Cha Carbonell

Savills ResearchがOxford Economicsのデータを用いて分析したところ、Metro Manilaは2035年までにアジア太平洋地域で最も急成長する主要経済圏の10地域に入り、東南アジアではHo Chi Minh CityとHanoiに次ぐ3番目の成長率になると予測されている。

人口の増加、富の拡大、成長を続ける経済を背景に、成長のストーリーは表面的には依然として健在だ。しかし、成長とレジリエンスは同じものではない。

気候、地震、マクロ経済、ガバナンスの要因を対象とする複合レジリエンス指数で、フィリピンは130カ国中90位、指数の対象となった東南アジア6市場中5位に位置する。同国は気候、地震、サイバーセキュリティのリスクに弱い一方、インフレ管理には強みを持つ。

国が成長している場所と脆弱な場所との隔たりが、不動産業界の課題を定義している。この隔たりを埋めるには、5つの優先課題が役立つ。

インフラ開発

適切な洪水対策

世界銀行とJICAの支援を受けたPasig-Marikina River Channel Improvement Projectは、2024年に浸水面積を18%削減し、推定P14.3 billionの損害を回避した。MarikinaではOndoy後の改革により、2012年のHabagat洪水で死者数ゼロを達成した。また、P4.3-billion Iloilo Flood Control Projectは10年以上にわたって効果を維持している。

明確なパターンがある。長期の事業期間、多国間機関による資金調達、検証可能な成果だ。これらは、いわゆるゴーストプロジェクトに欠けていた特徴であり、開発業者が公的な洪水対策をサイトの価値に織り込む前に求めるべき基準となる。

Manila港のボトルネックを緩和

Manila Harborの混雑は、主にヤードの利用効率の問題である。Manila International Container Terminalだけで国内コンテナ取扱量の約70%を処理しており、定格能力の上限に近づいている。

Batangasがその圧力の緩和に寄与している。既存ターミナルは2026年初めに、400,000 twenty-foot equivalent units (TEUs)の処理能力を追加した。International Container Terminal Services, Inc. (ICTSI)も、フィリピン史上最大の民間資金による海上ターミナルであるBauan South Luzon Container Terminalの着工に入った。十分に活用されていないSubicの港も、追加の処理能力を提供する。

BulacanとRegion 3の空港・鉄道ネットワーク

BulacanのNew Manila International Airportは、Ninoy Aquino International Airport (NAIA)の混雑緩和を目的としている。同空港は有料道路とMRT-7の支線によってMetro Manila、Bulacan、Clarkと結ばれている。Clark International Airportは第2滑走路を追加しており、現時点で利用可能な代替空港として最も明確な選択肢である。

Davao、Zamboanga、Bohol-Panglao、Kaliboは、それぞれ、すべての訪問者をNAIA経由にしなくても地域のゲートウェイが成功できることを示している。

ホスピタリティとレジャー

地域のゲートウェイを整備することは、ホスピタリティとレジャーの機会にもつながる。Bohol-Panglao、Kalibo、Davao、Zamboanga、Dumagueteは、航空とリゾートの両方の集客圏となっている。

クルーズ観光も進展している。寄港者数は2023年の88,080人から2025年には226,247人へと2倍以上に増え、パンデミック前の水準を上回った。成長を支えているのは、Manila BayのEntertainment CityにあるP5-billionの母港ターミナルであり、同地区は国内で最も供給過剰なオフィス・住宅サブマーケットでもある。

鉄道と道路のネットワーク

North-South Commuter RailwayとMetro Manila Subwayを中心とする鉄道整備計画は、通勤時間を短縮し、衛星都市をより住みやすくするとともに、通勤者を低炭素型の交通手段へ移行させることが期待されている。

Cavite-Laguna Expressway (CALAX)、Cavite-Batangas Expressway、NLEX-SLEX Connectorは、これらの整備を一体的なシステムに結び、混雑したManilaの道路を迂回できるようにする。

サステナビリティと再生可能エネルギー

再生可能エネルギーを優先

再生可能エネルギー (RE)の設備容量は増加を続け、2025年には約8.7 thousand megawatts (MW)に達した。石炭の設備容量は11.9 thousand MWで、差は1.4倍だった。

発電量では差がさらに広がる。石炭は72 thousand gigawatt-hours (GWh)を発電したのに対し、REは32 thousand GWhで、石炭は2倍超となった。この数字は、フィリピンが相当なRE設備容量を構築しているものの、そこから設備容量に見合う電力量をまだ生み出せていないことを示している。変動性のある再生可能エネルギー源が、ほぼ24時間稼働するベースロード電源としての石炭と併存しているためだ。

Department of Energy’s (DoE) National Renewable Energy Programは、RE発電の比率を2030年までに35%、2040年までに50%とする目標を掲げている。しかし、設備容量の伸びが改善しているにもかかわらず、2025年のRE発電比率は依然として電源構成の25%未満にとどまった。

Green Energy Auctionプログラムは、太陽光・風力発電プロジェクトと蓄電池を組み合わせている。蓄電設備がなければ、設備容量の増加はMWには表れるが、必ずしもGWhには反映されない。DoEの3.3-GW GEA-5オークションを中心とする洋上風力は、より安定した発電量を実現する最大の潜在的手段である。

