Hypotheekrentes van 6,69% zijn niet hoog. Inflatie is hoog.

De verkoop van bestaande eengezinswoningen daalde in juli met 1,9% ten opzichte van juni op seizoensgecorrigeerde basis, wat een tweede achtereenvolgende maandelijkse daling betekende en het jaarlijkse tempo op 3,69 miljoen verkopen bracht, volgens vandaag gepubliceerde gegevens van de National Association of Realtors. De verkopen bleven diep in de lage bandbreedte waarin zij al vier jaar zitten. Die bandbreedte ontstond nadat de renteverhogingen van de Fed in 2022 begonnen en hield stand terwijl de economie banen bleef toevoegen, wat onderstreept hoe het lock-in-effect — huiseigenaren die hun hypotheken van 3% of lager niet willen opgeven — zowel het aanbod als de doorstroming blijft beperken.

Vergeleken met juli in eerdere jaren:

2025: +0,8% (jaar-op-jaar)

2024: +2,5%

2023: +1,9%

2022: -15,4%

2021: -30,6%

2019: -23,3%

2015: -24,1%

2009: -5,1% (Housing Bust)

1996: -3,7%

Het aanbod van eengezinswoningen steeg in juli naar 4,6 maanden, het hoogste niveau sinds de zomer van 2016. Aanbod is een functie van voorraad en verkoop — hoeveel voorraad er aan het einde van de maand was in verhouding tot de verkopen gedurende de maand. Terwijl de verkopen verder wegzakten in de lage bandbreedte, liep de voorraad op tot 1,4 miljoen te koop staande eengezinswoningen.

De verkoop van appartementen en co-ops bleef in juli onveranderd, seizoensgecorrigeerd en afgerond op de dichtstbijzijnde 10.000, op een jaarlijks tempo van 370.000. Dat lag net boven het recordlaagste niveau in de dataset, die slechts teruggaat tot eind 2011.

Het seizoensgecorrigeerde jaarcijfer vergeleken met juli in eerdere jaren:

2025: 0% (jaar-op-jaar)

2021: -47,9%

2019: -36,2%

2012: -27,5% (eerste juni in de dataset)

Het aanbod van appartementen steeg naar 6,6 maanden, net als in mei, juni en september 2025, het hoogste niveau sinds 2012.

Verkopen per regio .

De verkoop van bestaande woningen (eengezinswoningen, appartementen en co-ops samen) daalde maand-op-maand in het Zuiden (-3,1%), de tweede maand op rij van dalingen, en in het Midwesten (-2,0%), eveneens de tweede maand op rij van dalingen, seizoensgecorrigeerd. De verkopen bleven onveranderd in het Westen en stegen in het Noordoosten (+2,0%).

Vergeleken met dezelfde maand in 2019 lagen de verkopen lager in het Westen (-37%), Noordoosten (-27%), Midwesten (-24%) en Zuiden (-19%). Een kaart van de vier regio’s staat onder het artikel bovenaan de reacties.

In het Zuiden daalde het seizoensgecorrigeerde jaarlijkse verkooptempo in juli met 3,1% ten opzichte van juni, de tweede maand op rij van dalingen, tot 1.860.000 woningen.

Vergeleken met juli in eerdere jaren:

2025: 0% (jaar-op-jaar)

2024: +2,8%

2023: 0%

2022: -14,3%

2019: -19,1%

2018: -17,3%

In het Westen bleef het seizoensgecorrigeerde jaarlijkse verkooptempo in juli onveranderd op 730.000 woningen.

Vergeleken met juli in eerdere jaren:

2025: +1,4% (jaar-op-jaar)

2024: -2,7%

2023: -1,4%

2022: -17,0%

2019: -36,5%

2018: -38,7%

In het Midwesten daalde het seizoensgecorrigeerde jaarlijkse verkooptempo in juli met 2,0% tot 970.000 woningen.

Vergeleken met juli in eerdere jaren:

2025: +2,1% (jaar-op-jaar)

2024: +4,3%

2023: 0%

2022: -19,2%

2019: -23,6%

2018: -23,6%

In het Noordoosten steeg het seizoensgecorrigeerde jaarlijkse verkooptempo met 2,0% tot 500.000 woningen.

Vergeleken met juli in eerdere jaren:

2025: 0% (jaar-op-jaar)

2024: +2,0%

2023: +4,2%

2022: -20,6%

2019: -26,5%

2018: -27,5%

Hypotheekrentes zijn niet hoog; inflatie is hoog.

