Een woning geeft gezinnen zekerheid en een basis om hun toekomst op te bouwen. Voor veel Filipino's blijft het bezit ervan echter moeilijk, omdat huizenprijzen en woonkosten sneller stijgen dan wat hun huishoudens kunnen betalen. De Filipijnen kampen met een woningachterstand van 3,7 miljoen eenheden, wat de noodzaak onderstreept om de toegang tot fatsoenlijke woningen te verbreden, vooral voor werkende gezinnen en huishoudens met een laag inkomen.

Het dichten van die kloof vereist woningoplossingen die niet alleen rekening houden met de beschikbaarheid van woningen, maar ook met de betaalcapaciteit van gezinnen. Zonder beide factoren leidt een ruim woningaanbod mogelijk niet tot woningbezit voor wie het het meest nodig heeft.

De reactie van de overheid is het Pambansang Pabahay Para sa Pilipino-programma, ook bekend als 4PH, dat woningbezit toegankelijker moet maken en woonmogelijkheden landelijk wil uitbreiden. Het programma richtte zich aanvankelijk op de bouw van 1 miljoen woningen per jaar, met de bredere doelstelling om informele nederzettingen tegen 2028 uit te bannen. Sindsdien is het uitgebreid voorbij flatontwikkelingen naar horizontale woningbouw, huuropties, gemeenschapsfinanciering en samenwerkingen met particuliere ontwikkelaars en overheidsinstellingen, zodat de overheid een breder scala aan oplossingen kan nastreven voor Filipino's met verschillende inkomens, woonsituaties en financiële omstandigheden.

Het uitgebreide 4PH-programma bouwt hierop voort door grond, woningontwikkeling en betaalbare financiering samen te brengen om fatsoenlijke woningen toegankelijker te maken voor Filipijnse werknemers en gezinnen met een laag inkomen.

Woningbezit betaalbaarder maken

Maandelijkse aflossingen, rentetarieven en de beschikbaarheid van financiering bepalen of een gezin woningbezit op lange termijn kan volhouden. Pag-IBIG Fund, de hypotheekverstrekker van de overheid, heeft geprobeerd deze drempels te verlagen via gesubsidieerde hypotheken onder 4PH. Kwalificerende leners kunnen genieten van een voordelige jaarlijkse rente van 3% — vooral gericht op minimumloonontvangers en leden met een laag inkomen — terwijl gewone kwalificerende leners een tarief van 5% kunnen krijgen. Het verschil tussen beide tarieven is waar de subsidie effect heeft, wat zich vertaalt in lagere maandlasten voor leners die voor het voordelige tarief in aanmerking komen.

Onder het uitgebreide programma geldt het tarief van 3% voor leden die buiten Metro Manila maandelijks maximaal P34.000 verdienen en in Metro Manila maximaal P47.000. Het voordelige tarief is bedoeld voor eerstewoningkopers die geen geregistreerd onroerend goed bezitten en geldt doorgaans tijdens de eerste vijf jaar van de lening.

Kwalificerende leners onder Pag-IBIG's Early Bird Promo — de eerste 30.000 leners — kunnen gedurende de eerste 10 jaar van hun hypotheek van het tarief genieten, het dubbele van de gebruikelijke periode van vijf jaar.

Het uitgebreide programma opent ook kansen voor horizontale woningbouwprojecten, waaronder huis-tuin-pakketten geprijsd op P950.000. Deze projecten bieden aspirant-woningkopers een alternatief voor flatwonen, inlijvend op de voorkeur van gezinnen die een eigen huis met grond willen. Leden die niet voor het voordelige tarief in aanmerking komen, kunnen desalniettemin deelnemen aan de projecten en hun afgeprijsde pakketten aanschaffen, onder de toepasselijke voorwaarden.

Huurwoningen en gemeenschappelijk grondeigendom

Betaalbare huisvesting vereist ook oplossingen voor mensen die nog niet financieel klaar zijn om een woning te kopen. Hierin voorzienend heeft het uitgebreide 4PH-programma huurwoningen in zijn reikwijdte opgenomen, waardoor een extra mogelijkheid ontstaat voor werknemers, studenten en andere Filipino's die een betaalbare woonplek nodig hebben. Voor studenten aan staatsuniversiteiten en -hogescholen kunnen huur en dagelijkse levenskosten flink oplopen, terwijl werknemers moeite kunnen hebben om betaalbare accommodatie nabij hun werk te vinden — waardoor ze meer aan vervoer besteden en lange woon-werktrajecten doorstaan.

