Рынок жилья Сан-Франциско переживает драматический разворот. Город, когда-то ассоциировавшийся с упадком городских центров эпохи пандемии, стал самым горячим рынком жилья в США благодаря буму искусственного интеллекта. Состоятельные сотрудники ИИ-компаний настолько агрессивно борются за дома, готовые к заселению, что предложения в $25 млн наличными в некоторых сегментах рынка уже считаются недостаточными.

От пустых офисов до открытых показов с 50 участниками

Три года назад Сан-Франциско выглядел совершенно иначе. С 2020 по 2022 год, на фоне бума удалённой работы во время пандемии, город потерял более 60 000 жителей. К январю 2023 года медианная цена продажи дома упала до $1,28 млн по сравнению с пиком в $1,68 млн прошлой весной.

Этот спад теперь закончился. За последние двенадцать месяцев медианная цена жилья выросла на 25%, а риелтор Пол Китчен говорит, что некоторые объекты привлекали до 50 предложений.

«Приходится смеяться, потому что это настолько нелепо и выходит за всякие рамки», — сказал Китчен, описывая ситуации, в которых покупатели высшего сегмента предлагают $25 млн наличными и всё равно не могут купить дом.

Почему деньги ИИ другие

Сан-Франциско уже получал выгоду от прежних технологических бумов, но бум ИИ выделяется тем, что концентрирует богатство в руках относительно небольшой группы людей. Большинство ИИ-компаний ещё не вышли на биржу, поэтому состояние остаётся у узкого круга сотрудников и инвесторов. Это контрастирует с прежними циклами, когда только что ставшие публичными компании сразу распределяли доходы от акций среди широких кругов акционеров и работников; здесь значительная часть потенциального выигрыша остаётся в частных руках до ожидаемых размещений.

Масштаб задействованного «бумажного» богатства огромен. Действующие и бывшие сотрудники OpenAI могут владеть примерно $135 млрд в акциях после уплаты налогов, если компания проведёт IPO по ожидаемой оценке, а сотрудники Anthropic — ещё около $63 млрд. Вместе эти два состояния составляют почти 33% стоимости жилого фонда Сан-Франциско — сравнение, которое подчёркивает, как мало этого богатства должно попасть в местную недвижимость, чтобы сдвинуть цены в городе, где предложение исторически ограничено географией и десятилетиями правил зонирования.

И OpenAI, и Anthropic планируют выйти на фондовый рынок. За последние два года каждая из компаний арендовала около 1 млн квадратных футов офисных площадей в Сан-Франциско, возвращая сотрудников в офисы — сдвиг, который начал обращать вспять «вымораживание» центра города в эпоху пандемии, где в конце 2025 года vacancy офисов достигла 34,4%.

Арендаторы и покупатели с низкими доходами вытеснены с рынка

Давление не ограничивается сегментом люкс. Молодые высокооплачиваемые технические специалисты платят $10 000 в месяц за аренду, а некоторые объявления о съёме жилья собирают сотни запросов в течение нескольких часов. Средняя арендная плата в Сан-Франциско выросла более чем на $1 000 за год и составляет около $4 600, что делает город самым дорогим рынком аренды в стране, чуть впереди Нью-Йорка.

Домохозяйствам с обычными доходами приходится ещё тяжелее. Согласно анализу Realtor.com и Национальной ассоциации риелторов за май 2026 года, лишь 2,1% объявлений марта были по карману домохозяйству с годовым доходом $75 000 — это всего 2 475 домов. Для учителей, медсестёр и других работников, от которых зависит город, сокращение числа доступных объектов усиливает давние опасения относительно оттока среднего класса, проявившиеся во время пандемийных потерь населения.

История двух технохабов

Бум ИИ поднял не все технологические центры. В Сиэтле цены на жильё снизились на 3,6% до $809 479 под давлением увольнений в Amazon и Microsoft.

Напротив, медианная цена продажи в Сан-Франциско в июле выросла на 6% в годовом исчислении до $1,6 млн, а количество активных объявлений сократилось на 18,4% — самое резкое падение запасов жилья в стране.

В первом квартале поток переезжающих из Сан-Франциско в Сиэтл сократился до 369 человек по сравнению с более чем 5 100 в 2021 году. «ИИ перестраивает рынок технологического труда, и Сан-Франциско с Сиэтлом представляют две стороны этого перехода», — сказала Чэнь Чжао, руководитель экономических исследований Redfin.

Что дальше для Сан-Франциско?

Городские власти работают над расширением предложения жилья. В декабре 2025 года Сан-Франциско принял «План семейного зонирования» (Family Zoning Plan), открыв больше районов для плотной застройки. Законодательство также позволяет провести реформы, которые помогут превращать пустующие офисы — их доля в конце 2025 года составляла 34,4% — в жильё, решая проблему избытка коммерческой недвижимости, оставленного удалённой работой, на фоне роста спроса на жильё.

Успеет ли новое строительство повлиять на ситуацию — открытый вопрос, поскольку спрос продолжает опережать количество домов в продаже. Ожидаемые публичные размещения OpenAI и Anthropic станут ещё одним испытанием того, какая часть «бумажного» богатства сектора в ближайшие годы превратится в покупательную способность.