ビル・アックマン氏によれば、ニューヨーク市で暮らすのが非常に高くつく理由は資本主義ではなく、シティ・ホールにある。

Fortune の編集長 Alyson Shontell 氏との幅広いインタビューで、Pershing Square の CEO である同氏は、ニューヨークの住宅 affordability 危機は市場の失敗ではなく政策の失敗だと主張し、ゾーラン・マムダニ市長の家賃凍結方針が問題を悪化させていると述べた。

「ニューヨーク市を縮図として考えましょう。まず住宅コストからです」とアックマン氏は Fortune に語った。「左派の市長たちは、ここでデベロッパーが建設するのを非常に難しくしてきました。マムダニ氏も家賃を凍結することで、問題をさらに悪化させるだけです。」

この発言は、自らを民主社会主義者と名乗るマムダニ氏が就任し、公約を実現してから数か月後に出たものだ。6月、ニューヨーク市の Rent Guidelines Board は、約100万戸の家賃安定化住宅について、1年および2年契約の家賃を凍結することを 7-1 で可決した。2年契約の家賃を凍結するのは市史上初めてだった。マムダニ氏はこの採決を「ニューヨーク市のテナントにとって歴史的な勝利」と呼んだが、アックマン氏の見方は異なる。

真っ二つに分断された市場

アックマン氏の中心的な主張は構造的なものだ。ニューヨークの家賃安定化制度は、住宅市場を事実上二つに分断し、一方で凍結された収入を抱える大家が、もう一方で家賃を引き上げることで埋め合わせをしているという。

「ニューヨーク市の多くの建物では、テナントのおよそ半分が家賃凍結のある家賃安定化住宅に住み、残り半分は市場家賃です」とアックマン氏は述べた。「そのため大家は、フリー・マーケット側の家賃を引き上げ、利払いを賄うのに十分なキャッシュフローを確保します。それは、住宅 affordability 問題に寄与する悪い政策です。」

同氏はまた、家賃規制の別の帰結として、現行ルールでは改修費を回収できないため、大家が住戸を市場から外していると指摘した。この問題は一つの建物にとどまらない。ニューヨークではもともと住宅供給が逼迫しており、空室や利用不可の住戸が一つ増えるごとに、残る市場への圧力が高まるからだ。

「およそ60,000戸が、家賃規制の下では改修費を回収できないため、市場から外れています」と同氏は述べた。2026年4月時点で、州は57,000戸超の空室となっている家賃安定化住宅を報告している。

支援団体や市のデータは、空室の家賃安定化住宅が大量にあることを長年追跡してきたが、その原因については争いがある。テナント団体や一部の住宅研究者は、住宅 affordability に長期的な損害を与えたのは安定化ではなく規制緩和だと主張し、1994年から2019年の間に 300,000戸超が規制緩和されたと指摘している。テナント支援団体が引用した Moody’s の分析では、5年間の家賃凍結が 2030 年までに市全体の集合住宅ローンの約 6% をデフォルトリスクにさらすにすぎないとされた。

エネルギーコストと「もっと建てるべきだ」という論点

アックマン氏は同じ批判をニューヨークのエネルギーコストにも向け、市場要因ではなく政策選択の結果だとした。

「なぜニューヨーク州のエネルギーコストはこんなに高いのでしょうか。原子力を停止し、パイプラインの承認には 15 年かかり、フラッキングを禁止したからです。その結果、ペンシルベニアから天然ガスを輸入しています。これは単なる悪い政策であり、より良い政策で多くを修正できます。」

アックマン氏は、2012 年に承認を申請したものの、ニューヨーク州環境保全局（DEC）が 2016 年に必要な水質許可を拒否し、第 2 巡回区控訴裁判所が 2017 年にその拒否を支持した Constitution Pipeline を念頭に置いていた可能性がある。その後、規制上の宙ぶらりん状態が長く続いた末、同社は 2025 年 11 月に申請を全面的に取り下げた。手続き開始からおよそ 13 年が経過し、パイプラインは一度も建設されなかった。

不動産政策では、同氏は対照的な二つの例を挙げた。フロリダ州については、「最近、純粋に良い政策によって不動産税を廃止することを決めた、非常によく運営された州だ」と述べた。これはやや誇張があるが、大筋では事実に沿っている。フロリダ州議会は 2026 年 11 月の投票用紙に固定資産税軽減案を載せており、可決には有権者の 60% の賛成が必要だ。実際には不動産税を全面廃止するのではなく、より大きな居住用住宅控除を段階的に導入する内容である。

