Stopy kredytów hipotecznych na poziomie 6,69% nie są wysokie. Wysoka jest inflacja.

Sprzedaż istniejących domów jednorodzinnych spadła w lipcu o 1,9% względem czerwca, po korekcie sezonowej, co oznacza drugi z rzędu miesięczny spadek i sprowadza roczną stopę sprzedaży do 3,69 mln, według danych opublikowanych dziś przez National Association of Realtors. Sprzedaż pozostała głęboko w niskim przedziale, w którym utrzymuje się od czterech lat. Przedział ten ukształtował się po rozpoczęciu podwyżek stóp przez Fed w 2022 roku i utrzymał się mimo dalszego wzrostu zatrudnienia w gospodarce, co podkreśla, że efekt blokady — właściciele domów niechętni do rezygnacji z kredytów z oprocentowaniem 3% lub niższym — nadal ogranicza zarówno podaż, jak i rotację na rynku.

W porównaniu z lipcem w poprzednich latach:

2025: +0,8% (r/r)

2024: +2,5%

2023: +1,9%

2022: -15,4%

2021: -30,6%

2019: -23,3%

2015: -24,1%

2009: -5,1% (Housing Bust)

1996: -3,7%

Podaż domów jednorodzinnych wzrosła w lipcu do 4,6 miesiąca, najwyższego poziomu od lata 2016 roku. Podaż odzwierciedla relację między zapasami a sprzedażą. Wraz z dalszym osłabieniem sprzedaży zapasy wzrosły do 1,4 mln domów jednorodzinnych wystawionych na sprzedaż. Rosnące zapasy przy stagnacji sprzedaży to kombinacja, która historycznie przesuwała przewagę negocjacyjną na stronę kupujących, choć wpływ na ceny różnił się znacząco w zależności od rynku.

Sprzedaż mieszkań typu condo i co-op nie zmieniła się w lipcu po korekcie sezonowej i po zaokrągleniu do najbliższych 10 000, osiągając roczną stopę 370 000. Była to wartość tylko nieznacznie powyżej rekordowo niskiego poziomu w serii danych, która zaczyna się dopiero pod koniec 2011 roku.

W porównaniu z lipcem w poprzednich latach:

2025: 0% (r/r)

2021: -47,9%

2019: -36,2%

2012: -27,5% (pierwszy czerwiec w serii danych)

Podaż mieszkań typu condo wzrosła do 6,6 miesiąca, razem z majem, czerwcem i wrześniem 2025, co jest najwyższym poziomem od 2012 roku. Rynek condo pozostaje pod szczególną presją na rynkach Sun Belt i na Florydzie, gdzie inwestycyjne zakupy z okresu pandemii zostały zastąpione przez wyższe koszty ubezpieczeń i wzrost opłat HOA.

Sprzedaż według regionów

Sprzedaż istniejących domów, w tym domów jednorodzinnych, condo i co-op łącznie, spadła miesiąc do miesiąca na Południu (-3,1%) oraz na Środkowym Zachodzie (-2,0%), po raz drugi z rzędu, po korekcie sezonowej. Sprzedaż nie zmieniła się na Zachodzie i wzrosła na Północnym Wschodzie o 2,0%.

W porównaniu z tym samym miesiącem 2019 roku sprzedaż była niższa w każdym regionie: Zachód (-37%), Północny Wschód (-27%), Środkowy Zachód (-24%) i Południe (-19%). Mapa czterech regionów znajduje się poniżej artykułu, na początku komentarzy.

Na Południu roczna stopa sprzedaży po korekcie sezonowej spadła w lipcu o 3,1% względem czerwca, co oznacza drugi z rzędu miesięczny spadek, do 1 860 000 domów.

W porównaniu z lipcem w poprzednich latach:

2025: 0% (r/r)

2024: +2,8%

2023: 0%

2022: -14,3%

2019: -19,1%

2018: -17,3%

Na Zachodzie roczna stopa sprzedaży po korekcie sezonowej w lipcu pozostała bez zmian na poziomie 730 000 domów.

W porównaniu z lipcem w poprzednich latach:

2025: +1,4% (r/r)

2024: -2,7%

2023: -1,4%

2022: -17,0%

2019: -36,5%

2018: -38,7%

Na Środkowym Zachodzie roczna stopa sprzedaży po korekcie sezonowej spadła w lipcu o 2,0%, do 970 000 domów.

W porównaniu z lipcem w poprzednich latach:

2025: +2,1% (r/r)

2024: +4,3%

2023: 0%

2022: -19,2%

2019: -23,6%

2018: -23,6%

Na Północnym Wschodzie roczna stopa sprzedaży po korekcie sezonowej wzrosła o 2,0%, do 500 000 domów.

W porównaniu z lipcem w poprzednich latach:

2025: 0% (r/r)

2024: +2,0%

2023: +4,2%

2022: -20,6%

2019: -26,5%

2018: -27,5%

Stopy kredytów hipotecznych nie są wysokie; wysoka jest inflacja.

