De Financial Times meldde op de 22e over een huizenkoper die een Bitcoin-ondersteunde lening van $130.000 afsloot naast een conventionele hypotheek, met $325.000 aan Bitcoin als onderpand — 2,5 keer het geleende bedrag.

De kern eerst: de collateralratio is $2,50 aan Bitcoin per geleende dollar; in pand gegeven Bitcoin kan na 60 dagen gemiste betalingen worden geliquideerd; vooraanvragen zijn opgelopen tot $360 miljoen aan gevraagde leningen; en een lening van $130.000 tegen 7,40% komt uit op ongeveer $900 per maand.

Twee leningen bij het afsluiten, één getal in de pitch

Better en Coinbase kondigden het product in maart aan en maakten het in augustus algemeen beschikbaar, aangeprezen als de eerste token-ondersteunde conforming mortgage — crypto-onderpand gecombineerd met een hypotheek naar Fannie Mae-standaard, en een structuur die de bedrijven neerzet als een manier om woningbezit toegankelijker te maken voor een nieuwe generatie kopers. Better zei later tegen CoinDesk dat de vooraanvragen waren opgelopen tot $360 miljoen aan gevraagd leningvolume, boven de $260 miljoen die het had geprojecteerd op basis van zijn wachtlijst. De openbaar gemaakte cijfers betreffen gevraagd volume, geen verstrekte leningen; hoeveel van die vooraanvragen tot een definitieve afsluiting leiden, is het volgende gegeven om in de gaten te houden.

Leningnemers krijgen bij het afsluiten feitelijk twee leningen. De eerste is een conforming hypotheek van F Mae op de woning. De tweede financiert de contante aanbetaling en wordt gedekt door de in pand gegeven Bitcoin plus een tweede hypotheekrecht op het pand. Better verstrekt beide, met een vaste looptijd van 15 of 30 jaar, en de in pand gegeven Bitcoin helpt niet bij het kwalificeren voor de hoofdhypotheek.

Better zet de keuze op zijn productpagina neer als verkopen versus in pand geven. Standaard levert het voorbeeld een geschat nettovoordeel van $46.000 vooraf op — vooral het contante geld dat de koper niet meer hoeft mee te betalen. Wat de vergelijking weglaat, is alles na de afsluitdag.

Wat het kost om $130.000 in Bitcoin te houden

De FT-koper gaf $325.000 aan Bitcoin in pand, maar dat is niet de blootstelling die de lening behoud. Zijn alternatief was om ongeveer $130.000 te verkopen — plus eventuele belasting — en de rest te houden. De tweede lening betaalt voor voortgezette blootstelling aan dat deel van $130.000, terwijl de volledige $325.000 vergrendeld blijft.

De aanbetaallening op zichzelf:

• Geleend: $130.000
• Maandbedrag: ongeveer $900
• Rente over 30 jaar: ongeveer $194.000

De cijfers zijn illustratief: 360 betalingen tegen 7,40%, Freddie Macs 30-jaargemiddelde per 15 oktober. De werkelijke prijsstelling van Better hangt af van de kredietbeoordeling. De berekening sluit de hoofdhypotheek, kosten, onroerendgoedbelasting en verzekeringen uit, en gaat uit van geen vervroegde aflossing.

Tegen dat wekelijkse gemiddelde van 7,40% betaalt de lener ongeveer $900 per maand om $130.000 aan Bitcoin vast te houden. De constructie werkt alleen als dat deel meer oplevert dan rente en kosten, na belasting. De betalingen zijn vast; de opbrengsten niet.

Dag 60 voor de Bitcoin, dag 180 voor het huis

Better zegt dat een dalende Bitcoin-koers nooit leidt tot bijstorting of gedwongen verkoop. De FAQ stelt dit tegenover margin-leningen, waarbij onderpand automatisch kan worden geliquideerd bij een vaste loan-to-value-ratio, zelfs als de betalingen lopen.

De tijdlijn bij achterstand verloopt als volgt:

• Dag 1: De achterstand begint de dag na een gemiste betaling.
• Dag 30: Termijn om de rekening weer bij te werken.
• Dag 60: Better kan de in pand gegeven Bitcoin liquideren.
• Dag 180: Een gedwongen executie op de woning kan beginnen.

Die bescherming geldt voor de koers, niet voor inkomen. Een huishouden dat wordt getroffen door dalende cryptokoersen en baanverlies ontkomt aan een margin call, maar moet nog steeds de betaling doen die voorkomt dat de Bitcoin op dag 60 wordt verkocht. En omdat de aanbetaallening ook een tweede hypotheekrecht draagt, dient het huiseens als zekerheid.

Vergrendeld tot de hypotheek is afgelost — en mogelijk hergebruikt

Beters FAQ geeft drie verschillende antwoorden op de vraag wanneer de Bitcoin terugkomt. Eén antwoord zegt dat deze wordt teruggegeven zodra de aanbetaallening is afgelost. Een ander zegt dat dit pas gebeurt nadat de hoofdhypotheek volledig is afgelost of herfinancierd. Een derde zegt dat het onderpand wordt vrijgegeven wanneer het huis wordt verkocht en de aanbetaallening is afgelost. Better zei tegen CoinDesk dat het onderpand vergrendeld blijft tot de conventionele hypotheek is afgelost of herfinancierd — wat bij een hypotheek van 30 jaar decennia kan betekenen.

In de tussentijd liggen de munten mogelijk niet onaangeroerd. Better vertelde CoinDesk dat het in pand gegeven Bitcoin kan rehypotheceren en elders kan inzetten, zolang er bij aflossing een gelijkwaardig bedrag beschikbaar is om terug te geven. De lener heeft recht op dezelfde hoeveelheid Bitcoin, niet noodzakelijkerwijs dezelfde munten, en is afhankelijk van het vermogen van Better om deze te leveren. Coinbase treedt alleen op als bewaarder en technologiepartner, zonder rol bij kredietverstrekking of beslissingen over liquidatie, aldus de bedrijven tegenover CoinDesk.

Het belastingargument — en de test die er echt toe doet

Een verkoop vermijden kan ook een belastingaanslag vermijden. De IRS behandelt digitale activa als bezit, dus een verkoop kan een kapitaalwinst realiseren. Beters voorbeeld hanteert een vast tarief van 20%, maar de federale langetermijntarieven lopen uiteen van 0%, 15% of 20% afhankelijk van inkomen, kortetermijnwinsten worden belast als gewoon inkomen, en de uitkomst hangt ook af van de kostengrondslag van de houder. Better zelf raadt lener aan een belastingadviseur te raadplegen.

De beslissende vraag is de kasstroom. De in pand gegeven Bitcoin kan niet worden gebruikt voor betalingen zolang deze is vergrendeld, dus het inkomen van de lener moet beide leningen dekken gedurende hun volledige looptijd.

Dit artikel is uitsluitend ter informatie en vormt geen financieel, juridisch of fiscaal advies. Leningvoorwaarden en geschiktheid verschillen; de berekeningen zijn illustratief.