Eigenaren van woningen die buiten de federaal aangewezen overstromingszones liggen, gaan er vaak van uit dat overstromingen het probleem van een ander zijn. Geen enkele regel verplicht hen een overstromingsverzekering af te sluiten, en de kaart suggereert dat ze veilig zijn. De werkelijkheid kan echter heel anders zijn.

Toenemend bewijs toont aan dat aanzienlijk meer woningen risico lopen op overstromingen dan FEMA's 100-jaars overstromingskaarten aangeven — naar schatting ongeveer 6 miljoen meer, en in totaal 14,6 miljoen panden. De officiële kaarten zijn vaak verouderd en sommige dateren van twee decennia geleden. Zelfs als ze worden bijgewerkt, baseren ze zich doorgaans op historische overstromingsgegevens in plaats van op projecties van toekomstige risico's. De term '100-jaars' is gemakkelijk verkeerd te interpreteren: hij beschrijft een gebeurtenis met 1% kans op voorkomen in een willekeurig jaar, niet een gebeurtenis die slechts eenmaal per eeuw plaatsvindt — een onderscheid dat ertoe doet voor iedereen die afweegt of een woning buiten een gemarkeerde zone werkelijk veilig is.

Maar er is nog een probleem dat het hertekenen van de grenzen niet oplost. FEMA's overstromingskaarten beantwoorden slechts één vraag: is het waarschijnlijk dat het water de buurt bereikt? Ze beoordelen niet de risico's van een individuele woning, of wat de gevolgen waarschijnlijk zijn wanneer het water stijgt. Om die impact te begrijpen zijn meer omvattende gegevens nodig, waaronder de waarschijnlijke overstromingsdiepte bij de woning, de leeftijd en bouwkwaliteit van het gebouw en de verzekeringsdekking.

Zelfde straat, verschillende risico's

Wanneer deze factoren worden meegenomen, is het werkelijke overstromingsrisico van een woning aanzienlijk complexer dan de kaart doet vermoeden. De gegevens tonen aan dat twee huizen aan dezelfde straat radicaal verschillende risico's kunnen lopen, zelfs wanneer ze in dezelfde overstromingszone liggen.

De ene woning kan nieuwer zijn, goed onderhouden en gedekt door een overstromingsverzekering. Een andere kan decennia ouder zijn, aan het lage einde van dezelfde straat waar het water tijdens een overstroming dieper staat, in slechte staat van onderhoud en onverzekerd. Dezelfde storm zou de twee huishoudens in zeer verschillende situaties achterlaten, met zeer verschillende herstelpaden.

Gemiddelden per buurt kunnen het moeilijk maken te bepalen welke woningen waarschijnlijk het hardst worden getroffen. Toch is het begrijpen van de risico's van een individueel pand zowel belangrijk voor bewoners die moeten uitzoeken hoe ze hun woning kunnen beschermen, als voor lokale bestuurders die moeten beslissen waar het beperkte geld voor overstromingsbescherming naartoe moet.

Dat zijn de conclusies van onderzoekers die bestuderen hoe overstromingen woningen en de mensen die erin wonen beïnvloeden. Om te zien hoeveel deze verschillen van huis tot huis ertoe doen, bouwden de auteurs van het artikel — Yilei Yu en James R. Elliott van Rice University en Dylan Connor van Arizona State University — samen met collega's Aaron Flores van Arizona State University en Sara Meerow van de University of Colorado Boulder een gedetailleerde overstromingsrisicoscore voor bijna 1 miljoen woningen in Houston en het omliggende Harris County, waar de stad ligt. De resultaten worden beschreven in een nieuwe studie die is gepubliceerd in het peer-reviewed tijdschrift Applied Geography.

Eerder onderzoek van het team in Houston toonde aan dat meer dan de helft van de 100.000 gedocumenteerde overstromingsgevoelige gebouwen in de stad momenteel buiten de officiële overstromingsgrenzen ligt, en dat deze over het hoofd geziene gebouwen vaker in slechte staat verkeren en onverzekerd zijn, waardoor ze bijzonder kwetsbaar zijn wanneer het overstroomt. Het nieuwe onderzoek helpt gemeenschappen deze woningen te lokaliseren.

