月次配当型REITのRealty Income(NYSE: O)は、UBSアセットマネジメントが約6億4,160万ドル相当の1,030万株を追加取得し、持ち分を大幅に増やしたことで、今四半期注目を集めている。この動きは、堅調な第2四半期の決算、長年にわたる配当の実績、そして概ね前向きなアナリストのコンセンサスと同時に起こった。

第2四半期の決算とガイダンス

このREITは8月5日に第2四半期決算を発表した。売上高は15.5億ドルに達し、前年同期比9.7%増で、コンセンサス予想の14億ドルを十分に上回った。1株当たり利益(EPS)1.09ドルは予想と完全に一致し、前年同期の1.05ドルから改善した。

同社は2026年通期のEPSガイダンスを4.44〜4.45ドルに設定した一方、アナリストは現時点で年間4.43ドルを予想している。

UBSおよびその他の機関投資家の買付け

UBSアセットマネジメントは、Realty Incomeのポジションを22,000%超増やし、1,030万株を追加取得するという、今四半期で最も注目を集める動きの一つを見せた。同行は現在、約6億4,160万ドル相当の1,035万株を保有しており、これは会社の1.09%の持ち分に相当する。この規模の大手資産運用会社による動きは、13F形式のポジション開示が機関投資家の株式に対するリスク・価値の見方を示すシグナルとなることが多いため、個人投資家から注視される。ただし、これらは将来のコミットメントではなく過去の決定を反映したものである。

他の機関投資家も買い増している。Danske Bankは第4四半期に持ち分を20.3%増やし、野村アセットマネジメントは0.7%、三菱UFJアセットマネジメントは5.4%それぞれ保有枠を増やした。機関投資家は現在、同社株式の70.81%を保有している。

配当の実績

Realty Incomeは1969年の設立以来、674ヶ月連続で月次配当を宣告しており、これは上場企業の中で知られている最長の月次配当支払記録である。1994年のNYSE上場以来、同社は115四半期連続を含め135回配当を引き上げており、この期間の月次配当は年率複利4.1%で成長している。

直近に宣告された配当は1株あたり0.271ドルで、8月31日時点の株主名簿記載者に9月15日に支払われる。権利落ち日も8月31日である。年利回りは約5.2%となっている。

配当性向は純利益ベースでは237.23%だが、このREITは調整後運用資金流動額(AFFO)に対する支払いで測定しており、その場合は75%未満である。REITにおいては、不動産の大きな非資金減価償却費がGAAPの利益を実際に生み出されるキャッシュに対して押し下げ、純利益ベースの配当性向を過大に見せる傾向があるため、純利益ではなくAFFOでカバレッジを測定することが標準的な実務となっている。

アナリストの評価と目標株価

アナリストの見方は概ね前向きである。Freedom Capitalは5月に株を「保有」から「強気買い」に格上げした。ロイヤルバンク・オブ・カナダは目標株価70.00ドルで「アウトパフォーム」の評価をつけ、スティフェル・ニコラウスは目標株価70.75ドルとしている。ロバート・W・ベアードは中立評価で目標株価は64.00ドルから65.00ドルに引き上げ、みずほも中立評価で66.00ドルの目標株価としている。

MarketBeatが追跡する17人のアナリストのうち、1人が「強気買い」、8人が「買い」、7人が「保有」、1人が「売り」としている。平均目標株価は67.42ドルで、金曜日の始値から約9%の上昇余地を示している。

株価状況とデータセンター事業

Realty Incomeの株価は金曜日に62.03ドルで始まり、50日移動平均の63.31ドルと200日移動平均の63.16ドルをいずれも下回っている。時価総額は586.9億ドル、PERは45.28倍、52週間レンジは55.86ドル〜67.93ドルである。配当性向と同様に、PERの高さも、GAAP純利益がREITのバリュエーションにとって限定的な指標であるのと同じ会計上の要因を部分的に反映しており、アナリストは通常AFFOや運用資金流動額(FFO)を重視している。

また今年、Realty IncomeはCloud Capitalとの合弁会社を発表し、60億ドル超をデータセンターへの投資に充てることで、中核となる小売・産業用不動産ポートフォリオ以外の新たな成長チャネルを追加した。データセンターへの参入は、クラウドコンピューティングやAIワークロードとともにデジタルインフラへの需要が拡大する中で行われており、ネットリース型およびデータセンター型の複数のREITがこの分野で拡大している。今後この銘柄を追う投資家にとっての主な注目点は、合弁事業の配備に関する詳細、今後の機関投資家の開示、そして今後の四半期でも配当成長の記録が維持されるかどうかである。