перевели миллионы объектов в категорию семизначной стоимости.

Число домов в США, занятых владельцами и оцениваемых в $1 миллион или выше, выросло примерно с 1,5 миллиона в 2005 году до 6,9 миллиона в 2024 году, согласно анализу Национальной ассоциации риелторов (NAR). Сейчас на такие объекты приходится 8% рынка жилья против 2% двумя десятилетиями ранее.

Наиболее заметен этот сдвиг в дорогих регионах. Примерно 40% домов, занятых владельцами на Гавайях, оцениваются в $1 миллион или выше, тогда как примерно треть домов в Калифорнии и Вашингтоне, округ Колумбия, достигла этого уровня. Для сравнения, дома стоимостью $1 миллион составляют лишь около 1% объектов в Миссисипи, Северной Дакоте и Западной Вирджинии.

Билли Роуз, основатель и вице-председатель агентства недвижимости The Agency, сообщил FOX Business, что планка в $1 миллион в Лос-Анджелесе перестала означать настоящую роскошь много лет назад.

«В Лос-Анджелесе, похоже, здесь очень много богатства и очень много жилья высокого уровня, поэтому порог в $1 миллион сейчас — это по сути входной уровень», — сказал Роуз. Он отметил, что некоторые покупатели, приобретающие жильё впервые, в этом регионе начинают поиск примерно с $2,5 миллиона или $3 миллиона.

Покупатели также сталкиваются с устойчиво высокими ценами и ограниченным предложением на многих рынках. Роуз сказал, что продавцы по-прежнему ориентируются на оценки, сформировавшиеся тогда, когда стоимость заимствований была ниже, а покупатели ждут более выгодных предложений.

«Это создало своего рода состязание в упор между покупателями и продавцами», — сказал он.

Порог в $1 миллион, по-видимому, также влияет на поведение покупателей в измеримом смысле. С 2015 года примерно в 2,4 раза больше домов было продано чуть ниже отметки $1 миллион, чем чуть выше неё, согласно данным NAR. Покупатели могут задавать фильтры поиска ниже круглого числа, сталкиваться с иными требованиями по ипотеке выше этого уровня или с налогами, которые начинают применяться с отметки $1 миллион.

Во многих дорогих регионах федеральный лимит соответствующего займа — ежегодно устанавливаемый Федеральным агентством жилищного финансирования и повышавшийся в последние годы — по-прежнему ниже типичных цен на жильё, а значит покупателям домов стоимостью $1 миллион часто приходится брать jumbo loans, для которых характерны более строгие требования к оценке платёжеспособности и больший первоначальный взнос, чем для соответствующих ипотек.

Налог на особняки в Нью-Йорке — один из примеров расходов, зависящих от порогового значения. Этот налог применяется к покупкам жилья стоимостью $1 миллион и выше с 1989 года, хотя с учётом инфляции эта сумма сегодня эквивалентна примерно $2,7 миллиона, отмечается в отчёте NAR. Налог в размере 1% добавляет $10,000 к стоимости покупки дома за $1 миллион.

«Я думаю, нужно посмотреть, не следует ли повысить эти пороги, чтобы они больше соответствовали времени», — сказал Роуз.

Согласно недавнему отчёту The Agency, переопределение роскоши не ограничивается США. На рынках рядом с Торонто 1 миллион канадских долларов, или около $731,000, уже не позволяет купить по-настоящему роскошный объект, отметил Стив Бейли из The Agency. По его словам, роскошная недвижимость на таких рынках обычно начинается примерно с 1,7 миллиона до 3 миллионов канадских долларов, или около $1,2 миллиона до $2,2 миллиона.

Рынок жилья США одновременно движется в двух направлениях. Недавний отчёт Zillow показал, что спрос на жильё класса luxury резко растёт, тогда как продажи жилья для первого покупателя ослабевают по мере увеличения предложения в этом сегменте.

Роуз назвал эту тенденцию отражением более широкой «K-образной экономики», в которой состоятельные покупатели обладают большей финансовой гибкостью, а покупатели с более низкими доходами испытывают всё большее давление.

«Это создаёт более глубокий разрыв между, знаете ли, имущими и неимущими», — сказал он.

В подготовке материала участвовал Eric Revell из FOX Business.