Vier factoren die een woning kwetsbaar maken

Om de kwetsbaarheid van elk huishouden beter te begrijpen, combineerden de onderzoekers vier soorten informatie over elke woning:

• Water: Hoe diep zou het overstromingswater waarschijnlijk staan bij de woning tijdens een 100-jaars overstroming, gedefinieerd als een gebeurtenis met 1% kans op voorkomen in een willekeurig jaar? Het team gebruikte een kaart van een nationaal overstromingsmodel met geschatte overstromingsdiepten per perceel in Harris County en registreerde de geschatte diepte bij elke woning.
• Gebouw: Hoe oud is de woning en hoe goed is hij gebouwd en onderhouden? Oudere woningen van lagere kwaliteit in slechte staat lijden doorgaans meer schade wanneer overstromingswater het gebouw binnendringt. Gemeentelijke taxatiegegevens die door deskundige beoordelaars worden verzameld, kunnen cruciale informatie leveren voor dergelijke beoordelingen.
• Mobiliteit: Hoe druk zijn de wegen in de buurt? Voor elke woning maten de onderzoekers het typische verkeer binnen ongeveer een halve mijl en binnen 3 mijl. Hoe drukker die omliggende wegen, hoe meer een overstroming ritten naar werk, school en ziekenhuizen verstoort, en hoe moeilijker het is voor hulpdiensten om binnen te komen en voor opgesloten bewoners om weg te komen.
• Financiën: Hoeveel zou het kosten om de woning te herstellen, en welk deel van de omliggende woningen heeft een overstromingsverzekering? Geen van beide houdt het water buiten, maar beide weerspiegelen wat herstel kost.

Deze vier criteria zijn gekozen omdat overstromingsonderzoek consequent hun belang benadrukt voor hoe hard een overstroming een gemeenschap treft: hoeveel water toekomt, hoe goed het gebouw standhoudt, of mensen zich nog kunnen verplaatsen, en hoe groot de herstelrekening voor de eigenaar is. Het zijn niet de enige mogelijke maten; een stad zou alternatieven binnen elke categorie kunnen gebruiken, afhankelijk van de beschikbare gegevens.

Wat de studie vond

Woningen in dezelfde buurt kunnen zeer verschillende overstromingskwetsbaarheidsscores hebben. De studie toonde aan dat de scores meer verschilden van huis tot huis binnen een buurt dan van de ene buurt naar de volgende.

In de praktijk betekent dit dat het kennen van het overstromingsrisico van een buurt niet noodzakelijk vertelt hoe hard een overstroming een individuele woning kan treffen. Een buurt kan gemiddeld veilig lijken terwijl er enkele van de riskantste woningen van het county in liggen, en er kunnen veel goed beschermde woningen zijn in een verder risicovolle buurt. Veel van het probleem ligt, zo tonen de onderzoekers, op het niveau van gebouwen, niet op het niveau van wijken of postcodes.

Wat bewoners en gemeenschappen kunnen doen

Eigenaren kunnen verschillende van deze risico's zelf controleren. Ze kunnen langgevestigde buren of het overstromingskantoor van de stad vragen of de woning of de straat eerder is overstroomd; de leeftijd van de woning opzoeken in lokale vastgoedregisters en een inspecteur de staat laten beoordelen; nagaan of de routes naar werk en school gemakkelijk onderlopen; en controleren of ze een overstromingsverzekering hebben en wat die dekt. De meeste inboedel- of woonhuisverzekeringen dekken geen overstromingsschade, daarom is overstromingsdekking een aparte aanschaf.

Gemeenschappen kunnen dezelfde aanpak toepassen met hun eigen gegevens om bijzonder kwetsbare woningen te lokaliseren waar buurtelementgemiddelden de behoefte aan hulp kunnen verhullen. Ze kunnen beginnen met bestaande overstromingsscores op adresniveau, zoals die van First Street, en lokale gegevens over gebouwen, wegen en verzekeringen toevoegen. Die extra details zijn belangrijk omdat bestuurders beperkte middelen hebben voor het overstromingsbestendig maken van woningen, het verbeteren van de afwatering en het helpen van gezinnen bij herstel na overstromingen. Betere gegevens over gebouwen en overstromingsrisico kunnen hen helpen verstandig te investeren.

Gegevens vergelijkbaar met die voor Houston zijn in groot delen van de Verenigde Staten beschikbaar, zodat andere overstromingsgevoelige steden dezelfde aanpak kunnen volgen, waardoor overstromingsscores van huis tot huis voor veel meer gemeenschappen binnen bereik komen.

Overstromingen houden niet op bij de lijnen op een kaart, en ze treffen niet elk huis aan een straat op dezelfde manier. De onderzoekers vinden dat het tijd is dat bewoners en lokale overstromingsautoriteiten zich daarnaar voorbereiden.

Yilei Yu is senior onderzoeker en postdoctoraal onderzoeker in de geografie aan Rice University. Dylan Connor is universitair hoofddocent geografische wetenschappen en stedelijke planning aan Arizona State University. James R. Elliott is hoogleraar sociologie aan Rice University.

Dit artikel is opnieuw gepubliceerd van The Conversation onder een Creative Commons-licentie. Het verscheen oorspronkelijk op Fortune.com.