CareEdge Ratingsによると、インドの住宅市場は高級・プレミアム住宅へと構造的なシフトを遂げており、新規プロジェクトの供給ではアフォーダブル（低価格帯）住宅セグメントのシェアが着実に縮小している。

同格付機関は、裕福な買い手からの需要の強まりと開発コストの上昇が、この転換の主な要因だと述べている。このシフトは、インドの主要都市の一部で住宅販売が減速するなかで起きている。これらの都市では、購買力の圧迫とより慎重になった買い手心理が市場の活動に重しとなっている。資材コストと地価の上昇により低価格帯プロジェクトの採算性はデベロッパーにとって低下しており、一方でパンデミク後の需要は、住宅ローンへの依存度が低い資金力のある買い手層に牽引されてきた。

アフォーダブル住宅、プレミアムセグメントにシェアを奪われる

CareEdge Ratingsの評価によれば、新規供給の構成は変化しており、デベロッパーはかつてインドの住宅市場を支配したアフォーダブルセグメントではなく、プレミアムおよび高級カテゴリーに新規発売の焦点をますます移している。この傾向は、アフォーダブル住宅が発売の大半を占めていた2015年以降の状況からの転換を意味する。当時は、プラダン・マントリ・アワス・ヨジャナ（Pradhan Mantri Awas Yojana）下のクレジット連動補助金制度などの政府支援も一因となっていた。この補助金枠の縮小と建設費・地価の高騰により、450万ルピー未満のプロジェクトはデベロッパーにとって魅力が低下した。一方で、この価格帯における初めて住宅を購入する需要は、依然として価格に敏感なままである。

デベロッパーの財務体質が改善

需要構成の変化と並んで、同機関はデベロッパーの財務体質が改善し、業界全体でビルダーの財務状況が健全化していると指摘した。この統合は、2010年代の業界全体のストレスを経て進んだ。当時は、レバレッジの高いビルダーや停滞したプロジェクト、2016年のデモネタイゼーション（紙幣廃止）およびその後の政策変更により、弱いプレーヤーは淘汰された。近年、発売と販売のシェアを拡大してきた大手上場デベロッパーは、予約販売による回収の改善と低い負債の恩恵を受けており、外部借入への依存を抑えてプレミアムプロジェクトに資金を投入できる立場にある。

都市ごとに住宅販売が大きく分化

報告書はまた、都市ごとの住宅市場のパフォーマンスに大きなばらつきがあることを強調した。

西部・北部市場は減速、南部都市は堅調

CareEdge Ratingsによると、西部・北部市場の住宅販売は減速している一方、南部都市は堅調さを維持している。この分化は地域ごとの動向の違いを反映しており、ムンバイ都市圏（MMR）と首都圏（NCR）は、パンデミク後に価格が所得を上回るペースで上昇した強気局面の後に冷静化している。一方、ベンガルール、ハイデラバード、チェンナイは、情報技術および関連分野におけるホワイトカラー雇用の持続的な伸びに支えられ、安定した消化を続けている。

今後のプレミアム化トレンドの行方は、住宅ローン金利の推移、世帯所得の成長、そしてデベロッパーがアフォーダブルセグメントへの再参入を再検討するかどうかにかかっている。このセグメントでは、政府の政策支援と在庫の経済性が鍵となる変数であり続ける。

出典：Economic Times Markets