De voorraad nieuwe eengezinswoningen te koop steeg in juli in alle regio's — tot bij recordhoge niveaus in het Zuiden en met een sprong naar het hoogste niveau sinds 2008 in het Midwesten — terwijl de mediane verkoopprijs daalde naar het laagste niveau sinds 2021 en de verkopen bleven afnemen, volgens gegevens die het Amerikaanse Census Bureau op 25 augustus publiceerde.

De mediane prijs van nieuwe eengezinswoningen die in juli werden verkocht, daalde met 1% ten opzichte van een jaar eerder, met 8,2% ten opzichte van twee jaar eerder en met 14% ten opzichte van de piek in oktober 2022, tot 393.800 dollar — het laagste niveau sinds september 2021. Deze prijzen omvatten niet de incentives en de aanzienlijke kosten van de buydowns van hypotheekrentes die woningbouwers gebruiken om hun verkopen te ondersteunen. Woningbouwers nemen deze kosten op in de gemiddelde verkoopprijzen die zij rapporteren in hun financiële verslaggeving, maar ze zijn niet terug te zien in de gegevens van het Census Bureau, die juist de prijzen weergeven die in verkoopcontracten zijn vastgelegd.

Het driemaands gemiddelde van de mediane prijs, dat een deel van de maandelijkse schommelingen wegstreept, daalde met 1,5% op jaarbasis en met 7,2% ten opzichte van twee jaar eerder, tot 404.400 dollar — het laagste niveau sinds oktober 2021.

De grote woningbouwers — bedrijven die moeten bouwen en verkopen om te blijven bestaan — passen zich al bijna vier jaar aan aan deze nieuwe realiteit. Om hun omzet op peil te houden en marktaandeel te beschermen of te vergroten, hebben zij hun prijspunten verlaagd, incentives opgestapeld en hypotheekrentes omlaag gekocht, een combinatie die hun brutomarges aanzienlijk heeft verkleind en hun nettowinst en aandelenkoersen zwaar heeft getroffen. De aandelen van DR Horton en Lennar, de twee grootste bouwers, zijn sinds medio september 2024 respectievelijk met 25% en 52% gedaald. De maandelijkse NAHB/Wells Fargo Housing Market Index, die bijhoudt welk aandeel van de bouwers prijzen verlaagt en incentives gebruikt, biedt een lopende maatstaf voor die afweging tussen verkoopvolumes en marges.

De verkoop van nieuwe eengezinswoningen in alle bouwfases daalde in juli met 5,7% op jaarbasis, tot 55.000 woningen, en lag 9% lager dan in juli 2019. Het driemaands gemiddelde van de verkopen zakte met 0,6% ten opzichte van een jaar eerder — de zevende maand op rij met een jaar-op-jaar daling. Omdat het Census Bureau een verkoop telt op het moment dat het contract wordt getekend, in plaats van bij de eigendomsoverdracht zoals bij bestaande bouw het geval is, is deze reeks een van de meest actuele indicaties van de huizenvraag — en dit jaar bewoog die grotendeels in de pas met de hypotheekrentes. Van het totale aantal verkopen vond 63% plaats in het Zuiden en 28% in het Westen, samen 91%, terwijl de rest voor rekening kwam van het Noordoosten en het Midwesten.

De voorraad eengezinswoningen in alle bouwfases sprong naar 495.000, de vierde maand op rij met een stijging ten opzichte van de voorgaande maand. Dit jaar hebben de daling van de verkopen en de stijging van de voorraad tot nu toe grofweg gelijke tred gehouden met de stijging van de hypotheekrentes. Vergeleken met juli 2019 is de verkoopvoorraad met 71% gestegen. Regionaal gezien bevond 61% van die voorraad zich in het Zuiden — de regio die 63% van de verkopen voor zijn rekening nam — en 21% in het Westen, dat 28% van de verkopen leverde.

Anders dan de doorverkoopvoorraad, die pas op de markt komt wanneer bestaande eigenaren besluiten te verkopen, kan het aanbod van nieuwbouwwoningen via nieuwbouw worden gecreëerd. Deze nieuwe toevoegingen aan de Amerikaanse woningvoorraad zijn precies wat de huizenmarkt het hardst nodig heeft, betoogt Wolf Street, en woningbouwers bouwen ze ook — waardoor de sector beschikt over 9,6 maanden aan aanbod bij het huidige verkooptempo, ruim boven de circa zes maanden die binnen de sector lang als vuistregel voor een gebalanceerde markt hebben gegolden. Bouw ze en ze zullen komen, voegt de publicatie toe — misschien, als de prijs laag genoeg is en de incentives hoog genoeg.

De voorraad woningen in aanbouw zakte naar 262.000, 10% lager dan een jaar eerder. De daling deed zich deels voor omdat woningen werden voltooid en doorgeschoven naar de volgende categorie — voltooide woningen te koop — die steeg. Vergeleken met juli 2019 lag de voorraad woningen in aanbouw 32% hoger. Woningen in deze categorie zitten in de bouwpijplijn en worden te koop aangeboden, maar zijn nog niet verkocht; woningbouwers hebben een aanzienlijke hoeveelheid kapitaal in deze voorraad vastzitten en zijn gemotiveerd om die te verkopen.

De voorraad voltooide woningen te koop steeg naar 114.000, nadat deze was afgebouwd vanaf de zeer hoge niveaus van december. Vergeleken met juli 2019 lag de voorraad voltooide woningen 50% hoger, en vergeleken met juli 2022 is die met 170% gestegen. Bouwers hebben veel kapitaal vastzitten in deze grotendeels instapklare 'spec homes' (speculatiewoningen) en zijn zeer gemotiveerd om ze te verkopen.

Voorraad en verkopen per regio

In het Zuiden steeg de verkoopvoorraad naar 301.000 nieuwe eengezinswoningen in alle bouwfases. Dat is 4% lager dan het record van juli vorig jaar, maar 73% hoger dan in juli 2019 — een gigantische hoeveelheid voorraad die woningbouwers moeten zien te verkopen. De verkopen in de regio daalden met 6% op jaarbasis en lagen 9% lager dan in 2019, waardoor woningbouwers blijven zitten met bijna 10 maanden aan aanbod.

In het Westen steeg de verkoopvoorraad naar 103.000 nieuwe eengezinswoningen, 6% lager dan in juli vorig jaar en 18% hoger dan in juli 2019. De verkopen waren onveranderd op jaarbasis en 15% lager dan in 2019. Het aanbod steeg naar 9,4 maanden bij het huidige verkooptempo.

In het Midwesten sprong de verkoopvoorraad met 18% op jaarbasis en met 60% ten opzichte van juli 2019, naar 59.000 nieuwe woningen — het hoogste niveau sinds 2008. De verkopen daalden naar 4.000, een cijfer dat door het Census Bureau is afgerond op duizendtallen, wat ruimte laat voor grote afrondingsfouten. Op die basis daalden de verkopen met 50% en steeg het aanbod naar bijna 15 maanden.

In het Noordoosten steeg de verkoopvoorraad met 3% op jaarbasis en met 14% ten opzichte van 2019, naar 33.000 nieuwe eengezinswoningen. Het Noordoosten is een klein gebied met grote, dichtbevolkte steden, waar de bouw van meergezinswoningen — condo's en appartementen — een grote rol speelt in plaats van eengezinsbouw.

Gerelateerde berichtgeving: O jee, condoprijzen vielen met 15% tot 33% in 33 grotere markten, sommige onder de niveaus van 2006, nu historische condobubbels leeglopen

Bron: Wolf Street