地域の住宅市場が足並みを揃えて動くことはまれである。本稿では、中価格帯戸建て住宅の価格が過去数年のそれぞれのピークから大幅に下落した大手市場、すなわち住宅購入負担の危機が幾分緩和された市場を追跡する。

7月時点で、リスト掲載の15の主要都市・郡の中価格帯戸建て住宅価格は、季節調整後でそれぞれのピークから11%~26%下落した。ピークを迎えたのは大半が2022年半ばで、うち2市場は2024年だった。2022年半ばのピークは、2022年3月の連邦準備制度理事会(FRB)による初回利上げに続く借入コストの急騰と時期が重なる。30年固定住宅ローンの平均金利は2022年初の約3%から同年秋までに7%超へ上昇し、融資に依存する購入者にとっての負担能力を著しく悪化させた。

7月号ではリストを整理するため、掲載基準を-10%から-11%に引き上げた。この不定期シリーズを1年前に開始した際には基準は8%で、掲載はわずか10市場、最大下落率は22%の簡潔なリストだった。さらに5つの主要都市が10%の価格下落を記録した。価格下落は、需要が幅広く弱まった状況の中で進行している。下記の関連記事で取り上げたとおり、全米の住宅販売保留件数は記録上2番目に低い水準まで落ち込んでいる。

テキサス州

オースティンは26%の下落でリスト首位となった。広大なダラス・フォートワース地域からは、マッキニー(-14%)とフォートワース(-11%)の2都市がリストに入った。フリスコ(-10%)、ガーランド(-9%)、プレイノ(-9%)、アーリントン(-7%)、ダラス市(-7%)など、同圏内の他の主要都市はリスト入りを逃した。

ダラス・フォートワース地域は長年にわたり多くの企業と住民を惹きつけ、住宅建設会社の重点対象となってきた。いわゆる「テキサスの奇跡」の一環として新規開発が次々と生まれた。これらの新築住宅は現在、売り出し中の中古住宅と競合している。日々厳しさを増す市場で建設した住宅を売らなければならない住宅建設会社は、住宅ローン金利の引下げ、より低い価格帯の設定、購入者へのインセンティブ供出を続けており、中古住宅市場はその圧力を感じている。こうしたインセンティブは、2022年の急騰後も長く金利が高水準で推移するなかで住宅建設業界に定着し、個々の中古売却者には通常ない価格・融資面の手段を新築住宅に与えている。

テキサス州の他の地域では、サンアントニオ(-10%)は引き上げ後の基準にわずかに及ばず、ヒューストン(-5%)とコーパスクリスティ(-3%)は依然として十分に離れた水準にある。

カリフォルニア州

カリフォルニア州からは3つの市場がリストに入っている。オークランド(-24%)、サンフランシスコ湾東岸のヘイワード(-13%)、そしてイーストベイのコントラコスタ郡(-12%)で、同郡はコンコード、アンティオック、ピッツバーグ、ウォールナットクリーク、リッチモンド、サンラモンなど多数の小規模都市を含む。3市場とも、ピーク前にパンデミック期の価格急騰を経験したイーストベイの市場である。

一方、サンフランシスコはリストから外れた。1年前の7月には15%の下落で4位につけていたが、今年は下落幅が6%に縮小した。AnthropicなどのAI企業の資金があちらこちらで投じられ、市場が荒れ始めたためで、Wolf Streetはこの変化を「AIマニアが住宅市場を動かしている」と表現している。

基準から依然として十分に離れているカリフォルニア州の他の都市には、サクラメント(-9%)、ストックトン(-8%)、サンノゼ(-6%)、サンディエゴ(-4%)、ロサンゼルス(-4%)がある。

フロリダ州

フロリダ州からは3つの郡がリストに入っている。これらの郡内の都市――多くは知名度の高い都市――は、個々には規模が小さすぎて対象となれないが、郡としては十分な規模がある。同州の戸建て市場は、複数の市場で底が抜けた状態となっている分譲マンション市場ほどには弱くない。マンション市場の弱さは、このセクター特有の圧力を反映している。全州的な保険料の高騰に加え、2021年のサーフサイドのマンション崩落を受けて、老朽建築物に構造検査の実施と積立金の設定を義務付ける州の規則が導入されており、これらのコストは特にマンションの所有者と管理組合にのしかかる。

基準未満

中価格帯戸建て住宅価格が過去数年のそれぞれのピークから下落したものの、下落率が11%未満にとどまる他の主要都市は数多くある。主要市場の中では、いずれも-10%のサンアントニオとフリスコが現在の基準に最も近い位置にある。シリーズ開始以来、リストの構成はすでに大きく変化しており、サンフランシスコは1年前に4位となった後、今回完全にリストから脱落した。

方法論とデータ

これらの価格は、「都市」または「郡」における戸建て中価格帯住宅――各市場内で価値により区分した中位層――の季節調整済み3か月平均である。データはすべてZillow住宅価格指数(ZHVI)によるもので、同指数はZillowの「全住宅データベース」に含まれる数百万のデータポイントに基づいており、公的記録(税務データ)、MLS、不動産仲介業者、各地のリアルター協会、不動産エージェント、全米の世帯から情報を得ている。市場外取引やオーナー直接販売取引の価格データも含まれる。これらは中央値価格ではない。

11%~26%の価格下落となった15の主要都市については、各市場で左から順に、ピークからの価格下落率、前月比(MoM)、前年同月比(YoY)、2000年1月以降の上昇率が示されている。

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出典:Wolf Street