Amerikaanse verkoop van bestaande woningen in juli uit op 4,06 miljoen, licht boven verwachting
Belangrijkste punten
- •De verkoop van bestaande woningen in juli noteerde een seizoengecorrigeerd jaarlijks tempo van 4,06 miljoen, net boven de consensusverwachting van 4,05 miljoen.
- •De mediane prijs van een bestaande woning bereikte $434.100, een stijging van 2,0% ten opzichte van dezelfde maand een jaar eerder.
- •De woningvoorraad bleef ongewijzigd op 4,6 maanden aanbod, onder de ongeveer zes maanden die over het algemeen worden geassocieerd met een gebalanceerde markt.
- •Het verkoopcijfer van de voorgaande maand werd naar boven bijgesteld van 4,09 miljoen naar 4,13 miljoen eenheden.
- •Verhoogde hypotheekrentes, aangedreven door stijgende rente op Amerikaanse staatsobligaties en verwachtingen rond het beleid van de Federal Reserve, blijven de woningmarktactiviteit onderdrukken.
De verkoop van bestaande woningen in de VS bedroeg in juli een seizoengecorrigeerd jaarlijks tempo van 4,06 miljoen, net boven de consensusverwachting van 4,05 miljoen, volgens gegevens die op 11 augustus zijn gepubliceerd door de National Association of Realtors.
Het cijfer van de voorgaande maand werd oorspronkelijk gerapporteerd op 4,09 miljoen, maar is naar boven bijgesteld tot 4,13 miljoen.
Belangrijkste juli-gegevens:
- Verkoop: -1,7% maand-op-maand versus een eerdere meting van -2,4% (bijgesteld naar -1,4%)
- Woningprijzen: +2,0% op jaarbasis
- Mediane prijs: $434.100
- Voorraad: 4,6 maanden aanbod, ongewijzigd ten opzichte van de voorgaande maand
Omdat de verkoop van bestaande woningen wordt geregistreerd bij de afsluiting — meestal 30 tot 60 dagen na het ondertekenen van een contract — weerspiegelen de cijfers van juli grotendeels aankoopbeslissingen die in mei en juni zijn genomen, waardoor de reeks een achterlopende indicator is van de woningvraag.
De woningmarkt blijft in een stabiele staat, waarbij verhoogde hypotheekrentes — aangedreven door stijgende rente op Amerikaanse staatsobligaties en beïnvloed door verwachtingen rond het beleid van de Federal Reserve — blijven drukken op de activiteit. Bij correctie voor de CPI laat de betaalbaarheid een lichte maar stabiele verbetering zien. Een belangrijke open vraag is het verdere verloop van de leenrentes, waarbij marktdeelnemers de volgende stappen van de Fed nauwlettend volgen voor signalen over de vraag of hypotheekrentes daadwerkelijk zullen dalen.
Een structurele zorg op de langere termijn is dat de Amerikaanse woningbouw niet gelijke tred heeft gehouden met de vorming van huishoudens, wat een aanbodkloof creëert die uiteindelijk een aanzienlijke opleving in de bouwactiviteit kan vereisen. De huidige voorraad van 4,6 maanden aanbod op de markt blijft onder de ongeveer zes maanden die over het algemeen worden geassocieerd met een gebalanceerde woningmarkt. Bouwers kunnen echter een sterker prijssignaal nodig hebben voordat ze de bouw versnellen.
De verkoop van bestaande woningen vormt het grootste onderdeel van de Amerikaanse woningmarkt en wordt nauwlettend gevolgd voor signalen over het vertrouwen van huishoudens, de betaalbaarheid, de hypotheekvraag en uitgaven met betrekking tot woningen. De gegevens betreffen de afsluitingen van eengezinswoningen, rijtjeshuizen, appartementen en co-ops, waardoor de reeks breder en over het algemeen minder gevoelig voor herzieningen is dan de cijfers voor de verkoop van nieuwe woningen, die zijn gebaseerd op ondertekende contracten.
Context van het herstel in mei
Tot en met mei liet de markt een bescheiden herstel zien van de rentegedreven zwakte die de handel sinds 2022 heeft doen afnemen. De verkoop steeg met 3,2% ten opzichte van april en was ook 3,2% hoger dan een jaar eerder, waarmee een seizoengecorrigeerd jaarlijks tempo van 4,17 miljoen werd bereikt — het sterkste tempo sinds december. Eengezinswoningen dreven de verbetering aan, met een stijging van de verkoop met 3,5% maand-op-maand naar een jaarlijks tempo van 3,80 miljoen, terwijl de verkoop van appartementen en co-ops ongewijzigd bleef op 370.000.
De betaalbaarheid verbeterde enigszins, waarbij de betaalbaarheidsindex van de NAR steeg naar 105,6 vanaf 97,5 een jaar eerder, doordat de inkomensgroei in veel regio's de stijging van de woningprijzen overtrof. Desondanks blijft betaalbaarheid de centrale beperking voor de markt. De gemiddelde rente op een 30-jarige hypotheek met vaste rente bedroeg 6,44% in mei, hoger dan in april maar onder de 6,82% die een jaar eerder werd genoteerd.
De voorraad beweegt in de juiste richting, zij het slechts geleidelijk. Het onverkochte aanbod steeg in mei met 3,3% tot 1,55 miljoen woningen, gelijk aan 4,5 maanden aanbod. Ondanks de toename van het aantal woningen op de markt bleven de prijzen stevig: de nationale mediane prijs voor een bestaande woning steeg met 1,3% op jaarbasis naar een meirecord van $429.300, wat suggereert dat extra aanbod nog niet heeft geleid tot brede prijsverlichting. Kopers voor het eerst verteerden 35% van de verkopen, terwijl kassakopers stabiel bleven op 25%.
