Ostatnie hiszpańskie regulacje mieszkaniowe uwypukliły ryzyko, że rządy mogą zmienić zasady dotyczące własności nieruchomości – wskazuje Kristyna Mazankova, dyrektorka studiów Masters in Bitcoin na Universidad de las Hespérides. Kwestia ta odnowiła debatę o tym, czy Bitcoin może stanowić kolejne długoterminowe narzędzie budowania majątku dla gospodarstw domowych.

Od pokoleń hiszpańskie rodziny opierały budowanie majątku na ziemi i nieruchomościach. Mazankova argumentuje, że dwa nadzwyczajne dekrety mieszkaniowe zatwierdzone przez rząd 29 września uczyniły tę strategię bardziej niepewną. Środki te zostały przedstawione jako odpowiedź na presję mieszkaniową, ale wzbudziły również pytania o stabilność umów i podaż nieruchomości.

Dwa dekrety mieszkaniowe

Rząd Hiszpanii zatwierdził 29 września dwa nadzwyczajne dekrety, tzw. reales decretos-ley. Zgodnie z hiszpańską Konstytucją mechanizm ten jest zarezerwowany dla przypadków „nadzwyczajnej i pilnej potrzeby”. Dekret-ustawa wchodzi w życie natychmiast, po czym Kongres ma 30 dni na jego zatwierdzenie lub uchylenie. Rząd podzielił reformy mieszkaniowe na dwa dekrety, aby mogły być głosowane oddzielnie.

Pierwszy dekret ograniczył podwyżki czynszów do końca 2027 roku. Jeśli istniejący czynsz przekraczał już maksimum ustalone przez oficjalny indeks cen referencyjnych, nie mógł wzrosnąć. W pozostałych przypadkach strony mogły uzgodnić aktualizację, jednak bez nowego porozumienia podwyżka nie mogła przekroczyć 2%.

Według narodowego instytutu statystycznego inflacja w Hiszpanii we wrześniu wyniosła 4,9%. W konsekwencji środek ten mógł z czas obniżyć realne dochody wynajmujących, gdyby czynsze były ograniczone do wskazanego limitu.

Drugi dekret wprowadził obowiązkowe przedłużanie umów najmu po upływie minimalnego okresu, jeśli żadna ze stron nie wypowiedziała umowy. Przedłużenia następowałyby w kolejnych pięcioletnich okresach lub siedmioletnich, gdy wynajmującym była osoba prawna. Wynajmujący kończący umowę bez powodu wymienionego w ustawie musiałby wypłacić najemcy odszkodowanie.

W miarę możliwości odszkodowanie byłoby obliczane na podstawie państwowego systemu referencyjnego czynszów. Nie mogłoby być niższe niż jednomiesięczny czynsz za każdy rok zamieszkania najemcy w lokalu. W praktyce środek ten ograniczałby zdolność właścicieli do odzyskania nieruchomości lub ponownego jej wynajęcia po aktualnych cenach rynkowych.

Przepisy dotyczyły również umów już zawartych, począwszy od ich najbliższej daty przedłużenia, zgodnie z podsumowaniem Provivienda. Krytycy argumentowali, że dekrety mogą być niekonstytucyjne, ponieważ wstecznie zmieniają prywatne umowy zawarte na innych warunkach. Powoływali się na artykuł 9.3 hiszpańskiej Konstytucji, który zakazuje retroaktywnego stosowania przepisów ograniczających prawa jednostki.

Kongres nie rozstrzygnął tej kwestii konstytucyjnej. 2 października odrzucił pierwszy dekret stosunkiem 178 głosów do 172, a drugi 184 do 166. Premier Sánchez ogłosił następnie wybory powszechne na 29 listopada.

