信仰に基づく投資にはマーケティング上の問題がある。セクターが拡大するにつれ、ラベルはその背後にある実質よりも速く広がった。外部からは、資産にコミュニティ基盤を真に組み込む運用会社と、インパクトに関する言説を主に資金調達の道具として使う運用会社を区別することがますます難しくなっている。Investing With Purposeの創設者スティーブン・リブマン氏によれば、その違いは一点に集約される。すなわち、計測され、報告され、検証可能なインパクトであり、このラベルを名乗る運用会社の大半はそれを提示できないという。

stakes は現実のものだ。信仰に沿った、いわゆる「聖書的に責任ある」投資は、個人の信念を反映したポートフォリオへの投資家需要とともに拡大してきた価値観ベース投資という広範な領域に位置している。しかし、特定の保有銘柄を単に除外するスクリーニング手法とは異なり、信仰に基づく不動産は前向きな主張を行う。すなわち、資本が特定の資産の中で財務リターンと測定可能なコミュニティ成果の両方を生み出せるという主張である。この前向きな主張こそが検証を不可欠にするものであり、未検証の主張がセクターの信頼性に高くつく理由でもある。

「常に意図的に不誠実だとは思いません」とリブマン氏は言う。「人々は自分たちが良いことをしていると信じていると思います。ただ、それがマーケティング・ラベルになってしまうところに懸念があります。」

ESGセクターが教訓である。10年にわたるインパクト言説、ベンチマークを下回るリターン、限られた検証可能な成果は、価値主張全般に対する投資家の懐疑を招いた。規制当局もこの広範な領域に動いており、SECはESG資格を誇大表示した会社に対して執行措置を取ってきた。これはインパクト主張が評判とコンプライアンスの両面で重みを持つことを示すものだ。信仰に基づく不動産は、運用会社が「言っていることをやっていると証明するにはどうすればよいか」という単純な問いに答えられなければ、同じパターンを繰り返すリスクがある。

監査済み財務諸表は最低ライン

不動産運用会社全般に適用される基本的なデューデリジェンスの質問は、信仰に基づく運用会社にも等しく当てはまる。監査済み財務諸表、分配履歴、四半期報告、リスクの全体像、リターンの実績である。これらは、運用会社がミッション言説を前面に出しているからといって免除できる随意の項目ではない。それらは最低基準であり、これらを提示しない運用会社は、どれほど説得力のあるストーリーであっても懐疑的に扱われるべきだ。

この点についてリブマン氏は率直だ。運営における信仰の側面は投資規律の代替にはならず、それと並んで、同じ透明性と説明責任の基準に従うべきだという。

「監査済み財務諸表を作成していますか。総リスク、総リターン、監査済み財務諸表、分配の頻度、四半期財務報告の内容といった点を、優れた投資アドバイザーと同じ目線で見なければなりません」とリブマン氏は言う。「当社にとって、それらは当社が追跡するインパクト指標と何ら変わりません。両方を投資家に提供し、何が起きているのか全体の複雑な姿を見えるようにすべきです。」

計測されたインパクトとはどのようなものか

財務面の基準を超えて、リブマン氏が指摘する構造的なシグナルが、本物のコミュニティ基盤を持つ運用会社とそうでない会社を分ける。それは、インパクト指標を財務指標と同じ規則性と具体性で報告する能力である。

これは多世帯住宅業界における広範な変化とも呼応している。放課後サポート、学習支援、コミュニティイベントといった住民サービス・プログラムは、勤労者向けおよび低価格住宅における運営戦略として注目を集めている。リブマン氏が強調する区別は、プログラムを実施しているかどうかではなく、そのプログラムが入居率や純営業収益と同じ規律で定量化され、投資家に報告されているかどうかだ。

Investing With Purposeでは、これはPurposed Care Indicatorsという形をとる。標準的な財務KPIと併せて、コミュニティ成果を四半期ごとに追跡する報告フレームワークである。現場プログラムを通じてどれだけの住民が関わったか。どれだけのケア活動が完了したか。コミュニティイベントへの招待がどれだけ発せられ、受け入れられたか。どれだけの子どもたちが文房具、学習支援、放課後プログラムを受けたか。

これらはピッチ資料の中の願望的な数値ではない。純営業収益、入居率、分配サマリーと併せて、毎四半期投資家に報告される。この二重トラックの報告は、財務とコミュニティの両面で説明責任を生み、ミッションが実行されているのか、それとも主張されているだけなのかについて投資家に検証可能な姿を与える。

「何人と話し、何人と共に祈り、現場でどれだけのケア活動が行われたか、それらすべてを投資家に報告しています」とリブマン氏は言う。「あなたの投資がどのようにこのレベルのインパクトの資金となったかを示すものです。」

評価するすべての人が問うべき質問

信仰に基づく多世帯住宅運用会社を評価する者にとって、リブマン氏はデューデリジェンスを最も本質的な形に集約する。その運用会社は、具体性と一貫性をもって、語られるコミュニティ成果が実際に資産の中で起きていることを示せるか、ということだ。

良いストーリーは証拠ではない。ピッチ資料の価値観声明も証拠ではない。財務パフォーマンスとコミュニティインパクトの両方を追跡し、時間をかけて一貫して作成される四半期報告こそが証拠である。両方を提示でき、成果と併せてリスクも報告する意思のある運用会社だけが、その主張を真剣に受け止められる。

「誠実な報告です」とリブマン氏は言う。「それを継続的かつ正確に報告する能力がありますか。そして、その投資の中でそれがどういうものか、リスクについても運用会社は伝えてくれますか。」

投資家にとって、実用的なテストは反復可能だ。インパクト主張を受け入れる前に、複数の連続する四半期にわたる対になった報告を求めることだ。信仰に基づく不動産セクターは成長を続け、ラベルは広がり続けるだろう。最も効果的にこの領域を航行する投資家は、証拠を求め、証拠が実際にどのようなものかを知っている者たちだろう。

Investing With Purposeについて

Investing With Purposeは、サウスカロライナ州ブラフトンに拠点を置く信仰に基づく多世帯住宅不動産会社である。同社は全米で多世帯住宅資産に投資し、機関水準の投資運用と、「資本が召命に出会う」という意図的な価値観フレームワークを組み合わせている。詳細はiwpurpose.comを参照。

免責事項：本記事は情報提供のみを目的としており、法律、財務、投資に関する助言を構成するものではありません。ここに表明される見解と意見は引用された個人のものであり、言及された会社、製品、サービスの推奨を表すものではありません。読者は独自のデューデリジェンスを行い、投資判断の前に資格ある専門家に相談すべきです。

情報開示：言及された個人または会社は、KeyCrewと商業的関係を持つ場合があります。

出典：citybuzz