Om de ontwikkeling van huurwoningen te stimuleren, biedt Pag-IBIG Fund financiering voor in aanmerking komende bouw- en ontwikkelingsprojecten tegen een jaarlijkse rente van 3% gedurende de eerste 10 jaar, met looptijden tot 30 jaar. Deze voorwaarden plaatsen huurontwikkeling onder dezelfde voordelige financieringsregeling als hypotheekleningen.

Het programma omvat ook het Enhanced Community Mortgage Program (ECMP), dat georganiseerde groepen van informele nederzettingengezinnen helpt de grond die ze bewonen te verwerven of naar geschikte locaties te verhuizen via betaalbare financiering. In plaats van uitsluitend op nieuwbouw te vertrouwen, ondersteunt dit mechanisme gemeenschappen die formeel grondeigendom nastreven en hun levensomstandigheden willen verbeteren. Het biedt ook een alternatief voor gezinnen die jarenlang zonder formele eigendomsbewijzen hebben gewoond en onzeker zijn over hun blijvende verblijf.

In september kondigde het Department of Human Settlements and Urban Development (DHSUD) aan dat 913 grondeigendomsbewijzen zijn uitgereikt aan begunstigde gezinnen onder het ECMP, wat meer dan 3.000 mensen ten goede kwam. Het DHSUD meldde ook dat ECMP-projecten waren goedgekeurd, wat landelijk ongeveer 8.000 gezinnen ten goede komt. Via het programma kunnen georganiseerde groepen collectief financiering en overheidssteun nastreven, waardoor gezinnen een extra route naar formeel grondeigendom hebben zonder hun vertrouwde wijken noodzakelijkerwijs te verlaten.

Samenwerkingen versterken

De ligging van een woning kan even bepalend zijn als de prijs. Ver van werkgelegenheidscentra gelegen woningen kunnen werknemers hogere vervoerskosten en langere reistijden bezorgen. Een samenwerking tussen Pag-IBIG Fund en de Bases Conversion and Development Authority (BCDA) wil dit aanpakken door woningbouw te onderzoeken op overheidsterreinen nabij werkgelegenheid.

Op basis van een op 8 oktober ondertekende overeenkomst zullen beide instanties woningbouw- en andere ontwikkelingsmogelijkheden nastreven op aangewezen BCDA-terreinen. De eerste focus ligt op ongeveer 14 hectare in New Clark City, bestaande uit een terrein van 10 hectare in Bamban, Tarlac, en een terrein van 4 hectare in Capas, Tarlac. Camp John Hay, Morong Discovery Park en de Poro Point Freeport Zone zijn ook aangemerkt als mogelijke locaties voor toekomstige projecten. De twee instanties willen verder mogelijkheden onderzoeken om woningen te ontwikkelen op andere geschikte overheidsterreinen, wat mogelijk een model kan worden voor vergelijkbare samenwerkingen met publieke instellingen en private partijen.

Daarnaast werkt het DHSUD samen met Pag-IBIG Fund om meer particuliere ontwikkelaars bij het uitgebreide 4PH-programma te betrekken. Tot op heden hebben vijf grote ontwikkelaars intentieovereenkomsten getekend met Pag-IBIG Fund: Megawide Construction Corp.; Ayala Land, Inc., via de woombrenden Amaia en Avida; SM Development Corp.; Filinvest Land, Inc.; en Robinsons Land Corp. Op basis van deze overeenkomsten zullen deelnemende ontwikkelaars voordelige tarieven en andere voordelen bieden voor geselecteerde woningprojecten aan kwalificerende leden van Pag-IBIG Fund.

De overheid is bovendien van plan een financieringsregeling te introduceren voor flatappartementen geprijsd op maximaal P3 miljoen in toplocaties. Die regeling, samen met de aanwijzing van verdere terreinen onder de Pag-IBIG–BCDA-overeenkomst en aanvullende ontwikkelaarsovereenkomsten binnen het programma, behoort tot de ontwikkelingen die zullen laten zien hoe het uitgebreide 4PH in de praktijk vorm krijgt.

Voor Filipijnse gezinnen ligt de betekenis van deze inspanningen in de mogelijkheid een plek te hebben die ze hun eigen kunnen noemen. De waarde op lange termijn zal daarentegen worden afgemeten aan hoe effectief deze plannen zich vertalen in woningen die gezinnen zich kunnen veroorloven en naar hun zin kunnen bewonen.

— Mhicole A. Moral, BusinessWorld (Bworldonline)