Dom za 1 mln dolarów nie gwarantuje już luksusu w znacznej części Stanów Zjednoczonych, ponieważ lata utrzymujących się wzrostów cen — napędzane chronicznym niedoborem mieszkań oraz spuścizną historycznie niskich stóp kredytów hipotecznych w czasie pandemii — wypchnęły miliony nieruchomości do przedziału siedmiocyfrowego.

Liczba zamieszkanych przez właścicieli domów w USA wycenianych na 1 mln dolarów lub więcej wzrosła z około 1,5 mln w 2005 roku do 6,9 mln w 2024 roku, wynika z analizy National Association of Realtors (NAR). Takie nieruchomości stanowią obecnie 8% rynku mieszkaniowego, wobec zaledwie 2% dwie dekady wcześniej.

Zmiana jest najbardziej widoczna w regionach o wysokich cenach. Około 40% domów zamieszkanych przez właścicieli na Hawajach jest wycenianych na 1 mln dolarów lub więcej, podczas gdy mniej więcej jedna trzecia domów w Kalifornii i Waszyngtonie, D.C., osiągnęła ten poziom. Dla porównania, domy za milion dolarów stanowią tylko około 1% nieruchomości w Mississippi, Dakocie Północnej i Wirginii Zachodniej.

Billy Rose, założyciel i wiceprezes biura pośrednictwa nieruchomości The Agency, powiedział FOX Business, że próg 1 mln dolarów przestał oznaczać prawdziwy luksus w Los Angeles wiele lat temu.

"In L.A., it seems like there's so much wealth here and there's so much elevated housing that the million-dollar threshold now is truly entry," Rose said. Zaznaczył, że niektórzy kupujący po raz pierwszy w tym regionie zaczynają poszukiwania od około 2,5 mln lub 3 mln dolarów.

Nabywcy mierzą się też z uporczywie wysokimi cenami i ograniczoną podażą w wielu rynkach. Rose powiedział, że sprzedający nadal trzymają się wycen osiągniętych wtedy, gdy koszty finansowania były niższe, podczas gdy kupujący czekają na lepsze okazje.

"That has put kind of a staring contest between buyers and sellers," he said.

Próg 1 mln dolarów wydaje się również wpływać na zachowania kupujących. Od 2015 roku sprzedano około 2,4 razy więcej domów tuż poniżej 1 mln dolarów niż tuż powyżej tego poziomu, wynika z danych NAR. Kupujący mogą ustawiać wyszukiwanie poniżej okrągłej kwoty, mierzyć się z innymi wymogami kredytowymi lub natrafiać na podatki, które zaczynają obowiązywać od 1 mln dolarów.

Podatek od rezydencji w Nowym Jorku jest jednym z przykładów. Obowiązuje przy zakupach nieruchomości mieszkalnych za 1 mln dolarów lub więcej od 1989 roku, mimo że po uwzględnieniu inflacji taka kwota odpowiadałaby dziś około 2,7 mln dolarów, zauważono w raporcie. 1-procentowy podatek zwiększa koszt zakupu domu za 1 mln dolarów o 10 000 dolarów.

"I think you need to be looking at whether those thresholds need to increase and be more keeping with the times," Rose said.

Zmieniająca się definicja luksusu nie ogranicza się także do USA, wynika z niedawnego raportu The Agency.

W rynkach w pobliżu Toronto 1 mln dolarów kanadyjskich, czyli około 731 000 dolarów, nie wystarcza już na prawdziwie luksusową nieruchomość, zauważył Steve Bailey z The Agency. Bailey powiedział, że luksusowe nieruchomości zaczynają się tam zazwyczaj bliżej poziomu 1,7 mln do 3 mln dolarów kanadyjskich, czyli około 1,2 mln do 2,2 mln dolarów.

Rynek mieszkaniowy w USA zmierza jednocześnie w dwóch kierunkach. Niedawny raport Zillow wykazał, że popyt na segment luksusowy rośnie, podczas gdy sprzedaż domów dla kupujących po raz pierwszy słabnie wraz ze wzrostem podaży w tej kategorii.

Rose powiedział, że trend ten odzwierciedla szerszą "K-shaped economy", w której zamożni nabywcy mają większą elastyczność finansową, a osoby o niższych dochodach mierzą się z większą presją.

"It's creating a larger divide between, you know, the haves and the have-nots," he said.

FOX Business' Eric Revell contributed to this report.