Atrium, firma zajmująca się inteligencją kredytową, uruchomiła swoją platformę kredytową dla nieruchomości komercyjnych (CRE), dając inwestorom, kredytodawcom i analitykom ujednolicony wgląd na poziomie pojedynczych kredytów w amerykański rynek długu nieruchomości komercyjnych o wartości 10 bilionów dolarów.

Uruchomienie następuje w obliczu wieloletnich napięć na rynku nieruchomości komercyjnych: od 2022 roku koszty finansowania gwałtownie wzrosły, wyceny nieruchomości — szczególnie biurowych — spadły, a wiele kredytów zaciągniętych przy niższych stopach zaczęło osiągać terminy zapadalności w środowisku wyższych stóp procentowych. Amerykańscy regulatorzy bankowi, w tym Rezerwa Federalna, FDIC i OCC, wielokrotnie wskazywali koncentrację ekspozycji na nieruchomości komercyjne jako obszar nadzorczej uwagi wobec kredytodawców. Dług CRE jest również rozproszony pomiędzy wiele typów posiadaczy — bilanse banków, agendowe programy kredytowania nieruchomości wielorodzinnych, trusty CMBS, zakłady ubezpieczeniowe oraz rosnący sektor kredytu prywatnego — przy czym każdy z nich stosuje odmienne praktyki ujawniania informacji: publicznie notowane CMBS raportują poprzez podmioty obsługujące i powierników, ekspozycje bankowe pojawiają się kwartalnie w sprawozdaniach regulacyjnych, a kredyt prywatny pozostaje w dużej mierze nieprzejrzysty.

Platforma została zaprojektowana tak, aby pomóc klientom identyfikować transakcje i ryzyka z wyprzedzeniem względem rynku. Atrium podał, że jego system łączy ponad 150 źródeł danych — w tym rejestry hrabstw, sprawozdawczość powierniczą, raportowanie regulacyjne banków i funduszy REIT, dane brokerów, kredyty syndykowane oraz dane własne — w jedną warstwę inteligencji kredytowej na poziomie nieruchomości, niezależnie od tego, kto udzielił kredytu.

Użytkownicy mogą śledzić portfele kredytowe banków lub funduszy REIT, monitorować agendowe kredyty na nieruchomości wielorodzinne oraz obserwować transakcje conduit. Atrium podał, że z platformy korzysta czterech z 10 największych amerykańskich funduszy hedgingowych pod względem aktywów zarządzanych, a także inwestorzy instytucjonalni, banki i firmy badawcze. Firma wchodzi na rynek, na którym działają już uznani dostawcy danych i analityki CRE, tacy jak CoStar, Trepp czy MSCI, pozycjonując jako swój wyróżnik ponadźródłową warstwę kredytową na poziomie pojedynczych kredytów.

„Zaczęliśmy mapować ekspozycje bilansowe banków i funduszy REIT i szybko przekonaliśmy się, że analitycy inwestycyjni nie mają do dyspozycji rygorystycznych danych na poziomie kredytów łączących wiele źródeł — przez co nie widzieli zdarzeń kredytowych w miarę ich rozwoju pomiędzy okresami sprawozdawczymi” — powiedział Ryan Alfred, CEO i współzałożyciel Atrium. „Wraz z tym wydaniem rozszerzamy platformę tak, aby obejmowała każdą działkę gruntu i każdy typ długu na nieruchomości komercyjne w USA. Ujednolicony, zbliżony do czasu rzeczywistego wgląd Atrium w kredyty CRE zaspokaja istotną potrzebę brokerów, kredytodawców i analityków rynków kapitałowych.”

Atrium podał, że w praktyce uczestnicy rynku często weryfikują ekspozycję kredytową, ręcznie przechodząc pomiędzy wieloma narzędziami — witrynami rejestratorów hrabstw, raportami podmiotów obsługujących CMBS, bankowymi raportami call report, ofertami brokerów oraz różnorodnymi produktami SaaS. Firma stwierdziła, że jej silnik AI, Atlas, upraszcza ten proces, umożliwiając użytkownikom wpisanie adresu i natychmiastowe otrzymanie pełnej narracyjnej historii kredytowej nieruchomości wraz z bezpośrednim dostępem do dokumentów źródłowych.

Równolegle z uruchomieniem platformy Atrium opublikował raport badawczy „Who Finances America’s Data Centers”, mapujący 1,3 biliona dolarów długu związanego z centrami danych w ośmiu nakładających się warstwach kapitałowych — od hipotek na nieruchomości ujawnionych w rejestrach hrabstw, przez szeroko syndykowane kredyty i obligacje korporacyjne hiperskalerów, po finansowanie infrastruktury użyteczności publicznej. Centra danych stały się jednym z najszybciej rosnących i najbardziej kapitałochłonnych segmentów nieruchomości komercyjnych w miarę rozszerzania mocy przez operatorów chmury i AI.

Raport jest dostępny pod adresem atriumdata.ai/the-first-print/who-finances-americas-data-centers i opiera się na bazie danych obejmującej ponad 4 200 centrów danych w całych Stanach Zjednoczonych.

„Raport o centrach danych jest dowodem koncepcji ujednoliconego modelu kredytowego Atrium” — powiedział Alfred. „Uzgodnienie 1,3 biliona dolarów długu w ośmiu nakładających się warstwach kapitałowych — rejestrach hrabstw, bazach kredytów syndykowanych, danych obsługi CMBS, dokumentach SEC i aktywach funduszy — zajęłoby tradycyjnemu zespołowi badawczemu zazwyczaj miesiące. Atlas — nasz wewnętrzny agent AI — przygotował cały raport w kilka godzin. Atlas zapewnia klientom Atrium wyraźną przewagę.”

Do kluczowych ustaleń raportu należą:

• Zmapowano 4 296 obiektów
• Zidentyfikowano 1,3 biliona dolarów długu netto w ośmiu warstwach kapitałowych
• 128 miliardów dolarów wymagalnych do 2027 roku przy oprocentowaniu z momentu udzielenia o 200–300 punktów bazowych niższym od obecnych poziomów
• 61 miliardów dolarów papierów zabezpieczonych aktywami centrów danych wyemitowanych od 2020 roku, wobec 4 miliardów dolarów w pierwszym roku działalności sektora
• Kredyt prywatny i banki zagraniczne szybko wypierają banki amerykańskie i kanadyjskie w najnowszych obiektach

Ustalenia te ukazują dynamikę, którą platforma ma nadal śledzić wraz ze zmianami struktury finansowania: harmonogram zapadalności do 2027 roku, szybki wzrost sekurytyzacji centrów danych oraz przesuwanie się nowego kredytowania w stronę kredytu prywatnego i banków zagranicznych.