フィナンシャル・タイムズは22日付の報道で、従来型住宅ローンと併せて13万ドルのビットコイン担保ローンを組み、借入額の2.5倍にあたる25万ドル相当のビットコインを担保に差し入れた住宅購入者について伝えた。

要点は以下の通り。担保比率は貸付額1ドルに対してビットコイン2.50ドル。返済を60日滞納すると担保のビットコインが清算される可能性がある。事前審査の申請額は希望融資額ベースで3億6000万ドルに達した。金利7.40%での13万ドルのローンは月額約900ドルとなる。

案内には載らない2本目のローン、契約時には2本のローンが

BetterとCoinbaseは3月にこの商品を発表し、8月に一般提供を開始した。「初のトークン担保型コンベンションモーゲージ」を掲げ、ファニー・メイ標準の住宅ローンと暗号資産担保を組み合わせ、新しい世代の借り手に住宅取得の機会を広げる仕組みとして位置づけている。Betterはその後CoinDeskに対し、事前審査の申請額が希望融資額ベースで3億6000万ドルに達し、ウェイティングリストから予測していた2億6000万ドルを上回ったと説明した。開示された数値は申請ベースであり実行済み融資額ではない。事前申請のうちどれだけが契約締結に至るかが、次に注目すべきデータだ。

借り手が契約時に受け取るのは実際には2本のローンだ。1本目は住宅に対するファニー・メイ準拠のコンベンションモーゲージ。2本目は頭金の現金部分に充てられ、差し入れられたビットコインと物件に対する第二位の担保権によって担保される。両方ともBetterが組成し、15年または30年の固定金利となるが、差し入れられたビットコインがメインの住宅ローンの審査に有利に働くことはない。

Betterの商品ページは、この選択を「売却するか、担保に入れるか」として提示している。デフォルトの試算例では、初期時点で4万6000ドルの「推定純利益」が生じるとされる——その大半は、購入者が頭金として用意しなくてよくなった現金だ。ただし、この比較は契約締結日で止まっており、それ以降の部分は扱っていない。

13万ドル分のビットコインを保持するコスト

FTが報じた借り手は25万ドル相当のビットコインを担保に入れたが、このローンで維持されたエクスポージャーはそれとは異なる。彼の代替案は、約13万ドル相当——税金があればそれも加算——を売却し、残りを保有することだった。2本目のローンは、その13万ドル分のエクスポージャーを維持するための費用であり、一方で25万ドル全額がロックされたままとなる。

頭金用ローン単体では:

• 借入額: 130,000ドル
• 月額返済額: 約900ドル
• 30年間の利息: 約194,000ドル

これらの数値は試算例である。金利7.40%、360回の返済。10月15日時点のフレディ・マックの30年固定の平均金利に基づく。実際の金利は審査により異なる。この計算にはメインの住宅ローン、諸費用、固定資産税・保険は含まれず、早期返済は想定していない。

週次平均7.40%の金利では、借り手は13万ドル分のビットコインを保持するために月額約900ドルを支払うことになる。この担保差し入れが成立するのは、税引き後でその部分の値上がりが利息と諸費用を上回った場合のみだ。返済額は固定だが、利益はそうではない。

ビットコインは60日、住宅は180日

Betterは、ビットコイン価格の下落が追加担保の差し入れや強制売却を引き起こすことはないとしている。同社のFAQでは、返済中であっても設定したローン・トゥ・バリュー比率で担保が自動的に清算され得るマージンローンと対比している。

滞納後のタイムラインは以下の通り:

• 1日目: 返済期限の翌日から滞納が開始。
  30日目: 滞納を解消する期限。
• 60日目: Betterは担保のビットコインを清算できる。
• 180日目: 住宅の競売手続きが開始され得る。

この保護が対象とするのは価格であり、収入ではない。暗号資産価格の下落と失職に見舞われた世帯でも、マージンコールは免れるが、60日時点でビットコインが売却されないようにするための返済は続けなければならない。さらに頭金用ローンも第二位の担保権を持つため、住宅自身もその担保となる。

住宅ローン完済までロックされ、再利用される可能性も

BetterのFAQは、ビットコインがいつ戻ってくるかについて3つの異なる回答を示している。1つは頭金用ローンの返済完了時に返還されるとし、別の回答はメインの住宅ローンが完済またはリファイナンスされた後に限るとし、3つ目は住宅の売却と頭金用ローンの完済時に解放されるとしている。BetterはCoinDeskに対し、担保はコンベンションモーゲージが返済またはリファイナンスされるまでロックされ続けると説明しており、30年ローンでは数十年に及ぶ可能性がある。

その間、コインが手つかずのまま保管されるとは限らない。BetterはCoinDeskに対し、返済時に返還できる同額を確保することを条件に、担保のビットコインを再担保化(リポセカリゼーション)して他に活用する場合があると説明した。借り手に支払われるのは同数量のビットコインであり、必ずしも同じコインではなく、その引渡しはBetterの対応能力に依存する。両社によると、Coinbaseはカストディアンおよび技術提供者としての役割のみを担い、融資の実行や清算の決定には関与しない。

税制上の論点と、本当に重要な試金石

売却を避ければ納税も避けられる場合がある。IRS(米内国歳入庁)はデジタル資産を財産として扱っており、売却はキャピタルゲインの実現となり得る。Betterの試算例では一律20%を適用しているが、連邦の長期キャピタルゲイン税率は所得に応じて0%、15%、20%であり、短期の譲渡益は通常所得として課税され、結果は保有者の取得価額(コストベーシス)にも左右される。Better自身、借り手に税務専門家への相談を勧めている。

決め手となるのはキャッシュフローだ。担保に差し入れたビットコインはロックされている間は支払に使えないため、借り手の収入はローンが続く限り両方の返済を賄わなければならない。

本記事は情報提供のみを目的としたものであり、金融、法務、税務に関する助言を構成するものではありません。ローンの条件や適格性は異なります。計算は試算例です。