Динамика филиппинского рынка офисов приостановилась во втором квартале (Q2) 2026 года: геополитическая неопределённость, вызванная кризисом на Ближнем Востоке, заставила арендаторов пересмотреть сроки, затраты и обязательства по площадям. Решения по аренде сдвинулись на вторую половину года, при этом на фоне более высоких предположений о капитальных затратах арендаторы отдавали приоритет продлению договоров, а не переезду или расширению. Тем не менее у рынка остаются рычаги восстановления, особенно учитывая, что арендодатели конкурируют за более избирательную базу арендаторов, а сами арендаторы тщательнее взвешивают гибкость, соответствие требованиям и расположение. Гибкие рабочие пространства и управляемые решения набирают популярность, а Административный указ (AO) № 45, как ожидается, расширит перечень аккредитованных Управлением экономических зон Филиппин (PEZA) вариантов в Манильской агломерации и будет отвечать потребностям отраслей информационных технологий и управления бизнес-процессами (IT-BPM) и глобальных центров компетенций (GCC).

Кризис на Ближнем Востоке ослабляет спрос на офисы

По итогам первого полугодия (H1) 2026 года в Манильской агломерации было зафиксировано 336 000 квадратных метров (кв. м) офисных сделок, из которых на второй квартал пришлось 145 000 кв. м. Это означало снижение на 24% в квартальном выражении, что сделало второй квартал одним из наиболее слабых периодов с 2024 года. Замедление отражало отложенные решения по аренде, а не широкомасштабное сжатие: возвраты площадей оставались на обычных уровнях и в значительной степени были связаны с естественным истечением сроков аренды, а не с крупным сокращением площадей или расторжением договоров.

Ключевые центральные деловые районы (CBD) по-прежнему формировали основу спроса. ЦДР Макати возглавил Манильскую агломерацию с примерно 65 000 кв. м сделок в первом полугодии 2026 года, за ним следовал Форт-Бонифасио с 63 000 кв. м. Мандалуйонг показал самый заметный рост — 47 000 кв. м — благодаря крупной сделке предварительной аренды в новом офисном проекте. Традиционные арендаторы оставались крупнейшим источником спроса, за ними следовали сторонние аутсорсинговые компании и глобальные центры компетенций (GCC).

За пределами Манильской агломерации спрос на офисы в провинциях существенно ослабел. Провинциальные сделки за первое полугодие 2026 года составили лишь 65 000 кв. м против 159 000 кв. м годом ранее, что стало самым слабым результатом первого полугодия с 2022 года. Лидировала Илоило с 22 000 кв. м сделок, за ней следовала Себу с 19 000 кв. м, при этом последняя по-прежнему ограничена нехваткой свободных площадей в парках Cebu IT Park и Cebu Business Park.

Пересмотренные прогнозы вакантности и чистого поглощения

Вакантность в Манильской агломерации по состоянию на первое полугодие 2026 года составляла 19%, оставаясь практически стабильной по сравнению с предыдущими кварталами и улучшившись относительно 20% годом ранее. С учётом более слабого спроса Colliers пересмотрела прогноз чистого поглощения на весь 2026 год до 300 000 кв. м, а прогноз вакантности на конец года — до 19,3%. В первом полугодии 2026 года не было завершено ни одного нового проекта, однако во втором полугодии ожидается около 434 000 кв. м нового предложения, что сохраняет давление на арендодателей, вынуждая их выделяться за счёт ценообразования, инфраструктуры и аккредитаций зданий. Это делает вторую половину года ключевой проверкой того, насколько спрос сможет поглотить предстоящее предложение, прежде чем владельцам придётся усиливать уступки или репозиционировать более старые объекты.

Гибкие форматы набирают обороты

Гибкие рабочие пространства стали одним из самых явных светлых пятен рынка. Чистое поглощение в этом сегменте удвоилось в годовом выражении, достигнув примерно 6 000 рабочих мест в первом полугодии 2026 года, а объём гибких площадей в Манильской агломерации составил около 60 000 рабочих мест. Операторы гибких пространств также заняли значимую долю в спросе со стороны традиционных арендаторов, что отражает востребованность этой модели офиса.

