De Indiase woningmarkt ondergaat een structurele verschuiving naar premium- en luxewoningen, waarbij het segment betaalbare woningbouw gestaag marktaandeel verliest bij nieuwe projectlanceringen, aldus CareEdge Ratings.

Het kredietbeoordelingsagentschap stelt dat sterkere vraag van welvarende kopers en stijgende ontwikkelkosten de belangrijkste drijvers van deze transitie zijn. De verschuiving vindt plaats terwijl de totale woningverkoop in sommige grote Indiase steden afzwakt, waar druk op de betaalbaarheid en een voorzichtiger koopsentiment de activiteit drukken. Stijgende invoerkosten en grondprijzen hebben goedkopere projecten minder levensvatbaar gemaakt voor ontwikkelaars, terwijl de vraag na de pandemie wordt aangevoerd door grotere, beter gefinancierde kopers die minder afhankelijk zijn van hypotheken.

Betaalbare woningbouw verliest marktaandeel aan premiumsegment

De analyse van CareEdge Ratings wijst op een veranderende samenstelling van het nieuwe aanbod, waarbij ontwikkelaars hun lanceringen steeds meer richten op de premium- en luxecategorieën in plaats van op het segment betaalbare woningen dat voorheen dominant was in de Indiase residentiële markt. De trend markeert een omkering van de jaren na 2015, toen betaalbare woningbouw het grootste deel van de lanceringen voor zijn rekening nam, mede gedragen door overheidsstimulansen zoals de kredietgekoppelde subsidiesregeling onder de Pradhan Mantri Awas Yojana. Het aflopen van dat subsidievenster en de hoge bouw- en grondkosten hebben projecten onder de 45 lakh roepies minder aantrekkelijk gemaakt voor bouwers, ook al blijft de vraag van eerstekopers in die prijsklasse prijsgevoelig.

Balansen van ontwikkelaars versterken

Naast de verschuiving in de vraagmix merkte het agentschap op dat de balansen van ontwikkelaars zijn versterkt, wat de gezondere financiële positie van bouwers in de sector weerspiegelt. De consolidatie volgt op de sectobrede stress van de jaren 2010, toen zwaar geleveragede bouwers, vastgelopen projecten en de demonetisatie van 2016 en daaropvolgende beleidswijzigingen zwakkere spelers deden verdwijnen. Grotere beursgenoteerde ontwikkelaars, die de afgelopen jaren een groeiend aandeel van lanceringen en verkopen hebben veroverd, hebben geprofiteerd van verbeterde voorverkoopopbrengsten en lagere schulden, waardoor ze premiumprojecten kunnen financieren met minder afhankelijkheid van externe leningen.

Woningverkoop vertoont grote verschillen per stad

Het rapport benadrukte ook aanzienlijke variatie in de prestaties van de woningmarkt per stad.

Westelijke en noordelijke markten zwakken af; zuidelijke steden blijven veerkrachtig

De woningverkoop in westelijke en noordelijke markten is afgezwakt, terwijl zuidelijke steden veerkrachtig zijn gebleven, volgens CareEdge Ratings. Het verschil weerspiegelt uiteenlopende lokale dynamiek: de Mumbai Metropolitan Region en de National Capital Region koelen af na een sterke periode na de pandemie waarin de prijzen sneller stegen dan de inkomens, terwijl Bengaluru, Hyderabad en Chennai een stabiele absorptie blijven zien, gesteund door aanhoudende groei van de werkgelegenheid onder witteboordenwerkners in de informatietechnologie en gerelateerde sectoren.

Hoe de premialiseringstrend zich vanaf hier ontwikkelt, hangt af van het verloop van de hypotheekrentes, de groei van het huishoudinkomen en de vraag of ontwikkelaars heroverwegen om het segment betaalbare woningen weer te betreden — een ruimte waarin het overheidsbeleid en de economie van de voorraad de sleutelvariabelen blijven.

Bron: Economic Times Markets