Местные рынки жилья редко движутся синхронно. Этот анализ отслеживает крупные рынки, где цены на односемейные дома среднего сегмента существенно снизились от своих прежних максимумов в предыдущие годы — другими словами, где кризис доступности жилья стал менее острым.

По состоянию на июль цены на односемейные дома среднего сегмента в 15 крупных городах и округах из этого списка снизились на 11%–26% в сезонно сглаженном выражении от своих пиков, которые в основном пришлись на середину 2022 года, а у двух рынков — на 2024 год. Эти пики середины 2022 года совпали с резким ростом стоимости заимствований после первого повышения ставки Федеральной резервной системой в марте 2022 года: средняя ставка по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой выросла примерно с 3% в начале 2022 года до более чем 7% к осени, резко ухудшив доступность жилья для покупателей, зависящих от кредитования.

Порог включения для июля был повышен с -10% до -11%, чтобы список оставался компактным. Когда этот нерегулярный цикл начался год назад, порог составлял 8%, и список был аккуратным, всего с 10 рынками, а максимальное снижение достигало 22%. Еще пять крупных городов показали снижение цен на 10%. Снижение цен также происходит на фоне в целом ослабленного спроса — число незавершенных сделок по продаже жилья по стране упало до второго самого низкого уровня за всю историю наблюдений, как отмечено в связанном материале ниже.

Texas

Austin возглавляет список со снижением на 26%. Огромная агломерация Dallas-Fort Worth включает в список два города: McKinney (-14%) и Fort Worth (-11%). Другие крупные города агломерации в список не попали, включая Frisco (-10%), Garland (-9%), Plano (-9%), Arlington (-7%) и город Dallas (-7%).

Район Dallas-Fort Worth уже много лет привлекает большое количество компаний и жителей и стал объектом внимания застройщиков: новые проекты возникали как часть того, что известно как "The Texas Miracle." Эти новые дома теперь конкурируют с существующими домами на продажу. Застройщикам, которым нужно продавать построенное жилье на все более сложном рынке, приходится субсидировать ипотечные ставки, предлагать более низкие ценовые уровни и предоставлять покупателям стимулы — и рынок существующего жилья ощущает это давление. Подобные стимулы стали обычной практикой в отрасли жилищного строительства, поскольку ипотечные ставки оставались высокими еще долго после скачка 2022 года, давая новостройкам ценовой и финансовый инструмент, которого у частных продавцов на вторичном рынке обычно нет.

В других частях Texas San Antonio (-10%) лишь немного не дотянул до повышенного порога, тогда как Houston (-5%) и Corpus Christi (-3%) остаются на безопасном расстоянии от него.

California

California представлена в списке тремя рынками: Oakland (-24%); Hayward (-13%) на восточном берегу San Francisco Bay; и Contra Costa County (-12%) в East Bay, включая Concord, Antioch, Pittsburg, Walnut Creek, Richmond, San Ramon и многие другие небольшие города. Все три — рынки East Bay, где во время пандемии цены резко росли перед тем, как достичь пика.

San Francisco, однако, выбыл из списка. В июле год назад город был на четвертом месте со снижением на 15%; в этом году падение сократилось до 6%, поскольку деньги от AI-компаний, таких как Anthropic, тратились направо и налево, и рынок начал выходить из-под контроля — сдвиг, который Wolf Street описывает как AI mania, управляющую рынком жилья.

Другие города California, которые все еще находятся на безопасном расстоянии от порога, включают Sacramento (-9%), Stockton (-8%), San Jose (-6%), San Diego (-4%) и Los Angeles (-4%).

Florida

Florida представлена в списке тремя округами. Города внутри этих округов — многие из них хорошо известны — по отдельности слишком малы, чтобы попасть в список, но сами округа достаточно крупные. Рынок односемейного жилья в штате не настолько слаб, как рынок condo, где во многих сегментах дно просто провалилось. Эта слабость condo отражает специфические для сектора факторы, включая резкий рост страховых взносов по всему штату и, после обрушения condo в Surfside в 2021 году, требования штата к старым зданиям проходить структурные инспекции и формировать резервные фонды — расходы, которые особенно ложатся на владельцев condo и ассоциации.

Ниже порога

Есть много других крупных городов, где цены на односемейные дома среднего сегмента снизились от своих пиков в предыдущие годы, но менее чем на 11%. Среди крупных рынков San Antonio и Frisco, оба на уровне -10%, находятся ближе всего к текущему порогу — и состав списка уже заметно изменился с момента начала серии: год назад San Francisco занимал четвертое место, прежде чем полностью выпасть из списка.

Методология и данные

Эти цены представляют собой сезонно сглаженные трехмесячные средние значения для односемейных домов среднего сегмента — среднего ценового уровня жилья в пределах каждого рынка — в "cities" или "counties." Все данные здесь взяты из Zillow Home Value Index (ZHVI), который основан на миллионах точек данных в "Database of All Homes" Zillow и включает данные из публичных записей (налоговые данные), MLS, брокерских компаний, местных ассоциаций риелторов, агентов по недвижимости и домохозяйств по всей территории США. Он включает данные о ценах по сделкам вне рынка и по сделкам от собственника. Это не медианные цены.

Для 15 крупных городов со снижением цен на 11%–26% показатели в каждой таблице идут слева направо следующим образом: снижение цены от пика, изменение за месяц (MoM), изменение за год (YoY) и оставшийся рост с января 2000 года.

И если вы это пропустили : Pending Home Sales Drop to 2nd Lowest on Record, Plunge to Record Low in the West, to Near-Record Low in the South

Нравится читать WOLF STREET и хотите поддержать его? Вы можете сделать пожертвование. Я очень это ценю. Нажмите на кружку, чтобы узнать, как:

Чтобы подписаться на WOLF STREET...