Их привлекательность очевидна: гибкие и управляемые решения превращают долгосрочные и капиталоёмкие обязательства в более короткие и масштабируемые. Для арендаторов, которые всё ещё не уверены в росте численности персонала, политике гибридной работы или сроках расширения, такая модель обеспечивает бо́льшую манёвренность и снижает риски, связанные с отделкой помещений. Для арендодателей партнёрство с операторами гибких пространств позволяет быстрее задействовать вакантные этажи, сформировать поток будущих традиционных арендаторов и повысить конкурентоспособность зданий, где спрос на прямую аренду замедлился.

Указ AO № 45 поддержит спрос

Административный указ № 45 выходит в важный для офисного сектора момент. Освобождая ИТ-парки и ИТ-центры в Манильской агломерации от моратория, установленного указом AO № 18, эта мера должна вновь открыть более широкий перечень соответствующих требованиям PEZA локаций для компаний IT-BPM и глобальных центров компетенций (GCC). По состоянию на первое полугодие 2026 года в Манильской агломерации насчитывалось около 7,9 млн кв. м офисного фонда, аккредитованного PEZA, из которых примерно 1,46 млн кв. м доступны для аренды. По оценке Colliers, около 681 000 кв. м свободных площадей, находящихся на этапе оформления или подачи заявки на аккредитацию PEZA, могут быть добавлены в соответствующий требованиям фонд при одобрении.

Это должно пойти на пользу арендаторам, отложившим решения по аренде из-за ограниченного выбора PEZA-аккредитованных вариантов в приоритетных субрынках. Однако эффект будет различаться в зависимости от локации. В Форт-Бонифасио, ЦДР Макати и вдоль коридора C5 возможности для выбора площадок по-прежнему относительно узки, тогда как такие субрынки, как Бэй-Эриа (Bay Area), Макати-Фриндж (Makati Fringe), Кесон-Сити и ЦДР Ортигас, располагают более глубоким резервом действующих и потенциальных PEZA-площадей. Поэтому арендаторам следует действовать заранее, расширять шорт-листы и вести диалог с арендодателями, аккредитация которых ещё находится в процессе оформления.

Заключение

Хотя кризис на Ближнем Востоке продолжает давить на настроения на рынке аренды, арендаторам не стоит занимать пассивную выжидающую позицию. Пересмотр условий аренды следует начинать за 18–24 месяца до истечения договора, чтобы сохранить переговорные преимущества, обеспечить выгодные условия и подобрать площади, отвечающие долгосрочным бизнес-потребностям. Арендаторам, зарегистрированным в PEZA, стоит отслеживать как аккредитованные здания, так и объекты в процессе аккредитации, особенно в локациях с ограниченным предложением, где соответствующий требованиям фонд может быть быстро поглощён. Гибкие рабочие пространства и управляемые решения также следует рассматривать там, где остаются неопределёнными загрузка, численность персонала или затраты.

При выборе площадки также следует уделять больше внимания проектам, ориентированным на транспортную доступность. Поскольку время на дорогу до работы всё сильнее связано с удержанием талантов и вовлечённостью в возвращение в офисы, локации рядом с действующими и строящимися транспортными узлами, вероятно, останутся более устойчивыми. Арендодателям, в свою очередь, стоит готовиться к более избирательному рынку арендаторов, повышая уровень удобств, добиваясь «зелёной» сертификации и репозиционируя старые PEZA-активы за счёт реконструкции, пересмотра цен или более чётких стратегий устойчивого развития. Рынок, возможно, проходит более медленную фазу цикла, однако арендаторы и арендодатели, действующие заблаговременно, окажутся в наилучшем положении, когда спрос вернётся.

Кевин Джара (Kevin Jara) — директор и руководитель направления по представлению интересов арендаторов, а Кат Табрада (Kath Taburada) — старший аналитик рынка в Colliers Philippines.