Dynamika filipińskiego rynku biurowego wyhamowała w drugim kwartale (Q2) 2026 r., gdy geopolityczna niepewność związana z kryzysem na Bliskim Wschodzie skłoniła najemców do ponownej oceny harmonogramu, kosztów i zobowiązań dotyczących powierzchni. Decyzje leasingowe przesunęły się na końcówkę roku, a najemcy — w obliczu wyższych założeń dotyczących wydatków inwestycyjnych — przedkładali odnowienie umów nad relokacje lub ekspansję. Mimo to rynek wciąż dysponuje dźwigniami odbicia, zwłaszcza że właściciele obiektów rywalizują o bardziej wybiórczą bazę najemców, a najemcy staranniej ważą elastyczność, zgodność z wymogami i lokalizację. Rosnącą popularność zdobywają elastyczne przestrzenie biurowe i rozwiązania zarządzane, a rozporządzenie administracyjne nr 45 (AO nr 45) ma poszerzyć ofertę opcji akredytowanych przez Filipińską Agencję Stref Ekonomicznych (PEZA) w Metro Manila i wesprzeć zapotrzebowanie sektora technologii informacyjnych i zarządzania procesami biznesowymi (IT-BPM) oraz globalnych centrów kompetencyjnych (GCC).

Kryzys na Bliskim Wschodzie osłabia popyt na powierzchnie biurowe

W pierwszym półroczu (H1) 2026 r. Metro Manila odnotowało 336 000 metrów kwadratowych (m kw.) transakcji biurowych, z czego na drugi kwartał przypadło 145 000 m kw. Oznaczało to spadek o 24% kwartał do kwartału, co czyni Q2 jednym ze słabszych okresów od 2024 r. Spowolnienie odzwierciedlało jednak odkładane decyzje leasingowe, a nie szeroko zakrojone kurczenie się rynku — zwroty powierzchni utrzymywały się na normalnym poziomie i nadal były w większości związane z naturalnym wygasaniem umów najmu, a nie z dużymi redukcjami powierzchni czy wypowiadaniem umów.

Kluczowe centra biznesowe (CBD) nadal stanowiły filar popytu. Makati CBD przewodziło w Metro Manila z około 65 000 m kw. transakcji w H1 2026 r., przed Fort Bonifacio z wynikiem 63 000 m kw. Mandaluyong odnotował najmocniejszą poprawę — 47 000 m kw. — wspieraną dużą transakcją pre-leasingu w powstającym projekcie biurowym. Największym źródłem popytu pozostali tradycyjni najemcy, a za nimi firmy zewnętrznego outsourcingu oraz centra GCC.

Poza Metro Manila popyt na powierzchnie biurowe w prowincjach znacząco osłabł. Transakcje w prowincjach osiągnęły w H1 2026 r. zaledwie 65 000 m kw., wobec 159 000 m kw. rok wcześniej, co oznacza najsłabszy wynik pierwszego półrocza od 2022 r. Na czele utrzymało się Iloilo z 22 000 m kw. transakcji, przed Cebu z 19 000 m kw., przy czym to ostatnie wciąż ograniczał niewielki dostępny zasób w parkach Cebu IT Park i Cebu Business Park.

Skorygowane prognozy pustostanów i netto absorpcji

Stopa pustostanów w Metro Manila wyniosła 19% na koniec H1 2026 r., pozostając w przybliżeniu stabilna w porównaniu z ostatnimi kwartałami i poprawiając się względem 20% rok wcześniej. W związku ze słabszym popytem Colliers skorygował prognozę netto absorpcji na cały 2026 r. do 300 000 m kw., a prognozę stopy pustostanów na koniec roku do 19,3%. W H1 2026 r. nie odnotowano żadnych nowych ukończeń, ale w drugim półroczu na rynek ma trafić około 434 000 m kw. nowej podaży, co utrzymuje presję na właścicielach, aby wyróżniali się cenami, udogodnieniami i akredytacjami budynków. To czyni drugą połowę roku kluczowym sprawdzianem tego, ile nadchodzącego zasobu pochłonie popyt, zanim zmusi właścicieli do zaoferowania ostrzejszych ulg lub repozycjonowania starszych obiektów.

