Статья Макса Табаррока о Законе об исчезающих видах и жилье (WP) была опубликована в Journal of Public Economics — ведущем профильном журнале. В статье утверждается, что с момента включения животного в список исчезающих видов застройщики сталкиваются с более высокими затратами на соблюдение нормативных требований и повышенным риском ответственности. Для эконометристов ключевым моментом является то, что это регулирование не носит общенационального характера — оно применяется только в местах обитания соответствующего вида.

Такая локальность создаёт множество естественных экспериментов: места, где закон действует, соседние места, где он не действует, и список, который меняется с течением времени. В 1970 году было 82 включения, а сегодня их насчитывается почти 1 500, а также некоторое количество исключений из списка, которые снижают уровень регулирования.

Например, на одном из рисунков в статье сравниваются зоны обитания, показанные красным цветом, и контрольные зоны, показанные синим, на момент включения северной длинноухой летучей мыши (Northern Long Eared Bat) в список исчезающих видов. На панели в левом нижнем углу показано годовое количество разрешений на строительство на 1 000 жителей по переписи 1980 года в экспериментальных и контрольных зонах, а на панели в правом нижнем углу — коэффициенты исследования событий (event-study coefficients). После включения летучей мыши в список количество новых разрешений на строительство сократилось в районах, где могут обитать летучие мыши, по сравнению с контрольными зонами.

Второй пример посвящён сапсану (Peregrine falcon) после его исключения из списка. До исключения количество разрешений на строительство было ниже в красных регионах обитания, чем в контрольных зонах, но после исключения экспериментальные районы догнали контрольные.

В целом, согласно статье, каждое дополнительное включение вида в список исчезающих снижает годовой объём выдачи разрешений на строительство на 0,5 разрешения на 1 000 жителей по переписи 1980 года, что составляет около 10% от среднего объёма разрешений в данном районе. С учётом эффекта перелива и убывающих издержек Табаррок оценивает, что совокупный эффект Закона об исчезающих видах сократил национальный жилищный фонд примерно на 6,3 млн недостроенных единиц за период 1980–2024 годов, что эквивалентно примерно 4% жилищного фонда 2025 года. Для контекста: широко цитируемые оценки Freddie Mac и Национальной ассоциации риелторов (National Association of Realtors) определяют совокупный дефицит жилья в США в диапазоне от 3 до 7 млн единиц, что означает, что только оценочный вклад ESA сопоставим по масштабу со всем дефицитом, описываемым рядом исследователей.

В статье также рассматривается вопрос о выгодах. Их сложнее измерить, и определить эффективность Закона об исчезающих видах непросто. Однако, используя спутниковые данные, Табаррок обнаруживает, что существует немало мест, где закон ограничивает уплотнительную застройку.

На интенсивной границе жилищного строительства новые объекты часто заменяют существующие здания или заполняют пространство на уже застроенных территориях, где исчезающие виды не могли бы обитать даже при отсутствии нового строительства. В таких условиях компромисс с защитой видов не возникает, и развитие может даже иметь положительную сумму, если оно заменяет менее плотную застройку на незастроенных землях. Поэтому степень, в которой Закон об исчезающих видах ограничивает развитие на экстенсивной и интенсивной границе, имеет важное значение для оценки компромисса между жилищным строительством и защитой видов, а следовательно, и для совокупного воздействия закона на общественное благосостояние.

Для изучения этого вопроса Табаррок расширяет основную эмпирическую спецификацию статьи, добавляя спутниковые данные о землепользовании из Национальной базы данных о земном покрове (NLCD) (Multi-Resolution Land Characteristics Consortium, 2025) и анализ неоднородности в рамках Обследования разрешений на строительство (Building Permits Survey). Цель — определить, где концентрируются эффекты Закона об исчезающих видах.

NLCD представляет собой набор спутниковых снимков США, составленных и предварительно классифицированных Геологической службой США (U.S. Geological Survey). Система распределяет пиксели размером 30 квадратных метров в 15 категорий землепользования, включая четыре уровня застройки, три типа леса и два типа водно-болотных угодий. Набор данных содержит ежегодные файлы, начиная с 1985 года. Табаррок накладывает эти пиксели на карту мест, выдающих разрешения, из Обследования разрешений на строительство, используя постоянные границы 2024 года, а затем отслеживает изменения пикселей в каждом месте с течением времени. Скорость риска экстенсивной, или зелёнополевой, застройки измеряется как поток неразвитых пикселей (например, лесов или водно-болотных угодий) в любую из четырёх категорий застроенных земель, делённый на общую площадь зелёнополевого землепользования.

Он приходит к выводу, что на 15% наиболее урбанизированных мест приходится 90% общего объёма выдачи разрешений, в то время как наиболее ценные места обитания исчезающих видов находятся далеко за пределами этих застроенных территорий. Он также обнаруживает, что Закон об исчезающих видах, по-видимому, ограничивает уплотнительную застройку в плотно застроенных районах в той же степени, что и зелёнополевую застройку в пригородном разрастании, ссылаясь на Таблицы 9, 10 и 11. По его мнению, смягчение правового механизма закона на уже застроенных территориях могло бы увеличить объём выдачи разрешений в плотных, энергоэффективных городах Калифорнии и Восточного побережья, снизив давление на расползающиеся пригороды Солнечного пояса (Sun Belt), и одновременно увеличить как жилищный фонд, так и места обитания исчезающих видов.

Администрация Трампа пытается ограничить действие Закона об исчезающих видах, и уже подано множество исков. Закон, изначально принятый в 1973 году, давно является одним из самых мощных природоохранных статутов США, и любая попытка его ослабления столкнётся со значительным юридическим и политическим сопротивлением. Таким образом, статья Табаррока весьма своевременна, и он указывает на возможный компромисс, который мог бы удовлетворить как сторонников жилищного строительства, так и защитников окружающей среды: ослабить действие закона в отношении уплотнительной застройки и редевелопмента на уже застроенных территориях, где компромисс между жильём и средой обитания практически не возникает, вместо его повсеместного ослабления.

В дополнении автор отмечает, что рад видеть статью опубликованной. Он сообщает, что Макс начал писать её до поступления в аспирантуру и только что закончил свой первый год. Он также выражает благодарность за множество полезных советов, полученных на разных этапах, особенно в ходе преддокторантуры в Дартмуте под руководством Хайди Уильямс.

Запись Закон об исчезающих видах снижает жилищное строительство впервые появилась на сайте Marginal Revolution.