De afkoelende Amerikaanse arbeidsmarkt vergroot de uitdagingen voor de woningsector, terwijl potentiële huizenkopers te maken hebben met aanhoudende inflatie en een verslechterend arbeidsmarktperspectief waardoor sparen voor een aankoop steeds moeilijker wordt. De druk komt bovenop een betaalbaarheidscrisis die al meerdere jaren aanhoudt, gedreven door hoge huizenprijzen en een structureel tekort aan beschikbare woningen in het hele land, waardoor een groeiend deel van de aspirant-kopers buiten de boot valt.

Het Bureau of Labor Statistics publiceerde vrijdag het banenrapport over juli, waaruit bleek dat de Amerikaanse economie in die maand onverwacht 23.000 banen verloor. Economen hadden gerekend op een toename van ongeveer 80.000. De werkloosheidsgraad daalde licht naar 4,1%, maar die daling kwam voort uit een lagere participatiegraad op de arbeidsmarkt doordat meer mensen de beroepsbevolking verlieten.

"De arbeidsmarkt vormt echt de basis van de woningmarkt," zei Joel Berner, senior-econoom bij Realtor.com, in een interview met FOX Business. "Wanneer mensen geen vertrouwen hebben in hun baan en hun inkomen, zullen ze niet snel een grote aankoop doen zoals het kopen van een huis."

Berner noemde het rapport over juli "redelijk zwaar", wijzend op het netto banenverlies en op lonen die langzamer groeien dan de inflatie.

"Dit is geen goed recept voor de woningmarkt," zei hij. "Het beïnvloedt niet alleen het vertrouwen van mensen, maar ook hoeveel zij kunnen sparen voor hun aanbetaling."

Hij wees op de daling van de participatiegraad en waarschuwde dat dit kan leiden tot "langzamere banengroei, tragere loonstijgingen, minder concurrentie van werknemers om die hogere lonen te krijgen."

"Dat betekent simpelweg meer van hetzelfde waar we het al over hebben gehad — dat lonen langzamer zullen stijgen dan de inflatie en mensen moeite zullen hebben om te sparen, en vervolgens moeite zullen hebben om een huis te kopen," voegde Berner eraan toe.

Potentiële kopers zullen op korte termijn waarschijnlijk geen verlichting zien op het vlak van betaalbaarheid. De hypotheekrentes zijn de afgelopen weken gestegen, recent tot hun hoogste niveau in bijna een jaar, en zullen naar verwachting tot het einde van 2026 dicht bij het huidige niveau blijven. Vooral voor starters geldt dat de combinatie van hoge leenkosten en stijgende prijzen de gemiddelde maandlast het afgelopen jaar dicht bij recordniveaus heeft gehouden.

"In deze omgeving met hoge hypotheekrentes — de hypotheekrentes zijn net gestegen naar hun hoogste punt van het jaar — is dat vooral voor starters op de woningmarkt een dubbele klap," zei Berner. "Ze kunnen minder sparen voor een aanbetaling, en als ze dan een huis gaan kopen, moeten ze een groter deel van hun aankoop financieren tegen hogere rentes, dus de betaalbaarheidsdruk komt echt van alle kanten."

Berner merkte op dat de Federal Reserve, gezien de aanhoudende inflatie, eerder geneigd lijkt de rente te verhogen dan te verlagen, ook al zwakt de arbeidsmarkt af. De banencijfers van juli vergroten de spanning tussen het dubbele mandaat van de Fed — stabiele prijzen en maximale werkgelegenheid — omdat signalen van zwakte op de arbeidsmarkt de zaak voor verdere verkrapping bemoeilijken. Fed-functionaris Hammack gaf onlangs aan dat mogelijk meerdere renteverhogingen nodig zijn om de inflatie onder controle te krijgen.

"Ik denk dat de hypotheekrenteomgeving waarin we ons momenteel bevinden ongeveer is waar we de rest van het jaar zullen zitten," zei Berner, eraan toevoegend dat de zwakte op de woningmarkt waarschijnlijk aanhoudt.

"We zien dit jaar echt een vertraging in de vraagprijzen, met iets meer verkoopactiviteit dan vorig jaar, omdat kopers en verkopers elkaar als het ware halverwege ontmoeten in een beter tempo dan in de afgelopen paar jaar," merkte Berner op.

Hij waarschuwde echter dat de omgeving met hoge hypotheekrentes duidt op aanhoudend lauwe vraag van potentiële kopers, wat kan leiden tot verdere prijsdalingen en minder nieuwe aanbiedingen.

"Verkopers kijken rond en zeggen: 'Ik weet niet of ik mijn huis kan verkopen voor de prijs die ik wil,' en besluiten daar gewoon van af te zien," zei hij.

Bron: Fox Business