アックマン氏によれば、オースティンでは「建てやすい」ため家賃が「大幅に」下がっており、これはゾーニングや許認可改革を通じてニューヨークの住宅不足は「自ら招いたもので、解決可能だ」とする研究者の供給側の議論とも一致する。これは誇張ではない。オースティンの家賃は数年間下落し続けている。

アックマン氏は、これらの例から明確な結論を引き出した。「人々が住みたい場所で建てるのを難しくし、大家に改修費の回収を認めなければ、彼らは住戸を市場から引き上げるでしょう。」

彼が維持したい富と、望まない税

アックマン氏の住宅批判は、ニューヨークがどのような富を呼び込むべきかという、より広い持論と切り離せない。

同氏は、億万長者ケン・グリフィン氏が同市に投資し、約 250 million ドルでアパートを購入したことを肯定的に取り上げた。これはマムダニ氏の物議を醸した TikTok 動画の題材にもなった。

「その購入によって建物の経済的な成り立ちが可能になり、建設雇用が生まれ、税金を払う富裕層が流入します」とアックマン氏は主張した。

「人口の少数派である高所得者に、税収の大きな部分を負担してもらいたいのです」と同氏は述べ、上位 10% の所得者が税収の 70% を生み出していると推計した。「それは特に不公平ではありません。ただ、Elon Musk のような人たちがここに事業を置くのをためらわせたくはないのです。」

同氏はこの考えを、非居住者が所有するセカンドハウスへの「pied-à-terre」課税や、カリフォルニア州の富裕税への反対にも直接結びつけ、そのような課税は多くの場合、当初の範囲にとどまらないと警告した。

「『一度きり』と言いますが、決して一度きりではありません」とアックマン氏は述べた。「所得税も最初は小さく、ごく一部の人にしか適用されませんでした。」

最近の Fortune の報道では、マムダニ氏の pied-à-terre 課税の推進が、市内に大量に存在する未登録の「ghost cars」や不在所有者に起因する問題に直面していると別途指摘されており、そのような課税が実務上いかに執行しにくいかを示している。

社会主義について問われると、アックマン氏は曖昧にしなかった。「答えは社会主義ではない。社会主義は破綻だ」と述べた。そして続けて、「マムダニ氏がこれらの計画の実行に成功したら、ニューヨーク市に何が起きるか見ていればいい」と警告した。

マムダニ氏に対する同氏の公の姿勢は市長予備選にさかのぼる。その際、アックマン氏は中道の対抗候補に資金を出すと約束し、マムダニ氏の綱領を「NYC にとって破滅的」と呼んだ。

資本主義を擁護する億万長者の主張

住宅をめぐる批判は、インタビュー全体を通じてアックマン氏が展開したより大きな主張の一部だ。それは、住宅 affordability と格差に対処する最も有効な手段は、政府による再分配や慈善ではなく資本主義だというものだ。

アックマン氏は長年、人生における人の重要性は、最終的には最も多くの人々にどれだけ良い影響を与えたかで測られると述べてきた。

同氏はまた、株式市場参加によるいわゆる「wealth effect」にもこの議論を結びつけ、米国人の約半数が株価上昇の恩恵を受けておらず、その背景の一部にマムダニ氏のような候補者への支持があると語った。

米国が株式市場の富に過度に依存していると主張する代わりに、アックマン氏は逆の見方を示した。

「賃金は株式ほど早く複利で増えません。だから、資本主義を信じるためには、誰もが株式市場に参加する必要があるのです」と同氏は述べた。これは、トランプ政権に提案し、のちに「Trump savings plan」となった構想、つまり雇用主の退職制度がない労働者を対象に政府が積み増しする 401(k) 型口座を推す理由として同氏が挙げてきたものだ。

アックマン氏の診断がニューヨークの住宅データと一致するかどうかは依然として争いがあるが、マムダニ氏の家賃凍結が実施されるなか、同市の住宅 affordability 危機の責任は誰にあるのかをめぐる議論は一層激しくなっている。2.7 million 人のフォロワーを持ち、ホワイトハウスへ直接つながるアックマン氏が、この争いから引く可能性は低そうだ。

この記事のために、Fortune の記者は調査ツールとして生成 AI を使用した。編集者が公開前に情報の正確性を確認した。

Bill Ackman 氏への Fortune の完全版インタビューはこちら。

この記事は元々 Fortune.com に掲載されたものです