不動産コンサルタントによると、フィリピンの工業用不動産デベロッパーの間で、融資コストと開発コストの高騰がより規律ある資本運用を促すなか、テナント確保前に着工する投機的建設からビルド・トゥ・スイット（テナント仕様に合わせた施設）や事前契約型施設へ移行する動きが強まっています。

「Eコマース、流通、コールドチェーンの利用者が専用設計で仕様に合致したスペースを優先するなか、ビルド・トゥ・スイットおよび事前契約型施設が投機的建設に取って代わりつつあります。需要が高まるにつれ、確立された南部ベルトに加わる北部成長回廊が形成されつつあります」とCushman & Wakefieldは8月に発表した第2四半期MarketBeat Industrialレポートで述べました。南部ベルトとはマニラ以南のカラバ（Calaba）回廊を指し、従来は工業開発を牽引してきました。新たに台頭する北部回廊は中部ルソンを中心とし、スービック・クラーク物流軸とルソン北部をカバーする港湾に近い立地です。

この移行により、デベロッパーは着工前にテナントの契約を確保でき、賃貸リスクとファイナンスリスクへのエクスポージャーを減らすと同時に、運営要件に合わせた施設を求める需要者と新規供給を一致させることができます。また、デベロッパーがEコマース・物流需要の急増を取り込もうと投機的にスペースを増設したパンデミック期の倉庫ブームとは対照的な転換ともいえます。

不動産アドバイザリー firm PRIME Philippinesの工業市場部門責任者、ジョイ・ロサリオ＝バウティスタ氏は、経済成長の減速、インフレ高騰、融資コスト上昇、燃料価格上昇にもかかわらず、工業用不動産は底堅さを維持していると述べました。

「GDPの減速、インフレ高、金融コストの上昇、燃料価格の上昇はご存じの通りです。当然、これらは製造業、物流、Eコマースの運用コストを押し上げる要因です。しかし工業用不動産は違った動きをしました。倉庫、製造施設、流通センターは運用資産なのです」とロサリオ＝バウティスタ氏は7月末に開催されたPRIME Philippinesの第2四半期市場ブリーフィングで述べました。

同氏によれば、企業が運営効率を高める施設を求めるなか、デベロッパーは事前リース開発などリスクの低い戦略をより重視するようになっています。

「企業は市場で実際に理にかなった事前リース済みのサイトを求めています。市場は今、効率を求めているからです。企業はよりカスタマイズされ、自社の運営に合致した施設を望んでいます。結局のところ、運営を支えるコスト効率の良い施設を求めているのです」とロサリオ＝バウティスタ氏は述べました。

Cushman & Wakefieldによると、フィリピンの工業用不動産市場の総在庫は9,400ヘクタールで、さらに2026年から2028年にかけて400ヘクタールの開発が予定されています。全国では約860ヘクタールの工業団地が計画中または建設中です。

開発パイプラインの最大の割合を占めるのは中部ルソンの560ヘクタールで、以下、カビテ・ラグナ・バタンガス（Calaba）地域の190ヘクタール、メトロ・ダバオの110ヘクタールと続きます。

Cushman & Wakefieldは、開発コストが上昇しているにもかかわらず、投資コミットメントは工業用不動産への継続的な需要を示していると指摘しました。同社によると、フィリピン経済特区庁（PEZA）は上半期に前年同期比94.42%増の1,407億ペソの投資を承認しました。

「承認された投資は製造業（45%）が先行し、以下、物流（15%）、経済特区開発（9%）と続きます。これは当セクターの生産能力に対する強い投資家の信頼を反映するとともに、年末までの雇用成長を牽引すると見込まれる堅調なプロジェクトパイプラインを示しています」とCushman & Wakefieldは述べました。

同社はさらに、この投資パイプラインに加え、製造業、物流、Eコマース、コールドチェーン事業者からの需要が、デベロッパーが投機的プロジェクトに選別的になるなかで、事前契約型・ビルド・トゥ・スイット施設の拡大を支えていると付け加えました。——ジュリアナ・クロエ・A・ゴンザレス