De gemiddelde vaste hypotheekrente voor 30 jaar steeg tot 6,69%, volgens Freddie Mac’s wekelijkse meting afgelopen woensdag.

Hypotheekrentes volgen doorgaans het rendement op 10-jaars Treasuries, dat op dit moment 4,69% bedroeg, maar hypotheekrentes liggen hoger en het verschil tussen beide varieert. De inflatie blijft hoog, te midden van zorgen dat zij niet terugkeert naar lagere niveaus, wat een van de redenen is dat het rendement op 10-jaars Treasuries op 4,69% staat.

De huidige hypotheekrentes bevinden zich aan de onderkant van de bandbreedte van vóór de QE van de Federal Reserve, die in 2009 begon. Dat programma omvatte aankopen van voor triljoenen dollars aan door hypotheken gedekte effecten om hypotheekrentes te onderdrukken en huizenprijzen te ondersteunen.

Tijdens de pandemie dreef mega-QE hypotheekrentes onder 3%, terwijl de inflatie richting 9% steeg, waardoor hypotheekrentes in reële termen sterk negatief werden na correctie voor inflatie. Samen met FOMO onder huizenkopers die die rentes wilden vastleggen, droeg dat bij aan de sterke stijging van de huizenprijzen van medio 2020 tot medio 2022. De gelddrukstrategie van de Fed droeg uiteindelijk bij aan de huidige betaalbaarheidscrisis en aan hoge inflatie.

We zeggen dit al jaren: de huizenmarkt — kopers, verkopers en iedereen daartussenin — zal aan deze hypotheekrentes moeten wennen.

Nationale prijs, lokale prijs, inflatie en loonstijgingen.

De nationale mediane prijs van eengezinswoningen steeg in juli jaar-op-jaar met 1,9%, niet seizoensgecorrigeerd. Maand-op-maand daalde deze naar $440.300.

Sinds eind 2022 hebben brede inflatie en nationale loonstijgingen de toename van de nationale mediane prijs van eengezinswoningen overtroffen, waardoor de betaalbaarheidscrisis zeer geleidelijk, verspreid over vele jaren, afneemt na de stijging van 40% in de nationale mediane prijs in de twee jaar tot medio 2022, bovenop al hoge huizenprijzen.

De prijsexplosie eindigde in juni 2022. In de vier jaar sindsdien:

Nationale mediane prijs van eengezinswoningen: +4,6% tot en met juli.

Consumentenprijsindex (CPI): +13,2% tot en met juni.

Gemiddelde uurloon: +16,9% tot en met juli.

Maar de nationale mediane prijs is niet relevant voor mensen die een huis kopen of verkopen. Voor hen zijn lokale prijzen bepalend, en die zijn…

De prijzen van eengezinswoningen zijn in 15 grotere markten gedaald met 10% tot 26%, waaronder:

Austin, TX: -26%

Oakland, CA: -25%

New Orleans, LA: -20%

Sarasota County, FL: -17%

In sommige andere grotere steden zijn de prijzen van eengezinswoningen blijven stijgen naar nieuwe hoogtepunten; de grootste jaar-op-jaar stijgingen daar waren in:

New York City: +4,1%

Chicago: +4,4%

Milwaukee: +3,6%.

De nationale mediane prijs van appartementen en co-ops steeg jaar-op-jaar met 2,2%.

Op lokale basis zijn de appartementprijzen in 30 grotere markten met 15% tot 33% gedaald vanaf hun piek, waarbij verschillende markten onder hun piekniveaus van 2006 zijn gezakt. Vanaf de piek:

Cape Coral, FL: -33%

Oakland, CA: -32%

Petersburg, Fl: -29%

Austin, TX: -28%

Fort Myers, FL: -27%

Sarasota County, FL: -24%

Garland, TX: -21%

Tampa, FL: -21%.

Hier is bijvoorbeeld Oakland. De nationale mediane appartementprijs doet er eigenlijk niet toe voor kopers en verkopers van appartementen waar dan ook (alle 30 grafieken staan hier):

Als u dit hebt gemist: Nog een klap voor de vraag op de woningmarkt: aankopen door buitenlandse kopers zijn met 76% gedaald vanaf de piek.

Veel plezier met lezen van WOLF STREET en wilt u het steunen? U kunt doneren. Dat waardeer ik enorm. Klik op de mok om te zien hoe:

Abonneren op WOLF STREET...