By Juliana Chloe A. Gonzales

Rządowy program przyspieszonego wydawania licencji może sprawić, że projekty mieszkaniowe trafią na rynek szybciej, ale wymogi dotyczące escrow mogą przechylić szalę na korzyść dużych, dobrze skapitalizowanych deweloperów, ponieważ wpływy z przedsprzedaży muszą pozostać zablokowane do czasu wydania regularnej licencji na sprzedaż, powiedzieli analitycy rynku nieruchomości.

W ramach zmienionych zasad tymczasowej licencji na sprzedaż (temporary license to sell, TLS) uprawnieni deweloperzy mogą rozpocząć sprzedaż lokali, oczekując na niektóre pozwolenia od innych instytucji rządowych — jednak wszystkie wpływy muszą zostać zdeponowane na rachunku escrow i nie mogą zostać wypłacone, dopóki deweloper nie uzyska regularnej licencji na sprzedaż.

Sam reżim licencji na sprzedaż wywodzi się z Presidential Decree No. 957, ustawy z 1976 roku o ochronie nabywców działek i kondominiów, która wymaga, aby projekty były zarejestrowane i zatwierdzone przez regulatora rynku mieszkaniowego, zanim lokale zostaną zaoferowane publicznie.

"Deweloper nie może już traktować przedsprzedaży z okresu TLS jako darmowego kapitału obrotowego; musi mieć wystarczający bufor, aby pokryć zwroty, jeśli projekt nie zostanie przekształcony na czas," powiedział w wiadomości Viber Dino Palanca, szef badań w Savills Philippines.

Dodał, że wymóg escrow zwiększa poziom kapitalizacji potrzebny do uruchomienia projektu, co prawdopodobnie sprzyja deweloperom z silniejszym bilansem.

Zgodnie z Memorandum Circular No. 2026-012 deweloperzy, którzy spełnili już warunki regularnego licencjonowania, mogą ubiegać się o TLS, oczekując na dodatkowe wymagania, w tym certyfikat zgodności środowiskowej i zatwierdzony plan geodezyjny z Department of Environment and Natural Resources, a także pozwolenie na budowę od samorządu lokalnego.

Department of Human Settlements and Urban Development (DHSUD) poinformował, że środek ma zapobiegać blokowaniu kwalifikujących się projektów mieszkaniowych przez wąskie gardła regulacyjne, jednocześnie chroniąc nabywców.

Mechanizm czasowy, a nie katalizator

Pan Palanca powiedział, że TLS przyspieszy wejście mieszkań na rynek, ale będzie raczej mechanizmem czasowym dla istniejących pipeline'ów projektów niż katalizatorem nowych inwestycji.

"Jego prawdziwa wartość polega na tym, że pozwala dobrze zaawansowanym projektom rozpocząć przedsprzedaż zamiast stać bezczynnie w trakcie uzyskiwania pozwoleń, co z czasem powinno umiarkowanie skrócić pipeline podaży," powiedział.

Dodał, że reforma nie musi natychmiast tworzyć nowych projektów, ponieważ przede wszystkim pozwala wcześniej rozpocząć przedsprzedaż projektów zaawansowanych.

TLS obowiązuje przez jeden rok i może zostać przedłużony o ostatnie sześć miesięcy, jeśli opóźnienie w uzyskaniu brakujących wymagań nie jest zawinione przez dewelopera. Pan Palanca określił maksymalny 18-miesięczny okres jako "wykonalny" dla projektów technicznie zaawansowanych, choć może on być napięty w przypadku inwestycji wymagających zatwierdzeń od kilku instytucji rządowych.

Jeśli TLS wygaśnie bez przekształcenia go w regularną licencję, deweloper musi zwrócić wszystkie płatności, wraz z odsetkami i podatkami, w ciągu 30 dni. Pan Palanca powiedział, że zasada "one-strike" dotycząca dalszych przedłużeń jest istotnym czynnikiem zniechęcającym dla deweloperów, którzy chcieliby wykorzystywać TLS jako stałe obejście.

Zdecentralizowane zatwierdzanie

Dyrektor ds. badań Colliers Philippines Joey Roi Bondoc powiedział, że zasady TLS, połączone z decentralizacją zatwierdzania regulacyjnego, mogą złagodzić długotrwałe opóźnienia w wydawaniu licencji i przyspieszyć uruchamianie inwestycji mieszkaniowych poza Metro Manila.

Zgodnie z Memorandum Circular No. 2026-012 DHSUD przeniósł rozpatrywanie i zatwierdzanie wniosków regulacyjnych z biura centralnego do biur regionalnych, z wyjątkiem Negros Island Region. Biura regionalne mają 15 dni od zapłaty opłat na zatwierdzenie lub odrzucenie wniosku regulacyjnego.

"Nawet biura regionalne widzą, że w ich regionie jest silny popyt, dlatego naprawdę powinny przyspieszyć proces. Naprawdę trzeba rozluźnić te regulacyjne wąskie gardła," powiedział pan Bondoc w rozmowie telefonicznej z BusinessWorld.

Dodał, że szybsze zatwierdzenia mogą pomóc w rozwiązaniu problemów podaży, popytu i dostępności cenowej mieszkań, umożliwiając deweloperom kontynuowanie uruchomień mimo opóźnień w pozwoleniach wydawanych przez inne instytucje.

Pan Palanca powiedział, że reforma niekoniecznie natychmiast stworzy nowe projekty, ponieważ przede wszystkim pozwala wcześniej rozpocząć przedsprzedaż projektów zaawansowanych.

Pan Bondoc powiedział, że DHSUD powinien zadbać o to, by mali i średni deweloperzy rozumieli zmienione zasady i mieli sposób zgłaszania uwag dotyczących wdrożenia.

"Lepsze konsultacje z tymi mniejszymi graczami będą kluczowe. Oczywiście, jesteśmy nadal na wczesnym etapie i wciąż nie widzieliśmy sukcesu wdrożenia. Ale biorąc pod uwagę, że to wciąż wczesna faza, uważam, że powinien istnieć stały mechanizm informacji zwrotnej między deweloperami."

DHSUD wymaga również, aby reklamy jasno podawały numer TLS, tak aby potencjalni nabywcy wiedzieli, że projekt ma tylko tymczasową licencję.

Analitycy powiedzieli, że ujawnienie to powinno być stosowane konsekwentnie na wszystkich platformach marketingowych i jasno wyjaśniać tymczasowy charakter licencji.