Rynek mieszkaniowy w Indiach przechodzi strukturalne przesunięcie w stronę mieszkań premium i luksusowych, przy czym segment tanich mieszkań stopniowo traci udział w nowych uruchamianych projektach — wynika z raportu CareEdge Ratings.

Agencja ratingowa wskazała, że kluczowymi motorami tej zmiany są silniejszy popyt ze strony zamożnych nabywców oraz rosnące koszty rozwoju. Przesunięcie następuje mimo tego, że ogólna sprzedaż mieszkań w niektórych dużych miastach Indii wyhamowuje, gdzie presja na przystępność cenową i bardziej ostrożne nastroje nabywców osłabiają aktywność na rynku. Rosnące koszty materiałów i ceny gruntów sprawiły, że projekty w niższych przedziałach cenowych stały się dla deweloperów mniej opłacalne, a popyt po pandemii napędzany jest przez większych, lepiej sfinansowanych nabywców, mniej zależnych od kredytów mieszkaniowych.

Tanie mieszkania tracą udział na rzecz segmentu premium

Ocena CareEdge Ratings wskazuje na zmieniającą się strukturę nowej podaży — deweloperzy coraz częściej koncentrują uruchamiane projekty na kategoriach premium i luksusowych, a nie na segmencie tanich mieszkań, który niegdyś dominował na indyjskim rynku mieszkaniowym. Trend ten oznacza odwrócenie sytuacji z lat po 2015, gdy tanie mieszkania stanowiły większość uruchomień, wspierane m.in. przez rządowe zachęty, takie jak program dopłat powiązanych z kredytem w ramach Pradhan Mantri Awas Yojana. Wygasanie tego programu dopłat oraz wysokie koszty budowy i gruntu sprawiły, że projekty poniżej 45 lakhów rupii stały się dla deweloperów mniej atrakcyjne, nawet mimo utrzymującego się, wrażliwego na ceny popytu pierwszych nabywców w tym przedziale cenowym.

Bilanse deweloperów się umacniają

Obok zmiany struktury popytu agencja zauważyła, że bilanse deweloperów się wzmocniły, co odzwierciedla zdrowszą sytuację finansową firm budowlanych w całym sektorze. Konsolidacja nastąpiła po kryzysie sektorowym lat 2010., gdy nadmiernie zadłużeni deweloperzy, wstrzymane projekty, a także demonetyzacja z 2016 roku i kolejne zmiany regulacyjne wyeliminowały słabszych graczy. Więksi deweloperzy giełdowi, którzy w ostatnich latach zdobyli rosnący udział w uruchomieniach i sprzedaży, skorzystali na lepszych wpływach ze sprzedaży przedpremierowej i niższym zadłużeniu, co pozwala im finansować projekty premium z mniejszą zależnością od zewnętrznego finansowania.

Sprzedaż mieszkań wykazuje wyraźne różnice między miastami

Raport zwrócił również uwagę na znaczące zróżnicowanie wyników rynku mieszkaniowego w poszczególnych miastach.

Rynki zachodnie i północne wyhamowują; miasta południowe pozostają odporne

Według CareEdge Ratings sprzedaż mieszkań na rynkach zachodnich i północnych wyhamowała, natomiast miasta południowe zachowały odporność. To rozróżnienie odzwierciedla odmienne lokalne uwarunkowania — Region Metropolitalny Bombaju (MMR) i Region Stołeczny (NCR) ochładzają się po silnym poważnym powrocie po pandemii, w którym ceny rosły szybciej niż dochody, podczas gdy Bengaluru, Hajdarabad i Chennai nadal odnotowują stabilną absorpcję, wspieraną przez trwały wzrost zatrudnienia biurowego w sektorze technologii informacyjnych i pokrewnych branżach.

Dalsze losy trendu premiumizacji będą zależeć od kierunku stóp procentowych kredytów mieszkaniowych, wzrostu dochodów gospodarstw domowych oraz tego, czy deweloperzy ponownie rozważą wejście w segment tanich mieszkań — przestrzeń, w której kluczowymi zmiennymi pozostają wsparcie polityki rządowej i ekonomia zapasów.

Źródło: Economic Times Markets