Sprzedaż amerykańskich domów używanych w lipcu osiągnęła skorygowany sezonowo roczny wskaźnik 4,06 miliona, nieznacznie powyżej konsensusu 4,05 miliona, zgodnie z danymi opublikowanymi przez National Association of Realtors 11 sierpnia.

Wartość za ubiegły miesiąc pierwotnie podano na 4,09 miliona, ale została skorygowana w górę do 4,13 miliona.

Kluczowe dane z lipca:

• Sprzedaż: -1,7% m/m w porównaniu z poprzednim odczytem -2,4% (skorygowanym do -1,4%)
• Ceny domów: +2,0% r/r
• Mediana ceny: 434 100 USD
• Zapasy: 4,6 miesiąca podaży, bez zmian w stosunku do poprzedniego miesiąca

Ponieważ sprzedaż domów używanych jest ewidencjonowana przy finalizacji transakcji — zazwyczaj 30 do 60 dni po podpisaniu umowy — lipcowe dane w dużej mierze odzwierciedlają decyzje zakupowe podjęte w maju i czerwcu, co czyni tę serię wskaźnikiem opóźnionym dla popytu na mieszkania.

Rynek mieszkaniowy pozostaje w stabilnym stanie, a wysokie stopy hipoteczne — napędzane rosnącymi rentownościami obligacji skarbowych i kształtowane przez oczekiwania dotyczące polityki Fed — nadal wywierają presję na aktywność. Po skorygowaniu o CPI przystępność cenowa wykazała niewielką, ale stałą poprawę. Kluczowym otwartym pytaniem jest trajektoria stóp kredytowych w perspektywie, a uczestnicy rynku uważnie obserwują kolejne kroki Fed w poszukiwaniu sygnałów, czy stopy hipoteczne zauważalnie spadną.

Długoterminowym problemem strukturalnym jest fakt, że amerykańskie budownictwo mieszkaniowe nie nadąża za tworzeniem nowych gospodarstw domowych, co tworzy lukę podażową, która może ostatecznie wymagać wyraźnego przyspieszenia działalności budowlanej. 4,6 miesiąca podaży obecnie dostępnego na rynku pozostaje poniżej około sześciu miesięcy zazwyczaj kojarzonych ze zrównoważonym rynkiem mieszkaniowym. Deweloperzy mogą jednak potrzebować silniejszego sygnału cenowego, zanim przyspieszą budowę.

Sprzedaż domów używanych stanowi największy komponent amerykańskiego rynku mieszkaniowego i jest ściśle monitorowana pod kątem sygnałów dotyczących zaufania gospodarstw domowych, przystępności cenowej, popytu na kredyty hipoteczne oraz wydatków związanych z mieszkalnictwem. Dane obejmują finalizacje transakcji domów jednorodzinnych, domów w zabudowie szeregowej, kondominiów i spółdzielni mieszkaniowych, co czyni tę serię szerszą i ogólnie mniej podatną na rewizje niż dane o sprzedaży domów nowych, które opierają się na podpisanych umowach.

Kontekst majowego ożywienia

Do maja rynek wykazywał umiarkowane ożywienie po osłabieniu napędzanym stopami, które hamowało obrót od 2022 roku. Sprzedaż wzrosła o 3,2% w stosunku do kwietnia i również o 3,2% r/r, osiągając skorygowany sezonowo roczny wskaźnik 4,17 miliona — najsilniejsze tempo od grudnia. Domy jednorodzinne napędziły tę poprawę, ze wzrostem sprzedaży o 3,5% m/m do rocznego wskaźnika 3,80 miliona, podczas gdy sprzedaż kondominiów i spółdzielni pozostała bez zmian na poziomie 370 000.

Przystępność cenowa nieco się poprawiła — indeks przystępności NAR wzrósł do 105,6 z 97,5 rok wcześniej, ponieważ wzrost dochodów wyprzedzał wzrost cen domów w wielu regionach. Niemniej jednak przystępność cenowa pozostaje głównym ograniczeniem na rynku. Średnia stopa 30-letniej hipoteki ze stałą stopą wynosiła 6,44% w maju, wyżej niż w kwietniu, ale poniżej 6,82% zarejestrowanych rok wcześniej.

Zapasy poruszają się we właściwym kierunku, choć tylko stopniowo. Nie sprzedana podaż wzrosła o 3,3% w maju do 1,55 miliona domów, co odpowiada 4,5 miesiąca podaży. Mimo wzrostu liczby ofert ceny pozostały stabilne: ogólnokrajowa mediana ceny domu używanego wzrosła o 1,3% r/r, osiągając majowy rekord 429 300 USD, co sugeruje, że dodatkowa podaż nie przyniosła jeszcze powszechnego odciążenia cenowego. Kupujący po raz pierwszy stanowili 35% sprzedaży, a kupujący za gotówkę utrzymali stabilny udział na poziomie 25%.

Raport za ubiegły miesiąc