Lokalne rynki mieszkaniowe rzadko poruszają się w pełnej synchronizacji. Ta analiza śledzi większe rynki, na których ceny domów jednorodzinnych ze średniego segmentu spadły wyraźnie ze swoich wcześniejszych szczytów z poprzednich lat — innymi słowy, tam, gdzie kryzys dostępności stał się nieco mniej dotkliwy.

Do lipca ceny domów jednorodzinnych ze średniego segmentu na 15 większych rynkach z tej listy spadły o 11% do 26% w ujęciu sezonowo wyrównanym względem szczytów, które w większości przypadły na połowę 2022 roku, przy czym dwa rynki osiągnęły maksimum w 2024 roku. Te szczyty z połowy 2022 roku zbiegły się ze wzrostem kosztów finansowania po pierwszej podwyżce stóp przez Rezerwę Federalną w marcu 2022 roku: średnia 30-letnia stała stopa hipoteczna wzrosła z około 3% na początku 2022 roku do ponad 7% jesienią tego roku, wyraźnie pogarszając dostępność mieszkań dla nabywców korzystających z finansowania.

Próg kwalifikacji podniesiono w lipcu do -11% z -10%, aby zachować przejrzystość listy. Gdy rok temu rozpoczęto tę nieregularną serię, próg wynosił 8%, co dawało zwięzłą listę zaledwie 10 rynków, a największy spadek wynosił 22%. Kolejne pięć większych miast odnotowało spadki cen o 10%. Spadki cen zachodzą też przy szerzej osłabionym popycie — krajowa sprzedaż oczekujących domów spadła do drugiego najniższego poziomu w historii, jak opisano w powiązanym materiale poniżej.

Teksas

Na czele listy znajduje się Austin ze spadkiem o 26%. Ogromny obszar Dallas-Fort Worth ma na liście dwa miasta: McKinney (-14%) i Fort Worth (-11%). Inne większe miasta w tym obszarze nie znalazły się na liście, w tym Frisco (-10%), Garland (-9%), Plano (-9%), Arlington (-7%) oraz samo Dallas (-7%). Region od lat przyciąga wiele firm i mieszkańców oraz był celem deweloperów, a w ramach tzw. „The Texas Miracle” powstało tam wiele nowych inwestycji. Te nowe domy konkurują teraz z istniejącymi ofertami. Deweloperzy, którzy muszą sprzedać wybudowane domy w coraz trudniejszym rynku, obniżają koszty kredytu hipotecznego, oferują niższe ceny wyjściowe i dodają zachęty dla kupujących — a rynek domów z rynku wtórnego odczuwa tę presję. Takie zachęty stały się standardem w branży deweloperskiej, gdy stopy hipoteczne utrzymywały się na podwyższonym poziomie długo po skoku z 2022 roku, dając nowej zabudowie narzędzie cenowe i finansowe, którego indywidualni sprzedający z rynku wtórnego zwykle nie mają.

W innych częściach Teksasu San Antonio (-10%) ledwo nie przekroczyło podniesionego progu, natomiast Houston (-5%) i Corpus Christi (-3%) pozostają w bezpiecznej odległości od niego.

Kalifornia

Kalifornia ma na liście trzy rynki: Oakland (-24%); Hayward (-13%) na wschodnim brzegu Zatoki San Francisco; oraz hrabstwo Contra Costa (-12%) w East Bay, obejmujące Concord, Antioch, Pittsburg, Walnut Creek, Richmond, San Ramon i wiele innych mniejszych miast. Wszystkie trzy to rynki East Bay, które przed szczytem odnotowały silny wzrost cen w okresie pandemii.

San Francisco jednak wypadło z listy. W lipcu rok temu miasto zajmowało czwarte miejsce ze spadkiem o 15%; w tym roku spadek zawęził się do 6%, ponieważ pieniądze z firm AI, takich jak Anthropic, były rozrzucane na prawo i lewo, a rynek zaczął działać chaotycznie — co Wolf Street określa jako AI mania napędzającą rynek mieszkaniowy.

Inne kalifornijskie miasta nadal znajdujące się w bezpiecznej odległości od progu to Sacramento (-9%), Stockton (-8%), San Jose (-6%), San Diego (-4%) oraz Los Angeles (-4%).

Floryda

Floryda ma na tej liście trzy hrabstwa. Miasta w tych hrabstwach — wiele z nich dobrze znanych — są indywidualnie zbyt małe, by się zakwalifikować, ale hrabstwa są wystarczająco duże. Rynek domów jednorodzinnych na Florydzie nie jest nawet zbliżony do takiej słabości jak rynek mieszkań w kondominiach, gdzie w wielu rynkach grunt po prostu się załamał. Ta słabość segmentu condo odzwierciedla czynniki specyficzne dla tej części rynku, w tym gwałtowny wzrost składek ubezpieczeniowych w całym stanie oraz — po zawaleniu się budynku condo w Surfside w 2021 roku — przepisy stanowe wymagające, by starsze budynki przeszły inspekcje konstrukcyjne i utworzyły fundusze rezerwowe; koszty te w szczególności obciążają właścicieli mieszkań i wspólnoty mieszkaniowe.

Poniżej progu

Istnieje wiele innych większych miast, w których ceny domów jednorodzinnych ze średniego segmentu spadły ze swoich wcześniejszych szczytów z poprzednich lat, ale o mniej niż 11%. Wśród większych rynków najbliżej obecnego progu znajdują się San Antonio i Frisco, oba na poziomie -10% — a skład listy wyraźnie się już zmienił od czasu rozpoczęcia serii, gdy San Francisco zajmowało czwarte miejsce rok temu, zanim całkowicie z niej wypadło.

Metodologia i dane

Ceny te są sezonowo wyrównanymi trzyomiesięcznymi średnimi dla domów jednorodzinnych ze średniego segmentu — czyli segmentu środkowego pod względem wartości w danym rynku — w „miastach” lub „hrabstwach”. Wszystkie dane pochodzą z Zillow Home Value Index (ZHVI), który opiera się na milionach punktów danych z „Database of All Homes” Zillow, obejmując m.in. publiczne rejestry (dane podatkowe), MLS, biura pośrednictwa, lokalne stowarzyszenia Realtorów, agentów nieruchomości i gospodarstwa domowe w całych Stanach Zjednoczonych. Uwzględnia on dane cenowe dla transakcji spoza rynku oraz sprzedaży przez właściciela. Nie są to ceny medianowe.

W przypadku 15 większych miast ze spadkami cen od 11% do 26% wskaźniki w każdej tabeli, od lewej do prawej, to: spadek ceny od szczytu, zmiana miesiąc do miesiąca (MoM), zmiana rok do roku (YoY) oraz pozostały wzrost od stycznia 2000 roku.

Powiązane: Sprzedaż oczekujących domów spada do drugiego najniższego poziomu w historii, w zachodnich Stanach do rekordowego minimum, a na południu do poziomu bliskiego rekordu

Źródło: Wolf Street