By Juliana Chloe A. Gonzales

フィリピンの不動産市場アナリストは、政府が住宅開発相互基金（Pag-IBIG基金）の住宅ローン上限を従来のP600万からP1000万へ引き上げた決定により、ミドルマーケット住宅セグメントにおける融資対象者の裾野が拡大すると見ている。2024年半ばに発表されたこの引き上げは、国内で推定650万戸超の住宅不足が課題となる中で打ち出された。ただし、アナリストは持続的な需要成長は開発企業の価格設定、交通インフラ、総合的な都市開発にかかっていると注意を促している。

Savills PhilippinesのCEOであるJoe Curran氏は、ローン上限の引き上げを主として「価格の触媒」ではなく金融改革と位置づけた。

「これにより、特にP500万〜P1000万の価格帯において、これまで主に商業銀行経由で融資されていた住宅にアクセスできる適格購入者の層が実質的に拡大します」とCurran氏はViberのメッセージで述べた。

同氏は、主な受益者としてマニラ首都圏、カヴィテ＝ラグーナ＝バタンガス＝リサール＝ケソン（Calabarzon）地域、および中央ルソン等地利の良い開発エリアにおける、ミドルマーケットの上位および新興のプレミアム・アフォーダブル・セグメントの購入者を挙げた。

Cushman & Wakefield PhilippinesのリサーチディレクターであるClaro Cordero Jr.氏は、上限引き上げがマニラ首都圏における即入居可能（RFO）コンドミニアムの供給過剰の吸収にも寄与し得ると述べた。

「同政策は実効的な購入者層を拡大させます。ただし、市場改善を保証するものではありません。その結果は開発企業の価格設定次第です。真正な借入手続き能力に見合った価格設定を行う企業は在庫を確実に動かすでしょう。一方、引き上げられた上限を利益率に取り込む企業は停滞するでしょう」とCordero氏はBusinessWorldへの電子メールで述べた。

インフラが長期需要を左右

Pag-IBIGローン上限の引き上げは住宅購入のしやすさを改善する可能性があるものの、両アナリストは交通インフラと総合的都市計画が需要を持続させられるかを最終的に決定すると強調した。

フェルディナンド・R・マルコスJr.大統領は一般教書演説（SONA）にて、国民住宅プログラム（Pambansang Pabahay para sa Pilipino：4PH）の下で50万戸超の住宅が建設されたと発表した。

Curran氏は、長期的な成功は交通の接続性、雇用機会、公共施設が住宅プロジェクトと並行して整備される総合的都市開発に依存すると述べた。

Cordero氏は、同事業に配分されたP5174.5億は公共部門の執行力における「実質的な再調整」を反映していると指摘した。ただし、同事業の長期的持続可能性を維持するため、Pag-IBIG基金の財政的健全性と慎重な与信審査が保たれなければならないと強調した。

主要交通プロジェクトも住宅需要パターンを変えると見込まれている。Curran氏は、南北通勤鉄道（NSCR）およびメトロ・レール・トランジット（MRT）7号線が「相互接続された都市拠点のネットワーク」を創出し、ヴァレンズエラやブラカンを公共交通指向型開発の新興拠点として位置づけた。

Cordero氏は鉄道拡張を土地価値が創出される場所における数十年規模の変化と表現した。主要な制度的拠点としてブラカン州マロロス、重要な人口分散エリアとしてサンホセ・デル・モンテを挙げた。また、南ルソン高速道路有料道路4号（SLEX-TR4）のケソン州への延伸は、同州の地価がCalabarzon工業ベルトとの接続性改善をまだ反映していないため、投資機会を生み出す可能性があると付け加えた。

経済回廊と経済区

ルソン経済回廊は高仕様の工業施設やデータセンターに対する需要を牽引すると見込まれている。Curran氏はフィリピンが人工知能（AI）およびクラウドコンピューティング・インフラにおいて構造的な優位性を持つと述べたが、将来の需要は信頼できる電力供給、強靭な通信ネットワーク、合理化された許認可プロセスに依存するとしている。

Cordero氏は同回廊を新たなプレミアム工業資産クラスの出現と位置づけた。

「同回廊に沿った高仕様工業スペースおよびハイパースケール対応データセンター施設に対する機関投資家需要は、短中期的に従来の吸収ペースを大幅に上回ると予測されます」と同氏は述べた。

パラワン、ミサミス・オリエンタル、ドゥマゲテ（ネグロス・オリエンタル州）に提案された経済区について、両アナリストはCalabarzon地域と競合するのではなく補完的役割を果たすとの見方を示した。

「Calabarzonは数十年にわたる蓄積投資、成熟したサプライチェーン、熟練労働力、確立された工業団地、国際港湾へのアクセス、マニラ首都圏への近接といった重要な競争優位性を引き続き享受しています。むしろ、これらの新経済区はますます専門化された役割を果たすと考えています」とCurran氏は述べた。

同氏は、ドゥマゲテが教育機関に支えられた知識集約型産業を誘致し得る一方、パラワンは厳格な環境保護措置の前提で、持続可能産業、観光関連製造業、海洋資源に関連する機会を開拓し得るとした。

Cordero氏は、ドゥマゲテとパラワンが、混雑するルソン中核部からの生産リスク分散を図る製薬メーカーから求められる環境・ユーティリティ条件を提供しつつあると指摘した。また、ミサミス・オリエンタルはミンダナオの農業セクターおよびハラール認証サプライベースへの近接性により、ハラール投資に対して防御可能な立地優位性を有すると付け加えた。