De woningmarkt van San Francisco ondergaat een dramatische ommekeer. Een stad die ooit synoniem stond met stedelijk verval uit de pandemietijd is nu de heetste woningmarkt van de Verenigde Staten, aangedreven door de boom in kunstmatige intelligente rijkdom van AI-bedrijven streden zo agressief om klaar-om-in-te-trekken woningen dat contante boden van $25 miljoen nu in sommige segmenten van de market als onvoldoende worden beschouwd.

Van lege kantoren naar open huizen met 50 biedingen

Drie jaar geleden zag San Francisco er volkomen anders uit. De stad verloor tussen 2020 en 2022 meer dan 60.000 inwoners doordat thuiswerken tijdens de pandemie enorm toenam. De mediaanprijs van woningen zakte tegen januari 2023 naar $1,28 miljoen, na een piek van $1,68 miljoen in het voorjaar daarvoor.

Die neerwaartse spiraal is nu voorbij. De mediaanprijs van woningen is in de afgelopen twaalf maanden met 25% gestegen, en volgens makelaar Paul Kitchen hebben bepaalde advertenties maar liefst 50 biedingen getrokken.

"Je moet erom lachen, gewoon omdat het zo absurd en zo buiten alle proporties is," zei Kitchen, verwijzend naar situaties waarin kopers aan de top $25 miljoen in contanten bieden maar alsnog geen huis weten te bemachtigen.

Waarom AI-geld anders is

San Francisco heeft eerder geprofiteerd van techbonnen, maar de AI-boom onderscheidt zich doordat de rijkdom zich concentreert bij een betrekkelijk kleine groep. De meeste AI-bedrijven zijn nog niet naar de beurs gegaan, wat betekent dat het geld in handen blijft van een kleine groep werknemers en investeerders. Dat vormt een contrast met eerdere cycli, waarin pas beursgenoteerde bedrijven de aandelenwinsten in één keer over brede groepen aandeelhouders en werknemers verspreidden; hier blijft een groot deel van de mogelijke winst nog in privéhanden tot de verwante beursnoteringen plaatsvinden.

De omvang van de paper wealth die op het spel staat is enorm. Huidige en voormalige werknemers van OpenAI zouden bij een beursgang tegen de verwachte waardering samen ongeveer $135 miljard aan aandelen na belasting kunnen bezitten, en de werknemers van Anthropic nog eens ongeveer $63 miljard. Samen zijn die twee vermogens bijna 33% van de waarde van de woningvoorraad van San Francisco waard — een vergelijking die onderstreept hoe weinig van die rijkdom naar de lokale vastgoedmarkt hoeft te stromen om prijzen te doen stijgen in een stad waar het aanbod berucht beperkt wordt door geografie en decennialange zoneringbeperkingen.

Zowel OpenAI als Anthropic is van plan om naar de beurs te gaan. Beide bedrijven hebben de afgelopen twee jaar elk ongeveer 1 miljoen vierkante voet kantoorruimte in San Francisco gehuurd en hun werknemers terug naar kantoor laten komen — een verschuiving die begint het pandemic leegloop van het stadscentrum ongedaan te maken, waar de kantoorleegstand eind 2025 op 34,4% uitkwam.

Huurders en kopers met lagere inkomens buiten beeld geprijsd

De druk blijft niet beperkt tot het luxesegment. Jonge, zeer goed betaalde techwerkers betalen $10.000 per maand aan huur en sommige huuradvertenties krijgen binnen enkele uren honderden reacties. De gemiddelde huurprijs in San Francisco is in een jaar met meer dan $1.000 gestegen tot ongeveer $4.600, waarmee de stad de duurste huurmarkt van het land is, net boven New York.

Huishoudens met gewone inkomens stuiten op nog hogere drempels. Volgens een analyse uit mei 2026 van Realtor.com en de National Association of Realtors was slechts 2,1% van de advertenties in maart betaalbaar voor een huishouden met een jaarinkomen van $75.000 — goed voor slechts 2.475 woningen. Voor leerkrachten, verpleegkundigen en andere werkers waarop de stad leunt, maakt het krimpende aanbod van betaalbare woningen de langlopende zorgen over de vertrek van de middenklasse, die tijdens de bevolkingsverliezen van de pandemie opdoken, alleen maar groter.

Een verhaal van twee techcentra

De AI-boom heeft niet elk techcentrum opgetild. In Seattle zijn de huizenprijzen met 3,6% gedaald naar $809.479, gedrukt door ontslagen bij Amazon en Microsoft.

San Francisco daarentegen zag de mediaanverkoopprijs in juli met 6% op jaarbasis stijgen naar $1,6 miljoen, terwijl het aantal actieve advertenties met 18,4% daalde — de scherpste voorraaddaling van het land.

In het eerste kwartaal zakte de stroom verhuizers van San Francisco naar Seattle naar 369 personen, tegen meer dan 5.100 in 2021. "AI herorganiseert de tech-arbeidsmarkt, waarbij San Francisco en Seattle de twee kanten van die overgang vertegenwoordigen," zei Chen Zhao, hoofd economisch onderzoek bij Redfin.

Wat is de volgende stap voor San Francisco?

Stadsfunctionarissen werken aan het uitbreiden van de woningvoorraad. In december 2025 nam San Francisco het Family Zoning Plan aan, waarmee meer wijken opengesteld worden voor dichtere bebouwing. De wetgeving maakt ook hervormingen mogelijk die leegstaande kantoorruimte — met een leegstand van 34,4% eind 2025 — tot woningen helpen om te zetten, wat een overschot aan commercieel vastgoed dat het thuiswerken achterliet aanpakt, terwijl de woonvraag juist toeneemt.

Of de nieuwbouw snel genoeg komt om verschil te maken blijft een open vraag, aangezien de vraag nog steeds groter is dan het aantal te koop staande woningen. De verwachte beursgangen van OpenAI en Anthropic doemen op als een verdere test van hoeveel van de paper wealth in de sector de komende jaren in koopkracht zal worden omgezet.