Średnia 30-letnia stała stopa kredytu hipotecznego wzrosła do 6,69%, według tygodniowego pomiaru Freddie Mac z ubiegłej środy.

Stopy kredytów hipotecznych zazwyczaj podążają za rentownością 10-letnich obligacji skarbowych, która obecnie wynosi 4,69%, choć stopy hipoteczne są wyższe, a spread między nimi bywa zmienny. Inflacja utrzymuje się na podwyższonym poziomie, przy obawach, że nie wraca do niższych poziomów, co jest jedną z przyczyn, dla których rentowność 10-letnich obligacji skarbowych wynosi 4,69%.

Obecne stopy kredytów hipotecznych znajdują się w dolnej części zakresu obserwowanego przed rozpoczęciem przez Fed QE w 2009 roku. Program ten obejmował zakupy papierów zabezpieczonych hipotekami o wartości bilionów dolarów, aby obniżać stopy hipoteczne i wspierać ceny domów.

W czasie pandemii mega-QE pomogło obniżyć stopy hipoteczne poniżej 3%, podczas gdy inflacja zmierzała w kierunku 9%, co po uwzględnieniu inflacji oznaczało głęboko ujemne realne stopy hipoteczne. W połączeniu z FOMO wśród kupujących domy, którzy chcieli skorzystać z tych stawek, przyczyniło się to do gwałtownego wzrostu cen domów od połowy 2020 do połowy 2022 roku. Strategia drukowania pieniędzy przez Fed ostatecznie przyczyniła się do obecnego kryzysu dostępności mieszkań i wysokiej inflacji.

Mówimy o tym od lat: rynek mieszkaniowy — kupujący, sprzedający i wszyscy pośrodku — musi przyzwyczaić się do takich stóp kredytów hipotecznych.

Cena krajowa, cena lokalna, inflacja i wzrost płac

Krajowa mediana ceny domów jednorodzinnych wzrosła w lipcu rok do roku o 1,9%, bez korekty sezonowej. Miesiąc do miesiąca spadła do 440 300 USD.

Od końca 2022 roku szeroka inflacja i wzrost płac w skali kraju przewyższały wzrost krajowej mediany ceny domów jednorodzinnych, stopniowo łagodząc — przez wiele lat — kryzys dostępności mieszkań, który został wywołany 40-procentowym skokiem krajowej mediany ceny w ciągu dwóch lat do połowy 2022 roku, dokonanym na już wysokich poziomach cen.

Skok cen zakończył się w czerwcu 2022 roku. W ciągu czterech lat od tego czasu:

Krajowa mediana ceny domów jednorodzinnych: +4,6% do lipca.

Consumer Price Index (CPI): +13,2% do czerwca.

Średnie stawki godzinowe: +16,9% do lipca.

Ale krajowa mediana ceny nie ma znaczenia dla osób kupujących lub sprzedających dom. Dla nich liczą się ceny lokalne, a te są bardzo zróżnicowane.

Ceny domów jednorodzinnych spadły o 10% do 26% w 15 większych rynkach, w tym:

Austin, TX: -26%

Oakland, CA: -25%

New Orleans, LA: -20%

Sarasota County, FL: -17%

W niektórych innych dużych miastach ceny domów jednorodzinnych nadal ustanawiają nowe maksima. Największe roczne wzrosty w tych miastach odnotowano w:

New York City: +4,1%

Chicago: +4,4%

Milwaukee: +3,6%

Rozbieżność między rynkami, które gwałtownie wzrosły wskutek napływu ludności w czasie pandemii, a rynkami z trwałymi ograniczeniami podaży stała się cechą definiującą ten cykl. Rynki takie jak Austin i Sarasota, które w latach 2020–2022 absorbowały ponadprzeciętny popyt, odnotowały najsilniejsze korekty, podczas gdy miasta na Północnym Wschodzie i Środkowym Zachodzie, gdzie ceny rosły umiarkowanie, okazały się bardziej odporne.

Krajowa mediana ceny mieszkań typu condo i co-op wzrosła rok do roku o 2,2%.

W ujęciu lokalnym ceny condo spadły o 15% do 33% od szczytów na 30 większych rynkach, a kilka rynków spadło poniżej szczytów z 2006 roku. Od szczytu:

Cape Coral, FL: -33%

Oakland, CA: -32%

Petersburg, Fl: -29%

Austin, TX: -28%

Fort Myers, FL: -27%

Sarasota County, FL: -24%

Garland, TX: -21%

Tampa, FL: -21%

Oto na przykład Oakland. Krajowa mediana ceny condo tak naprawdę nie ma większego znaczenia dla kupujących i sprzedających condo na poszczególnych rynkach (wszystkie 30 wykresów jest tutaj).

Jeśli przegapiliście: Kolejny cios w popyt na rynku mieszkaniowym: zakupy dokonywane przez zagranicznych nabywców spadły o 76% od szczytu.