ニューヨーク市のペイド・ア・テール税は、市内に常住する必要がないほど富裕なセカンドハウス所有者から資金を徴収することを目的としていました。州議会議員ゾーラン・マムダーニが市長選の候補者として推進したこの法案は、一定の価値基準を超える非主居住物件に年間附加税を課すものです。しかし、この法案は予想外の影響を生んでいます。すでに自分の家に住んでいる人々を含む中産階級や労働者階級の住宅所有者が、これまで経験したことのない遺産計画の相談に迫られているのです。その多くは、これまで支払ったことのない時間料金で、富裕層が何世代にもわたって利用してきたアドバイスを受けるためのものです。

市長室が、理論上は新たな課税の対象となり得る68万件以上のニューヨーク市内物件——市内約360万戸の住宅ユニットの約5分の1に相当——のリストを公表したことで、ほとんどの不動産データがいかに公開されているかも浮き彫りになりました。ニューヨークの不動産記録は、市のAutomated City Register Information System（ACRIS）を通じて長年検索可能でしたが、統合された附加税リストによりその可視性は無視できないものとなりました。その過程で、合法的なプライバシー確保の利点や、グレイシー・マンション（市長公邸）を通じた意図せぬ個人情報暴露のリスクにも注目が集まっています。

「富裕層や超富裕層は長い間この領域に関わってきました」と、Harris Beach Murthaで信託・遺産業務グループを共同率いるパートナーのマイルズ・フィッシャーは述べました。「その他の人々は今、ようやく追いつこうとしています。」その追いつきは決して安くはない、と彼は言います。多くの中産階級やブルーカラーの住宅所有者は「弁護士と向き合わざるを得ない状況に追い込まれており」、資力のある家族が何年も前に確保していた計画アドバイスを得ようとしています。「何かを守る価値があるのは富裕層だけではありません」と彼は付け加えました。「あらゆる層から見受けられます。」

きっかけは公簿の公開でした。財務局が補助的なペイド・ア・テール評価ファイルを公開した際、報道はペントハウスやそれを所有するLLCに焦点を当てました。しかし、フィルタリングされていないファイルには、高級物件だけでなく、さらに多くの物件が含まれていました。ベイサイドの控えめな住宅、スタテンアイランドの一戸建て、その他、所有者の名前・住所・評価額が公開検索可能なデータセットに置かれていることに気づいていなかったであろう物件も含まれていました。多くの所有者はまだそのことを知りません。

フィッシャーは、この反応は予測可能だったと述べています。「匿名性は達成可能であれば望ましいものです」と彼は言いました。「しかし、匿名性は典型的には全体のほんの一部にすぎません。税務計画の一部、遺産計画の一部、資産保護・責任制限といった全体の一部なのです。」つまり、プライバシーは入り口であり、その奥にあるのが遺産計画です。

転倒・滑り事故のシナリオ

フィッシャーにとって、不動産をLLCや信託に移す最も基本的な理由は、税金や公簿とは関係ありません。それは責任（リーガル・リビリティ）であり、スタテンアイランドの100万ドルの住宅にも、セントラルパーク・サウスのペントハウスにも等しく適用されます。マンハッタンでコーポレーティブ（協同組合アパート）を購入する際の median price（中央値）は85万ドル、コンドミニアムは175万ドルで、合算すると平均122.5万ドルになります。

彼が挙げる例は単純なものです。誰かがあなたの所有する不動産で滑って転んだとします。その不動産が所有者個人の名義ではなくLLCや信託に属している場合、被害者はその法人を訴えることはできますが、所有者の個人資産——貯蓄、他の不動産、年金口座——には手が届きません。「その訴訟の対象となるのは、そのLLCまたは信託内の資産だけです」とフィッシャーは述べました。「私の個人資産はすべて保護されます。」

法人が不適切に管理されている場合、その構造を突破する方法はあると彼は指摘しました。「貯金箱のように」扱うこと、資金を混同すること、適切な記録を維持しないことなどがその例です。しかし、適切に管理されたLLCは、個人のエクスポージャーを限定したままにします。

フィッシャーはまた、この種の計画は富裕層だけのものという考えを穏やかに否定しました。ペイド・ア・テール物件リストに巻き込まれる可能性のある住宅所有者について語る際、小規模な一般住宅所有者にもこうした構造を利用する理由があると述べました。「マムダーニのリストに名前があるスタテンアイランドの人々がいて、彼らは自分たちを貧しいと思っています。100万ドルの家を持っていますが、それはおそらく他の資産の5倍です。かなり不条理です」と彼は言いました。

小規模所有者は、超富裕層と同じ構造を4つの核心的な理由で利用していると彼は述べました。責任の限定、資産の整理、遺言認手続き（プロベイト）の回避、そして税金の軽減です。

ルック・スルー規則の注意点

誰もが急いで再構築を始める前に、PKF O'Connor Daviesの州・地方税パートナーであるデニス・モダースキーが重要な制限を指摘しています。不動産をLLCや信託に移すだけでは、ペイド・ア・テール附加税から所有者が免除されるわけではありません。

