Door Juliana Chloe A. Gonzales

Het versnelde vergunningsprogramma van de overheid kan woningbouwprojecten sneller op de markt brengen, maar de escrow-eisen kunnen het speelveld doen doorslaan naar grote, kapitaalkrachtige ontwikkelaars, omdat de opbrengsten van voorverkopen geblokkeerd moeten blijven tot een reguliere verkoopvergunning is afgegeven, aldus vastgoedsanalisten.

Volgens de herziene regels voor de tijdelijke verkoopvergunning (TLS) mogen gekwalificeerde ontwikkelaars beginnen met de verkoop van units terwijl zij wachten op bepaalde vergunningen van andere overheidsinstanties — maar alle opbrengsten moeten worden gestort op een escrowrekening en kunnen niet worden opgenomen totdat de ontwikkelaar een reguliere verkoopvergunning heeft verkregen.

Het regime van de verkoopvergunning zelf dateert uit Presidentieel Decreet nr. 957, de wet uit 1976 ter bescherming van kopers van woonpercelen en appartementen, die vereist dat projecten worden geregistreerd bij en goedgekeurd door de woningbouwtoezichthouder voordat units aan het publiek worden aangeboden.

"Een ontwikkelaar kan voorverkopen uit de TLS-periode niet langer beschouwen als gratis werkkapitaal; er is voldoende buffer nodig om terugbetalingen te dekken als een project niet tijdig wordt omgezet," zei Dino Palanca, hoofd onderzoek bij Savills Philippines, in een Viber-bericht.

De escrow-eis verhoogt het kapitaal dat nodig is om een project te starten, wat waarschijnlijk in het voordeel werkt van ontwikkelaars met sterkere balansen, zei hij.

Op grond van Memorandum Circular nr. 2026-012 kunnen ontwikkelaars die al aan de reguliere vergunningsvoorwaarden voldoen een TLS aanvragen terwijl zij wachten op aanvullende vereisten, waaronder een milieucertificaat (environmental compliance certificate) en een goedgekeurd opmetingsplan van het Department of Environment and Natural Resources, evenals een bouwvergunning van de lokale overheid.

Het Department of Human Settlements and Urban Development (DHSUD) zei dat de maatregel moet voorkomen dat gekwalificeerde woningbouwprojecten worden opgehouden door regelgevende knelpunten, terwijl kopers worden beschermd.

Een timingmechanisme, geen katalysator

De heer Palanca zei dat de TLS de markttoetreding van woningen zou versnellen, maar dat deze meer zou functioneren als een timingmechanisme voor bestaande projectpijplijnen dan als een katalysator voor nieuwe ontwikkelingen.

"De werkelijke waarde ligt erin dat ver gevorderde projecten kunnen beginnen met voorverkopen in plaats van stil te zitten tijdens de vergunningsprocedure, wat de aanbodpijplijn na verloop van tijd enigszins zou moeten verkorten," zei hij.

De hervorming zou niet per direct nieuwe projecten creëren, voegde hij eraan toe, omdat deze vooral ver gevorderde projecten in staat stelt eerder te beginnen met voorverkopen.

De TLS is één jaar geldig en kan met een laatste termijn van zes maanden worden verlengd als de vertraging bij het verkrijgen van de openstaande vereisten niet aan de ontwikkelaar is toe te schrijven. De heer Palanca noemde de maximale periode van 18 maanden "werkbaar" voor technisch ver gevorderde projecten, hoewel die krap kan zijn voor ontwikkelingen die goedkeuringen van meerdere overheidsinstanties vereisen.

Als een TLS afloopt zonder te zijn omgezet in een reguliere vergunning, moet de ontwikkelaar binnen 30 dagen alle betalingen terugbetalen, inclusief rente en belastingen. De heer Palanca zei dat de "one-strike"-regel tegen verdere verlengingen een significante afschrikking vormt voor ontwikkelaars die de TLS als permanente omweg willen gebruiken.

Gedecentraliseerde goedkeuringen

Joey Roi Bondoc, onderzoeksdirecteur bij Colliers Philippines, zei dat de TLS-regels, gecombineerd met de decentralisatie van regelgevende goedkeuringen, langdurige vertragingen bij de afgifte van vergunningen kunnen verminderen en woningbouwlanceringen buiten Metro Manila kunnen versnellen.

Op grond van Memorandum Circular nr. 2026-012 heeft het DHSUD de behandeling en goedkeuring van regelgevende aanvragen overgedragen van het centrale kantoor aan regionale kantoren, met uitzondering van de Negros Island Region. De regionale kantoren hebben 15 dagen na betaling van de kosten om een aanvraag goed te keuren of af te wijzen.

Het DHSUD zelf werd in 2019 opgericht krachtens Republic Act nr. 11201, dat de belangrijkste woningbouwagentschappen van de overheid samenvoegde in één departement.

"Zelfs de regionale kantoren kunnen zien dat er een sterke vraag in hun regio is, dus zouden zij de behandeling echt moeten versnellen. Er is echt behoefte aan het verminderen van de regelgevende knelpunten," zei de heer Bondoc tegenover BusinessWorld in een telefoongesprek.

Snellere goedkeuringen kunnen helpen het woningaanbod, de vraag en de betaalbaarheid aan te pakken doordat ontwikkelaars lanceringen kunnen voortzetten ondanks vertragingen in vergunningen die door andere instanties worden afgegeven, zei hij. De hervorming komt terwijl de overheid werkt aan het wegwerken van een landelijke woningachterstand die zijzelf schat op meer dan zes miljoen units.

Oproep tot overleg

De heer Bondoc zei ook dat het DHSUD ervoor moet zorgen dat kleine en middelgrote ontwikkelaars de herziene regels begrijpen en een mogelijkheid hebben om bezorgdheid over de uitvoering te uiten.

"Een beter overleg met deze kleine spelers zal cruciaal zijn. Het is natuurlijk nog in de beginfase en we moeten het succes van de uitrol nog zien. Maar aangezien het nog in de beginfase is, denk ik dat er een voortdurend feedbackmechanisme tussen de ontwikkelaars moet zijn," zei hij.

Het DHSUD vereist bovendien dat advertenties het TLS-nummer duidelijk vermelden, zodat potentiële kopers weten dat een project slechts een tijdelijke vergunning heeft. Analisten zeiden dat deze openbaarmaking consistent moet worden toegepast op alle marketingplatforms en duidelijk moet uitleggen dat de vergunning tijdelijk van aard is.