Rada Ministrów później ponownie zatwierdziła oba dekrety, wprowadzając jedynie zmiany techniczne, i skierowała je do Diputación Permanente Kongresu. Organ ten zastępuje pełną izbę po rozwiązaniu Kongresu. Głos partii Junts nie był tam wymagany. Sánchez oświadczył, że dekret dotyczący automatycznych przedłużeń wejdzie w życie tylko wtedy, gdy Diputación Permanente go zatwierdzi, a nie z chwilą publikacji w BOE. Prawnicy konsultowani przez jedną z gazet określili ten krok jako potencjalnie graniczący z nadużyciem prawa. O wejściu w życie zasad automatycznego przedłużania decyduje więc zatwierdzenie przez Diputación Permanente, a wybory powszechne 29 listopada określą skład kolejnego Kongresu.

Środki te zwróciły uwagę na różnicę między funkcjonowaniem w ramach surowych, ale stabilnych zasad a konfrontacją z przepisami zmienianymi już po dokonaniu inwestycji.

Ogłoszenia wycofywane z rynku

Właściciele nieruchomości zaczęli usuwać ogłoszenia jeszcze przed głosowaniem w Kongresie. Według hiszpańskiego programu telewizyjnego, o czym donosi EDATV, około 2900 ogłoszeń najmu zostało wycofanych z portali nieruchomości w ciągu około czterech godzin.

W Madrycie liczba ogłoszeń spadła ponoć o około 20% w mniej niż 24 godziny, z 11 815 do 9 398 – według LaBandera. Dane były wczesne i niezweryfikowane, ale wskazywały na natychmiastową reakcję części właścicieli.

Podobne efekty udokumentowano w innych jurysdykcjach. W Berlinie zamrożenie czynszów z 2020 roku obowiązywało przez pięć lat. Wówczas badania wykazały, że podaż regulowanych mieszkań spadła mniej więcej o połowę, a nieuregulowane czynsze wzrosły. Niemiecki sąd konstytucyjny uchylił ustawę w 2021 roku.

W San Francisco badanie z 1994 roku przeprowadzone przez badaczy ze Stanford – Diamond, McQuade i Qian – wykazało, że rozszerzona kontrola czynszów pomogła dotychczasowym najemcom pozostać w swoich mieszkaniach. Wykazało również, że wynajmujący ograniczyli regulowaną podaż mieszkań o około 15%, a czynsze w całym mieście wzrosły o około 5%.

W Katalonii limity czynszów wprowadzone w 2024 roku w obszarach obciążonych spowolniły wzrost cen, ale liczba ogłoszeń najmu spadła w Barcelonie o 22,2%, podczas gdy w Madrycie wzrosła o 3,9% – według danych Fedea, o których informuje idealista.

Hiszpania wcześniej, w latach 1946–1985, funkcjonowała pod rządami wymuszonych, niemal permanentnych przedłużeń umów najmu. System ten utrzymywał stare czynsze zamrożone przez dziesięciolecia, a właściciele ograniczali konserwację budynków, przez co centra miast popadały w ruinę. Dekret Boyera z 1985 roku zakończył ten system. Nowy środek automatycznego przedłużania umów został opisany jako przypominający w skutkach dla kontroli właścicieli nad ich nieruchomościami tamten wcześniejszy model.

Niedobór podaży mieszkaniowej

Centralnym problemem wskazanym w artykule jest niedobór mieszkań w Hiszpanii. W 2025 roku powstało około 240 000 nowych gospodarstw domowych, podczas gdy ukończono jedynie około 92 000 mieszkań. Bank Hiszpanii oszacował skumulowany deficyt między powstawaniem gospodarstw domowych a budownictwem mieszkaniowym w latach 2021–2025 na około 750 000 mieszkań – według Cantabria Económica.

Raport wskazał ograniczoną dostępność gruntów budowlanych, powolny rozwój urbanistyczny i sztywne przepisy planistyczne jako przeszkody. Ekonomista Daniel Fernández Méndez i inni ekonomiści argumentowali, że restrykcyjna polityka gruntowa i coraz surowsze normy budowlane uczyniły budowę nieopłacalną nawet przy obecnych cenach – według Hespérides.

