データセンター不動産投資信託（REIT）で世界最大級のデータセンター事業者であるDigital Realty（NYSE: DLR）は、第3四半期に年換算GAAP基本賃料（締結リースの年間賃料相当額）で過去最高となる8億5,500万ドルのリースを締結し、史上最も強いリーシング四半期を報告するとともに、通期コアFFO（コア・ファンド・フロー・フロム・オペレーションズ）ガイダンスを引き上げた。

2026年10月29日に発表された第3四半期決算では、新規受注額が前の四半期最高値を20%上回った。通常「安定した事業」と形容されるビジネスとしては際立った加速である。8億5,500万ドルという数値は100%持分ベースで測定されており、プラットフォーム全体で締結されたリースの全額を含む。Digital Realty自身の持分ベースでは、受注額は6億2,700万ドルとなった。この差額は、共同開発プロジェクトにおけるパートナーの持分を反映したものであり、大規模データセンター建設で一般的になっている資金調達構造である。

取引は、大手クラウドおよびAI事業者向けのハイパースケール契約と、幅広いエンタープライズ顧客にスペース・電力・接続性を提供する同社のコロケーションおよびインターコネクション事業の両方にわたった。

同社はこの勢いの多くを人工知能（AI）によるものとしている。AIインフラを構築する組織はハードウェアの設置場所を必要としており、すぐに利用可能なデータセンター容量の供給は逼迫し続けている。新施設の計画と建設には数年を要し、十分な系統電力の確保は業界の中心的な制約要因の一つとなっている。希少性は賃貸事業者の価格決定力を強め、その圧力がDigital Realtyの有機的成長に直接反映されている。

市場予想を上回る数字の内訳

四半期のコアFFOは1株あたり2.10ドルとなり、前年同期比11%増となった。FFOは、REITが従来の純利益の代わりに用いる収益指標であり、不動産減価償却費を除外するため、賃貸事業者が実際に生み出すキャッシュフローをより正確に把握できる。

経営陣は通期コアFFO予測を1株あたり8.30〜8.35ドルに引き上げ、前年比約13%の成長を示唆した。

賃料支払いがまだ開始されていない締結済みリースの受注残は、100%持分ベースで過去最高の25億ドル、Digital Realtyの持分ベースで18億ドルに膨らんだ。この額は発生済みデータセンター賃料収入の約40%に相当し、同社によれば2027年〜2028年以降の収益の見通しを提供するという。

テナントは離れず、より高い賃料を支払っている

ヘッドライン数字の下にある運営指標は、むしろより示唆的だった。解約（Churn）、すなわち退去テナントによって失われる賃料の割合は過去最低の0.7%に低下した。容量が逼迫した市場としては、極めて定着率の高いテナント基盤である。

契約更新も高い価格で行われた。キャッシュ・リリーシング・スプレッドは11.8%に達し、更新した顧客が従前の契約より有意に高い賃料の支払いに同意したことを意味する。

同一資産キャッシュNOI（純営業収益）は前年比約6%増となった。この指標は既に所有・運営している物件からの収益を追跡するものであり、新築や買収による成長と有機的成長を区別する。安定化稼働率（通常水準で運営されている物件を計上する指標）は93.4%に達した。

220億ドルの建設への賭け

この需要に応えるため、Digital Realtyは大規模な建設を進めている。同社は1.5ギガワットの容量を建設中で、想定コストは約220億ドル、うち63%は既に事前リース済みである。建設完了前にテナントを確保することで、この規模の建設における投機的リスクを抑えている。経営陣は開発全体の平均安定化利回りを11.6%と見込んでいる。これはプロジェクトの稼働開始後に投資額に対して期待する年間営業収益を意味する。

AI建設ラッシュがここに集中し続ける理由

Digital Realtyは自社をクラウドおよびキャリアニュートラルなデータセンタープラットフォームと位置づけている。ニュートラルであるとは、単一ベンダーのエコシステムに固定されることなく、顧客が複数のクラウドプロバイダーやネットワークキャリアに一つの拠点で接続できることを意味する。

第3四半期の需要は幅広く、従来のクラウドコンピューティングやエンタープライズのワークロードに加え、AIインフラが大きく寄与した。AIハードウェアはラックあたりの消費電力が従来のサーバーよりはるかに大きく、既に建設・給電・入居可能な状態にある容量のプレミアムを高めている。

投資家とデータセンター市場にとっての意味

株主にとって最も重要な数字は、過去最高の受注額ではなく、発生済みデータセンター賃料収入の約40%に相当する25億ドルの受注残かもしれない。これは当四半期を大きく超えた同社の収益軌道を支えるものである。

リスクは主に実行面にある。想定コスト約220億ドルの建設パイプラインには、電力・設備・建設人員が予定通りに確保されることが必要である。事前リースされていない37%の容量も、完工まで需要が持続するかに依存している。

今後の注目点：同社がこの記録的なペースに近い受注を維持できるか、2027年〜2028年を通じて受注残がどの程度の速さで賃料収入に転化するか、そして1.5GWのパイプラインの事前リース率が現在の63%を上回るかどうかである。