Chinese vastgoed aandelen kwamen onder druk te staan nadat Peking nieuwe regels introduceerde die gericht zijn op het verminderen van de afhankelijkheid van ontwikkelaars van gelden van huizenkopers en het beteugelen van risico's uit onafgemaakte projecten. Hoewel de maatregelen de bescherming van kopers kunnen verbeteren, vrezen investeerders dat ze grotere druk kunnen uitoefenen op sterk gehefde ontwikkelaars en de consolidatie in de sector kunnen versnellen.

De nieuwe regels draaien om het Chinese pre-sale model, waaronder ontwikkelaars historisch betalingen van huizenkopers innen voordat de bouw is afgerond. Dat systeem is al lang een kernfinancieringskanaal voor ontwikkelaars geweest, maar het was ook een bron van risico, aangezien kopers die vooruitbetaalden blootstonden toen projecten stilvielen. De omvang van die blootstelling werd duidelijk na 2021, toen schulddefaults bij grote ontwikkelaars — voornamelijk China Evergrande, dat in januari 2024 door een rechtbank in Hongkong tot liquidatie werd bevolen — grote aantallen voorverkochte woningen onafgemaakt lieten en het vertrouwen van kopers in de hele sector schokten. De nieuwste maatregelen zijn ontworpen om het toezicht op deze pre-sale fondsen te verstrakken en de gevaren van onafgemaakte woningbouw te verminderen.

Nieuwe hypotheekregels richten zich op pre-sale risico's

De regels introduceren nieuwe hypotheekbepalingen die bedoeld zijn om de structurele risico's van het pre-sale systeem aan te pakken. Door te beperken hoe afhankelijk ontwikkelaars mogen zijn van gelden van huizenkopers, willen de voorschriften ervoor zorgen dat geld dat door kopers is betaald beter beschermd is en minder snel wordt opgenomen in de bredere financieringsbehoeften van ontwikkelaars.

Kleinere ontwikkelaars krijgen grotere druk te verduren

Investeerders reageerden door scherp vastgoed aandelen te verkopen, waarbij de verkoop de bezorgdheid weerspiegelt dat sterk gehefde ontwikkelaars — met name kleinere — onder de nieuwe vereisten onder grotere druk komen te staan. Analisten die in het rapport worden geciteerd suggereren dat de regels de sectorconsolidatie kunnen versnellen, aangezien zwakkere spelers moeite hebben zich aan te passen aan strengere financieringsomstandigheden, terwijl grotere, beter gekapitaliseerde ontwikkelaars beter gepositioneerd zijn om de veranderingen op te vangen.

Langere hypotheeklooptijd biedt enige steun

Het pakket is niet uniform restrictief. Langere toegestane hypotheeklooptijden werden genoemd als een ondersteunend element, wat huizenkopers extra flexibiliteit biedt en een mogelijke compensatie vormt voor strengere voorwaarden elders in de regels.

Bedrijfsmodellen kunnen grote veranderingen ondergaan

Voorbij de directe marktreactie roepen de maatregelen bredere vragen op over hoe Chinese ontwikkelaars opereren. Verminderde toegang tot gelden van huizenkopers kan ontwikkelaars dwingen hun bedrijfsmodellen te herzien en af te stappen van de sterke afhankelijkheid van pre-sale opbrengsten die de sector jarenlang heeft gekenmerkt.

Vooruitzichten voor de Chinese vastgoedsector

De regels komen tegen de achtergrond van een meerjarige neergang in de Chinese vastgoedmarkt, die heeft gedrukt op ontwikkelaars, het vertrouwen van huizenkopers en de bredere economie. De sector heeft historisch een groot aandeel van de Chinese economische activiteit vertegenwoordigd als verwante industrieën worden meegerekend, waardoor de neergang heeft gewogen op de groei, de financiën van lokale overheden en het vermogen van huishoudens. Peking heeft in recente jaren een reeks steunmaatregelen geïntroduceerd, waaronder verlaagde hypotheekrentes en aanbetalingseisen, en een programma dat banken stuurt om de voltooiing van in aanmerking komende stilgelegde woningprojecten te financieren. De nieuwste regels weerspiegelen een voortdurende inspanning om de sector te stabiliseren terwijl de risico's die tot de crisis leidden worden aangepakt. Investeerders zullen volgen hoe ontwikkelaars hun financieringsstructuren aanpassen en of de sector beweegt richting de consolidatie die marktdeelnemers nu verwachten.

Bron: Economic Times Markets