Rynek mieszkaniowy San Francisco przechodzi dramatyczny zwrot. Miasto niegdyś synonim miejskiego upadku z czasów pandemii stało się najgorętszym rynkiem mieszkaniowym w Stanach Zjednoczonych, napędzanym boomem sztucznej inteligencji. Zamożni pracownicy firm AI rywalizują o domy gotowe do zamieszkania tak agresywnie, że oferty gotówkowe na kwotę 25 mln dolarów są obecnie uznawane za niewystarczające w niektórych segmentach rynku.

Od pustych biur do otwartych drzwi z 50 ofertami

Trzy lata temu San Francisco wyglądało zupełnie inaczej. Miasto straciło ponad 60 000 mieszkańców w latach 2020–2022 w wyniku wzrostu pracy zdalnej podczas pandemii. Mediana ceny sprzedaży domu spadła do 1,28 mln dolarów do stycznia 2023 roku, z szczytu 1,68 mln dolarów w poprzednią wiosnę.

Ten dołek już się skończył. Mediana ceny domu wzrosła o 25% w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy, a agent nieruchomości Paul Kitchen mówi, że niektóre oferty przyciągnęły aż 50 zgłoszeń.

„Trzeba się z tego śmiać, bo jest to tak absurdalne i tak poza skalą” — powiedział Kitchen, opisując sytuacje, w których kupujący z najwyższej półki oferują 25 mln dolarów gotówki, a mimo to nie udaje im się zdobyć domu.

Dlaczego pieniądze z AI są inne

San Francisco korzystało z wcześniejszych boomów technologicznych, ale boom AI wyróżnia się tym, że koncentruje bogactwo wśród stosunkowo wąskiej grupy. Większość firm AI nie wprowadziła się jeszcze na giełdę, co oznacza, że majątek pozostaje w rękach wąskiego grona pracowników i inwestorów. Odróżnia to go od wcześniejszych cykli, gdy nowo notowane firmy rozpraszały zyski z akcji wśród szerokich baz akcjonariuszy i pracowników jednocześnie; tutaj większość potencjalnego fortuny wciąż jest zablokowana w prywatnych rękach do czasu planowanych debiutów giełdowych.

Skala zaangażowanego majątku papierowego jest ogromna. Obecni i byli pracownicy OpenAI mogliby posiadać około 135 mld dolarów w kapitale po opodatkowaniu, jeśli firma zadebiutuje na giełdzie przy oczekiwanej wycenie, a pracownicy Anthropic — około 63 mld dolarów więcej. Łącznie te dwie fortuny odpowiadają blisko 33% wartości zasobu mieszkaniowego San Francisco — porównanie, które pokazuje, jak niewielka część tego bogactwa musiałaby wpłynąć do lokalnych nieruchomości, aby poruszyć ceny w mieście, którego podaż jest notorycznie ograniczona geografią i dekadami limitów strefowania.

Zarówno OpenAI, jak i Anthropic planują wejście na giełdę. Każda z nich wynajęła około 1 mln stóp kwadratowych powierzchni biurowej w San Francisco w ciągu ostatnich dwóch lat, jednocześnie sprowadzając pracowników z powrotem do biur — zmiana, która zaczęła odwracać pandemiczne wyludnienie śródmieścia, gdzie pustostany biurowe osiągnęły 34,4% pod koniec 2025 roku.

Najemcy i kupujący o niższych dochodach wyrzuceni z rynku

Presja wykracza poza segment luksusowy. Młodzi, świetnie opłacani pracownicy sektora technologicznego płacą 10 000 dolarów miesięcznie czynszu, a niektóre oferty wynajmu przyciągają setki zapytań w ciągu godzin. Średni czynsz w San Francisco wzrósł o ponad 1 000 dolarów w ciągu roku do około 4 600 dolarów, co czyni miasto najdroższym rynkiem wynajmu w kraju, tuż przed Nowym Jorkiem.

Gospodarstwa domowe o przeciętnych dochodach napotykają jeszcze większe bariery. Według analizy z maja 2026 roku od Realtor.com i National Association of Realtors, tylko 2,1% ofert z marca było przystępnych cenowo dla gospodarstwa domowego zarabiającego 75 000 dolarów rocznie — co odpowiada zaledwie 2 475 domom. Dla nauczycieli, pielęgniarek i innych pracowników, od których miasto zależy, kurczący się zasób przystępnych ofert potęguje od dawna istniejące obawy dotyczące ucieczki klasy średniej, które ujawniły się podczas pandemicznych strat ludności.

Opowieść o dwóch centrach technologicznych

Boom AI nie podniósł każdego centrum technologicznego. Seattle odnotowało spadek cen domów o 3,6% do 809 479 dolarów, obciążone zwolnieniami w Amazonie i Microsofcie.

W przeciwieństwie do tego, mediana ceny sprzedaży w San Francisco wzrosła w lipcu o 6% rok do roku do 1,6 mln dolarów, a liczba aktywnych ofert spadła o 18,4% — najostrzejszy spadek zasobów w kraju.

W pierwszym kwartale przepływ osób przeprowadzających się z San Francisco do Seattle spadł do 369 osób, z ponad 5 100 w 2021 roku. „AI reorganizuje rynek pracy technologicznej, a San Francisco i Seattle reprezentują dwie strony tej transformacji” — powiedziała Chen Zhao, szefowa badań ekonomicznych w Redfin.

Co dalej dla San Francisco?

Władze miasta podejmują działania w celu zwiększenia podaży mieszkań. W grudniu 2025 roku San Francisco uchwaliło Family Zoning Plan, otwierając więcej dzielnic na gęstszą zabudowę mieszkaniową. Ustawodawstwo umożliwia również reformy, które pomogą przekształcić puste powierzchnie biurowe — których wskaźnik pustostanów wynosił 34,4% pod koniec 2025 roku — w mieszkania, adresując nadwyżkę nieruchomości komercyjnych pozostawioną przez pracę zdalną w czasie rosnącego popytu na mieszkania.

Czy nowa budowa pojawi się wystarczająco szybko, by cokolwiek zmienić, pozostaje otwartym pytaniem, ponieważ popyt wciąż wyprzedza liczbę domów na sprzedaż. Oczekiwane debiuty giełdowe OpenAI i Anthropic staną się dalszym testem tego, ile z papierowego majątku sektora zamieni się w siłę nabywczą w nadchodzących latach.