全米不動産協会（NAR）が8月11日に発表したデータによると、7月の米国中古住宅販売件数は季節調整後年率換算で406万件となり、市場予想の405万件をわずかに上回りました。

前月の数値は当初409万件と発表されていましたが、413万件に上方修正されました。

7月の主要データ：

• 販売件数：前月比-1.7%（前回値-2.4%、修正後-1.4%）
• 住宅価格：前年同月比+2.0%
• 中央値価格：$434,100
• 在庫：4.6か月分（前月から変わらず）

中古住宅販売件数は決済時に計上されるため（契約締結から通常30〜60日後）、7月の数字は主に5月および6月の購買決定を反映しており、住宅需要の遅行指標となります。

住宅市場は安定した状態が続いており、米国債利回りの上昇とFRBの政策期待に左右される高水準の住宅ローン金利が引き続き活動を抑制しています。CPIで調整すると、購買力は小幅ながら着実に改善しています。今後の借り入れ金利の動向が重要な焦点となっており、市場関係者は住宅ローン金利が有意に低下するかどうかの手がかりを求めてFRBの次なる動きを注視しています。

より長期的な構造的懸念として、米国の住宅建設が世帯形成のペースに追いついておらず、いずれ建築活動の本格的な加速が必要となる供給ギャップが生じています。現在市場にある4.6か月分の供給は、概ね均衡した住宅市場とされる約6か月を依然として下回っています。ただし、建設業者が建築を加速させるにはより強い価格シグナルが必要な可能性があります。

中古住宅販売は米国住宅市場の最大構成要素であり、家計の信頼感、購買力、住宅ローン需要、住宅関連支出の指標として注視されています。このデータは一戸建て住宅、タウンハウス、マンション、コープの決済をカバーしており、契約締結に基づく新築住宅販売データよりも幅広く、改訂リスクも一般的に低くなっています。

5月の回復に関する背景

5月時点では、市場は2022年以降取引を抑制してきた金利主導の弱さから小幅な回復を示していました。販売件数は4月比および前年同月比ともに3.2%増加し、季節調整後年率換算で417万件に達し、昨年12月以来の最强のペースを記録しました。一戸建て住宅が改善を牽引し、販売件数は前月比3.5%増の年率380万件となった一方、マンションおよびコープの販売件数は37万件で横ばいでした。

購買力はある程度改善し、多くの地域で所得成長が住宅価格上昇を上回ったことから、NARの購買力指数は前年の97.5から105.6に上昇しました。それでも、購買力は市場にとっての中核的な制約要因であり続けています。5月の30年固定住宅ローン平均金利は6.44%で、4月より高かったものの、前年同月の6.82%を下回りました。

在庫は正しい方向に動いていますが、そのペースは徐々です。5月の未販売供給は3.3%増の155万戸となり、4.5か月分の供給に相当しました。流通量の増加にもかかわらず、価格は底堅く推移し、全米中古住宅価格の中央値は前年同月比1.3%上昇して5月の過去最高となる$429,300を記録し、供給増加がまだ広範な価格緩和をもたらしていないことを示唆しています。初回購入者が販売の35%を占めた一方、現金購入者は25%で安定して推移しました。

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