Elastyczne biura nabierają tempa

Elastyczne przestrzenie biurowe stały się jednym z najjaśniejszych punktów rynku. Netto absorpcja podwoiła się rok do roku do około 6 000 stanowisk w H1 2026 r., a zasób elastycznych powierzchni w Metro Manila sięgnął około 60 000 stanowisk. Dostawcy elastycznych biur odpowiadali również za istotną część popytu tradycyjnych najemców, co odzwierciedla zapotrzebowanie na ten model biurowy.

Atrakcyjność tego rozwiązania łatwo wytłumaczyć: modele elastyczne i zarządzane przekształcają długoterminowe, kapitałochłonne zobowiązania w krótsze i bardziej skalowalne. Dla najemców, którzy nie są jeszcze pewni wzrostu zatrudnienia, polityki pracy hybrydowej czy harmonogramu ekspansji, model ten daje większą zwinność i ogranicza ryzyko związane z wykończeniem lokalu. Dla właścicieli współpraca z operatorami elastycznych biur może przyspieszyć ożywienie pustych pięter, stworzyć potok przyszłych tradycyjnych najemców i poprawić konkurencyjność budynków, w których popyt na klasyczny najem osłabł.

AO nr 45 ma wesprzeć popyt

Rozporządzenie administracyjne nr 45 pojawia się w ważnym momencie dla sektora biurowego. Zwalanając parki technologii informacyjnych (IT) i centra IT w Metro Manila z moratorium przewidzianego w AO nr 18, polityka ta ma ponownie otworzyć szerszy zestaw lokalizacji zgodnych z wymogami PEZA dla firm IT-BPM i centrów GCC. Na koniec H1 2026 r. Metro Manila dysponowało około 7,9 mln m kw. biurowego zasobu akredytowanego przez PEZA, z czego około 1,46 mln m kw. dostępne było do wynajęcia. Colliers szacuje ponadto, że około 681 000 m kw. dostępnej powierzchni objętej obecnie procedurą lub wnioskiem PEZA może zostać włączone do zgodnego zasobu po zatwierdzeniu.

Powinno to przynieść korzyści najemcom, którzy odkładali decyzje leasingowe z powodu ograniczonych opcji PEZA w preferowanych subrynkach. Wpływ będzie się jednak różnił w zależności od lokalizacji. Fort Bonifacio, Makati CBD i korytarz C5 nadal oferują stosunkowo wąskie okna wyboru lokalizacji, natomiast subrynki takie jak Bay Area, Makati Fringe, Quezon City i Ortigas CBD dysponują głębszym zasobem obecnej i potencjalnej podaży PEZA. Najemcy powinni zatem działać wcześnie, poszerzać wstępne listy obiektów i kontaktować się z właścicielami, których akredytacja jest jeszcze w toku.

Podsumowanie

Choć kryzys na Bliskim Wschodzie nadal obciąża nastroje na rynku najmu, najemcy powinni unikać biernej postawy wyczekującej. Przegląd umów najmu należy rozpoczynać 18–24 miesiące przed ich wygaśnięciem, aby zachować pozycję negocjacyjną, zapewnić sobie korzystne warunki i zidentyfikować powierzchnie zgodne z długoterminowymi potrzebami biznesowymi. Najemcy zarejestrowani w PEZA powinni monitorować zarówno budynki akredytowane, jak i objęte trwającą procedurą — zwłaszcza w napiętych lokalizacjach, gdzie zgodna podaż może zostać szybko wchłonięta. Tam, gdzie pozostaje niepewność co do wykorzystania powierzchni, zatrudnienia czy kosztów, warto rozważyć również elastyczne przestrzenie biurowe i rozwiązania zarządzane.

Przy wyborze lokalizacji większą wagę należy również przykładać do projektów zorientowanych na transport. Ponieważ czas dojazdu jest coraz silniej powiązany z utrzymaniem talentów i udziałem w powrotach do biur, lokalizacje w pobliżu istniejących i powstających węzłów transportowych będą prawdopodobnie zachowywać większą odporność. Właściciele z kolei powinni przygotować się na bardziej wybiórczy rynek najemców, podnosząc standard udogodnień, ubiegając się o certyfikaty zielone i repozycjonując starsze zasoby PEZA poprzez remonty, ponowne wyceny lub bardziej przejrzyste strategie zrównoważonego rozwoju. Rynek może przechodzić przez wolniejszy cykl, ale najemcy i właściciele, którzy działają wcześnie, będą najlepiej przygotowani na powrót popytu.

Kevin Jara jest dyrektorem i szefem działu reprezentacji najemców, a Kath Taburada — starszym analitykiem rynku w Colliers Philippines.