持続可能な企業の報告基準

所有者とテナントの間には、依然として構造的な隔たりがある。Green Energy Option Programのような仕組みでは、所有者が電力事業者の消費者として登録されるため、テナントは自らのenvironmental, social and governance (ESG)報告で引用できる情報を得られない。

解決策としては、テナント単位でのサブメーター設置、各テナントへの再生可能エネルギー証書の割り当て、費用転嫁を賃貸借契約に明記することなどが考えられる。Securities and Exchange Commission (SEC)の開示規則が2026会計年度から段階的に導入される中、先にこの問題を解決した所有者は、global capability centers (GCCs)やmultinational companies (MNCs)を維持するうえで有利になる。

人工知能とテクノロジーによる変革

データセンターが新たなアセットクラスとして台頭

データセンター市場は2025年に約$0.69 billionと評価され、2031年には$2.48 billionに達すると予測されている。

最大の制約は電力である。information and communications technology (ICT)セクターは2026年までに300-500 MWのベースロード容量を必要とする一方、フィリピンの商用電力価格は東南アジアで最も高い。したがって、再生可能エネルギーの開発は気候問題だけでなく、競争力の問題でもある。

BPOとITサービス：変革と再構築

人工知能 (AI)は、Metro Manilaのオフィス吸収の最大の割合を担うセクターに重大な脅威をもたらしている。International Monetary Fund (IMF)の調査では、顧客サービスの自動化リスクは2025年までに最大80%に達するとされている。

一方、Information Technology and Business Process Association of the Philippines (IBPAP)は、AIにさらされる職種の大半が代替されるのではなく補完的な関係にあるとして、業界売上高が2026年に$42.3 billionに達すると引き続き予測している。

Global Capability Centersは現在、IT-BPMオフィス需要の39%を占めており、コスト裁定から高付加価値活動への転換を反映している。

フィリピン人のリスキリングと人材

フィリピンは引き続きアジアで最も若い人口を持つ国の一つである。人口の67.1%が労働年齢にあり、労働力参加率は2005年以来の最高水準にある。

IMFは、2025-2035年を、この人口構成を真の人口ボーナスへと転換する重要な期間と位置付けている。AIへのエクスポージャーは、事務職や顧客対応職に集中している。

同国で最大の人材供給源は、Business, Administration and LawとEducationである。これらの分野の在籍者と卒業生を合わせて約200万人が、データによってAIへのエクスポージャーが最も高い職種の一部と特定された仕事に直接つながっている。一方、農業や技能職などエクスポージャーの低い分野は、はるかに小さい人材プールから人材を供給している。

リスキリングは、最も大きなエクスポージャーと人材規模を併せ持つBusiness, Administration and LawとEducationから始めるべきだ。研修では、複雑な判断力とAI活用スキルに重点を置く必要がある。

重要性に比べて規模が小さく、約590,000人で構成されるICT人材パイプラインは拡大すべきである。技能職、農業、technical and vocational education and training (TVET)のコースは、AI耐性が最も高いにもかかわらず人材プールが最も小さく、リスクヘッジとして保護されるべきだ。

不動産アセットクラスのバランス

Metro Manilaの住宅市場は、過剰な集中が最も明確に表れている。コンドミニアムの空室率は2025年に24.7%に達し、約81,000戸の未販売住戸がPasay、Parañaque、Muntinlupaに集中した。これらの地域は、気候と地震のスコアが低いと指摘された同じBay Areaゾーンに含まれる。

オフィス市場も同様の状況を示している。Bay AreaのGrade Aオフィス空室率は2026年第2四半期時点で36%だったのに対し、Bonifacio Global City (BGC)では8%未満だった。

一方、産業用不動産のストックは2015年以降、一貫して増加している。約9.8 million square metersから、2025年には15.9 million sq.m.に達すると予測され、63%の増加となる。この拡大は、開発業者が物流、製造、流通の需要に応え続ける中、成熟した地域と新興地域の双方で完成物件が継続的に供給されていることを反映している。

単年で最も大きな増加があったのは2024年で、新規供給は1 million sq.m.を超えた。追加供給の大半はBatangasとLagunaによるもので、South Luzonが国内最大の産業回廊として優位にあることを改めて示した。

分散されたアセットクラスであるreal estate investment trusts (REITs)は、資本を大規模に移動させることを可能にする。REITの総収益は2025年に前年比24%増加し、過剰供給となったコンドミニアムから物流・データセンター、リテール、ホスピタリティへ資本が移った。

供給過剰の一つのアセットクラスと、国内で最も脆弱な地域に集中したポートフォリオは、単一の港や空港に経済を集中させるのと同じほど脆弱である。

投機的な住宅建設を抑え、産業用不動産とデータセンターの需要、ホスピタリティ、リテールに注力し、当初からサステナビリティを組み込む開発業者は、レジリエンスと収益のどちらかを選んでいるのではない。彼らは、フィリピンが変貌しつつある姿に対応した不動産を構築しているのである。

Cha Carbonell is the Chief Operating Officer of Savills Philippines.

Source: https://bworldonline.com/special-reports/2026/09/14/776494/the-resilience-dividend-repositioning-philippine-real-estate-for-whats-next/