Artykuł argumentuje, że ograniczanie nowejowy przy jednoczesnym limicie zysków z istniejących mieszkań może zmniejszać podaż z obu stron. Właściciele mogą sprzedawać, odkładać decyzję lub pozostawiać nieruchomość pustą, zamiast ryzykować najemcę, który pozostanie w lokalu na zasadach, których nie mogą kontrolować. Jeśli na wynajem oferowanych będzie mniej mieszkań, pozostałe mogą drożeć, a więcej najemców może zostać zepchniętych do nieformalnych ustaleń bez umów i ochrony prawnej.

Zakup mieszkania niekoniecznie stanowi alternatywę. Ten sam niedobór, który podnosi czynsze, sprawia również, że mieszkania są mniej dostępne do kupna. Niektórzy wynajmujący mogą być zmuszeni do sprzedaży, ale sprzedaż dostosowuje się znacznie wolniej niż ogłoszenia najmu. Właściciel z hipoteką przekraczającą wartość rynkową nieruchomości może być w ogóle niezdolny do sprzedaży, a inni mogą czekać na zmianę rządu, pozostawiając mieszkania puste.

Bitcoin a stabilność zasad

Artykuł przeciwstawia nieruchomości Bitcoinowi na tej podstawie, że budynek pozostaje na stałe poddany prawom jurysdykcji, w której się znajduje. Protokół Bitcoina ma z kolei ograniczoną podaż do 21 milionów monet i zasada ta nie zmieniła się od 17 lat. Żaden minister nie może bezpośrednio ograniczyć jego rentowności, zamrozić protokołu aktywa ani rozszerzyć cudzych roszczeń do monet przechowywanych w prywatnym portfelu.

Bitcoin jest również przenośny przez granice i można go nabywać w małych kwotach. Nieruchomość zazwyczaj wymaga wkładu własnego, hipoteki, notariusza i długoterminowego zobowiązania finansowego, podczas gdy Bitcoina można kupować stopniowo. Te cechy przedstawiane są jako powody, dla których niektóre gospodarstwa domowe mogą rozważać Bitcoina obok, a nie zamiast, nieruchomości.

Artykuł zauważa również, że Bitcoin charakteryzuje się znaczną zmiennością cen. Zakupiony tuż po szczycie z 2017 roku portfel stracił niemal trzy czwarte swojej wartości w ciągu roku, by później kilkukrotnie przewyższyć wyniki hiszpańskiego rynku mieszkaniowego. Wyniki historyczne nie przewidują przyszłych zwrotów, a wartość Bitcoina może gwałtownie spaść. Porównanie z rynkiem mieszkaniowym uwzględniało wyłącznie zmiany cen i pomijało dochód z najmu, podatki, utrzymanie i koszty zakupu.

Artykuł wskazuje, że rodziny będą nadal potrzebować mieszkań i będą je kupować lub wynajmować. Pytanie dotyczy nieruch trzymanych jako inwestycja, zwłaszcza przez drobnych inwestorów dążących do zbudowania majątku w ciągu życia. Argumentuje, że Bitcoin może być rozważany jako pozycja długoterminowa, przy czym podkreśla, że jego cena może krótkoterminowo gwałtownie spaść i nie jest on substytutem pieniędzy potrzebnych w najbliższej przyszłości.

Środki zatwierdzone w Hiszpanii uwypukliły zatem dwa różne ryzyka: nieruchomości są narażone na zmienne zasady w ramach stałej jurysdykcji, podczas gdy Bitcoin podlega znacznym wahaniom cen rynkowych. Niezależnie od ostatecznej decyzji Kongresu spór pokazał hiszpańskim właścicielom nieruchomości, że warunki ich umów mogą ulec zmianie już po ich podpisaniu.

Oryginalny artykuł, „The Real Estate Market Is Dead in Spain. Long Live Bitcoin”, ukazał się pierwotnie w Bitcoin Magazine, a jego autorką jest Kristyna Mazankova.