Financial Times сообщила 22-го числа о покупателе жилья, который оформил кредит под залог Bitcoin на 130 000 долларов параллельно с обычной ипотекой, заложив Bitcoin на сумму 325 000 долларов — в 2,5 раза больше суммы займа.

Главное сразу: соотношение обеспечения составляет 2,50 доллара Bitcoin на каждый выданный доллар; заложенный Bitcoin может быть ликвидирован после 60 дней просрочки платежей; предварительные заявки достигли 360 миллионов долларов запрошенных кредитов; а кредит на 130 000 долларов под 7,40% обходится примерно в 900 долларов в месяц.

Два кредита при закрытии сделки — и одна цифра в рекламе

Better и Coinbase анонсировали продукт в марте и сделали его общедоступным в августе, позиционируя его как первую конформинг-ипотеку, обеспеченную токенами, — криптообеспечение в сочетании со стандартным жилищным кредитом Fannie Mae и структурой, которую компании представляют как расширяющую доступность домовладения для нового поколения заёмщиков. Позднее Better сообщила CoinDesk, что предварительные заявки достигли 360 миллионов долларов запрошенного кредитного объёма — выше прогнозируемых 260 миллионов долларов из листа ожидания. Раскрытые цифры отражают запрошенный объём, а не выданные кредиты; сколько из этих предварительных заявок дойдут до закрытия сделки — следующий показатель, за которым стоит следить.

Заёмщики фактически получают при закрытии два кредита. Первый — конформинг-ипотека Fannie Mae на жильё. Второй финансирует денежный первоначальный взнос и обеспечивается заложенным Bitcoin плюс вторым залогом на недвижимость. Better выдаёт оба кредита с фиксированной ставкой на 15 или 30 лет, при этом заложенный Bitcoin не помогает заёмщику пройти квалификацию по основному ипотечному кредиту.

Страница продукта Better представляет решение как выбор между продажей и залогом. Её пример по умолчанию даёт «расчётную чистую выгоду» в размере 46 000 долларов сразу — в основном это деньги, которые покупателю больше не нужно вносить в качествеального взноса. Чего в сравнении не хватает, так это всего, что происходит после дня закрытия.

Во что обходится удержание Bitcoin на 130 000 долларов

Заёмщик из FT заложил Bitcoin на 325 000 долларов, но это не та сумма экспозиции, которую сохранил кредит. Его альтернативой была продажа примерно на 130 000 долларов — плюс налог — и удержание остального. Второй кредит оплачивает сохранение экспозиции на этот сегмент в 130 000 долларов, тогда как все 325 000 долларов остаются заблокированы.

Кредит на первоначальный взнос сам по себе:

• Занято: 130 000 долларов
• Ежемесячный платёж: около 900 долларов
• Проценты за 30 лет: около 194 000 долларов

Цифры иллюстративные: 360 платежей под 7,40% — 30-летняя средняя ставка Freddie Mac по состоянию на 15 октября. Фактическое ценообразование Better зависит от андеррайтинга. Расчёт исключает основную ипотеку, комиссии, налог на недвижимость и страховку и предполагает отсутствие досрочного погашения.

При этом недельном среднем 7,40% заёмщик платит около 900 долларов в месяц за удержание Bitcoin на 130 000 долларов. Залог оправдывает себя только если этот сегмент прирастёт больше, чем проценты и комиссии, после уплаты налогов. Платежи фиксированы; прибыль — нет.

День 60 для Bitcoin, день 180 для дома

Better заявляет, что падение цены Bitcoin никогда не влечёт довнесения обеспечения или принудительной продажи. В её FAQ это противопоставляется маржинальным кредитам, где обеспечение может быть автоматически ликвидировано при достижении заданного соотношения кредита к стоимости, даже когда платежи вносятся вовремя.

График просрочки выглядит так:

• День 1: Просрочка начинается на следующий день после пропущенного платежа.
• День 30: Крайний срок для погашения задолженности.
• День 60: Better может ликвидировать заложенный Bitcoin.
• День 180: Может быть начата процедура обращения взыскания на жильё.

Эта защита распространяется на цену, но не на доход. Домохозяйство, пострадавшее от падения цен на криптовалюту и потери работы, избегает маржин-колла, но всё равно должно вносить платёж, который не даст продать Bitcoin на 60-й день. А поскольку кредит на первоначальный взнос также несёт второй залог, дом его тоже обеспечивает.

В FAQ Better даются три разных ответа на вопрос, когда Bitcoin возвращается. В одном говорится, что он возвращается после погашения кредита на первоначальный взнос. В другом — что только после полного погашения или рефинансирования основной ипотеки. В третьем — что он высвобождается при продаже жилья и погашении кредита на первоначальный взнос. Better сообщила CoinDesk, что обеспечение остаётся заблокированным до погашения или рефинансирования обычной ипотеки — что при 30-летнем кредите может означать десятилетия.

Монеты всё это время могут не лежать нетронутыми. Better сообщила CoinDesk, что может реhypotecать заложенный Bitcoin, используя его в других местах, при условии, что эквивалентная сумма доступна для возврата при погашении. Заёмщику причитается то же количество Bitcoin, но не обязательно те же монеты, и он зависит от способности Better его предоставить. Coinbase выступает только как хранитель и технологический провайдер и не участвует в предоставлении кредита или принятии решений о ликвидации, сообщили компании CoinDesk.

Налоговый аргумент — и решающий тест

Отказ от продажи может избавить от налогового счёта. IRS рассматривает циф активы как имущество, поэтому продажа может реализовать прирост капитала. Пример Better применяет единую ставку 20%, но федеральные долгосрочные ставки составляют 0%, 15% или 20% в зависимости от дохода, краткосрочная прибыль облагается как обычный доход, а результат зависит также от базовой стоимости активов у держателя. Сама Better советует заёмщикам обратиться к налоговому консультанту.

Решающий вопрос — денежный поток. Заложенный Bitcoin нельзя использовать для платежей, пока он заблокирован, поэтому доход заёмщика должен покрывать оба кредита на протяжении всего их срока.

Эта статья носит исключительно информационный характер и не является финансовой, юридической или налоговой консультацией. Условия кредитования и право на участие различаются; расчёты приведены в иллюстративных целях.