「信託を使用した場合でも、市はルック・スルーを適用するとしています」と彼女はFortuneに語りました。「ですから、不動産を信託に移し始めたとしても、市がどのような記録を透視して見ることになるのかを考える必要があります。この不動産をLLCや法人に移したとしても、このルック・スルー規則が適用され、納税者に附加税が課される可能性があるというリスクがここにはあるからです。」

ルック・スルー規則の下では、市は法人の実質的所有者を附加税目的上の納税者として扱います。権利証の名義が変わっても、請求書の支払義務者は変わりません。再構築はプライバシーと責任の問題に対処する可能性はありますが、附加税そのものを排除するものではありません。

「はるかに低い価値の物件にこの評価額を設定していますが、税率ははるかに高いです」とモダースキーは述べました。「評価額を考える際には、両面から見る必要があります。」

彼女は、従来の信託・遺産クライアントではない所有者からの問い合わせが増加していると述べています。「特に注目度の高い投稿に関連して、公開情報を出しておきたくないという理由で対応を希望される方がいると言えます」と彼女は言いました。ルック・スルー規則は税額にのみ影響し、公簿への露出には影響しないため、プライバシーは依然として実際の動機となっています。

「Five Park Place Trust」という名前のLLCまたは信託に保有されている不動産は、個人名義で保有されているものとは異なる公簿上の記録となります。

富裕層が実際に行っている名義の扱い

フィッシャーは、最近の物件リスト報道で浮上した具体的な名前については論じないことを選択しましたが、匿名性を求める超富裕層の間に共通するパターンを説明しました。彼らは多くの場合、自身の名前ではなく、「the XYZ trust」や「the Five Park Place trust」のような無関係な名前で信託を名付けます。そして、より広範な遺産計画の基幹となる廃止可能生前信託（リボーカブル・リビング・トラスト）が、不動産を保有することになります。

彼は、ペイド・ア・テールの一件が、中所得層の所有者も検討できる構造的対策を示唆していると述べました。それは、公簿の評価記録のためだけに不動産を保有する独立した法人で、個人のより大きな遺産計画構造とは分離されたものです。そうすれば、法律が変更されるたびに遺産計画全体を再構築することなく、不動産記録上のプライバシーを確保できます。

計画がない場合に起こること

この話題の最も深刻な局面は、ペイド・ア・テール税の問題ではありません。それは、所有者の死後に住宅に何が起こるかという問題です。

フィッシャーは、彼の記憶に残った事例を語りました。30代前半で遺言を残さずに亡くなり、配偶者と幼い子供を残したクライアントの例です。遺言がない場合に適用されるニューヨーク州の無遺言相続法の下で、遺産は法律に従って未亡人と子供のための信託の間で分割されました。夫婦のアパートは、未亡人に半分、未成年者のための信託に半分と権利証に記載されました。「そのかわいそうな30歳の夫が望んだことではないでしょう」とフィッシャーは述べましたが、彼の希望を表現した文書がなかったため、法律が答えを提供しました。

信託はそれを変えます。所有者は、誰が相続するかだけでなく、いつ、どのように相続するかも管理できるようになります。遺産を18歳の若者の手中から遠ざけ、係争中の遺言認手続きから資産を遠ざけ、それを築いた人にとって保護されていたのと同じ方法で、次世代のための富の「保護された」性質を維持することができます。

これらはすべて新しいことではありません。このような計画は、対価を支払う意志のある人なら誰もが長年利用できたものです。先月変わったのは、あるスプレッドシートが一時的に数十万人のニューヨークの住宅所有者に、自分の名前がこれまで考えたこともない公簿記録にあることを認識させたことです。そして、一部の人々は、より富裕な隣人が何年も前に答えを出していた質問をし始めました。

その責任の側面は、ベイサイドの一戸建てにもマンハッタンのペントハウスと同じように適用されます。フィッシャーの転倒・滑り事故のシナリオは単純です。誰かが住宅所有者の不動産で負傷した場合、その不動産が所有者個人の名義ではなくLLCや信託に属していれば、「その訴訟の対象となるのは、そのLLCまたは信託内の資産だけです。ですから私の個人資産はすべて保護されます。」

その構造を突破する方法はあると彼は認めましたが、法人が適切に管理されている限り——「貯金箱」のように扱われていなければ——個人のエクスポージャーは信託またはLLCの境界で止まります。

モダースキーも同様の注意を呼びかけました。「信託を使用した場合でも、市はルック・スルーを適用するとしています。ですから、不動産を信託に移し始めたとしても」と彼女はFortuneに語りました。「市がどのような記録を透視して見ることになるのかを考える必要があります。この不動産をLLCや法人に移したとしても、このルック・スルー規則が適用され、納税者に附加税が課される可能性があるというリスクがここにはあるからです。」

This story was originally featured on Fortune.com