AIブームでサンフランシスコが全米最熱の住宅市場に、豪邸不足が深刻化
重要ポイント
- •サンフランシスコの住宅価格の中央値は過去12か月で25%上昇して160万ドルに達し、物件によっては50件の申し込みが集まり、2500万ドルの全額現金での買い提案でも落札できないケースもある。
- •OpenAIの現職・元従業員は予想されるIPO後に税引き後約1350億ドルの株式を保有する可能性があり、Anthropicの従業員もさらに約630億ドルとみられ、合わせるとサンフランシスコの住宅ストック価値のほぼ33%に相当する。
- •サンフランシスコの平均家賃は1年で1000ドル以上上昇して約4600ドルとなり全米最高水準。年収7万5000ドルの世帯が購入可能な3月の物件はわずか2.1%だった。
- •AIブームによる技術都市間の明暗が生じており、サンフランシスコの中央売却価格は前年比6%上昇し有効掲載物件は18.4%減少した一方、シアトルではAmazonとMicrosoftの人員削減の中で住宅価格が3.6%下落して80万9479ドルとなった。
- •サンフランシスコは2025年12月にファミリー・ゾーニング・プランを可決し、高密度住宅を認め、2025年後半に空室率34.4%だった空きオフィススペースの住宅への転換を可能にした。
サンフランシスコの住宅市場は劇的な転換を遂げている。かつてパンデミック期の都市の衰退の代名詞だったこの街は、AIブームに後押しされ、全米で最も過熱した住宅市場へと変貌を遂げた。AI企業の裕福な従業員たちが「すぐ入居できる家」をめぐって激しく競争しており、市場の一部では2500万ドルの全額現金での買い提案すら不十分とみなされるほどである。
空室だらけのオフィスから50組が競う内覧会へ
3年前のサンフランシスコはまったく違う姿だった。パンデミックでリモートワークが急増し、2020年から2022年にかけて市は6万人以上の住民を失った。住宅の中央売却価格は2023年1月には128万ドルまで下落し、前年春の最高値168万ドルから大きく落ち込んだ。
その不況は今や終わった。住宅価格の中央値は過去12か月で25%急上昇し、不動産エージェントのポール・キッチン（Paul Kitchen）によれば、物件によっては50件もの申し込みが寄せられているという。
「あまりにも馬鹿げていて常識外れなので、笑うしかありません」とキッチンは語り、トップクラスの購入希望者が2500万ドルを現金で提示しながら、それでも家を手に入れられない状況を説明した。
なぜAIマネーはこれまでと違うのか
サンフランシスコはこれまでも技術ブームの恩恵を受けてきたが、AIブームが際立っているのは、富を比較的少数の人々に集中させる点にある。ほとんどのAI企業はまだ株式公開していないため、富は限られた従業員と投資家の手の中にとどまっている。これは以前のサイクルとは対照的である。かつては新規上場企業が株式の利益を一気に幅広い株主や従業員に分配したが、今回は見込みされる上場が実現するまで、潜在的な利益の多くが非公開の手中に留まっている。
関係するペーパーウェルス（帳簿上の富）の規模は膨大だ。OpenAIが予想される評価額でIPOを実施すれば、同社の現職・元従業員は税引き後で約1350億ドルの株式を保有する可能性があり、Anthropicの従業員もさらに約630億ドルを保有するとみられる。この2つの富を合わせると、サンフランシスコの住宅ストックの価値のほぼ33%に相当する。この比較が示すのは、地理的条件と長年の区画規制によって供給が制約されてきたこの街では、その富のごく一部が地元不動産に流れるだけで価格を動かしうるということだ。
OpenAIとAnthropicはいずれも株式市場への上場を計画している。両社は過去2年間でそれぞれサンフランシスコに約100万平方フィートのオフィスを賃借し、従業員をオフィスへ復帰させている。この変化は、2025年後半に34.4%に達したオフィス空室率が示すパンデミック期の中心街の空洞化を、転換させ始めている。
家賃上昇で低所得の購入希望者は締め出し
圧力は高級物件市場にとどまらない。若く高給のテック労働者は月1万ドルの家賃を支払っており、賃貸物件の中には数時間で何百件もの問い合わせが殺到するものもある。サンフランシスコの平均家賃は1年で1000ドル以上上昇して約4600ドルとなり、ニューヨークをわずかに上回り全米で最も高い賃貸市場となっている。
平均的な所得の世帯はさらに厳しい状況に直面している。Realtor.comと全米不動産協会（NAR）による2026年5月の分析によれば、3月の掲載物件のうち、年収7万5000ドルの世帯が購入可能なのはわずか2.1%（2475戸）だった。教師や看護師など、市が依存する労働者にとって、購入可能な物件の減少は、パンデミック期の人口流出で表面化した中産階級の流出への懸念に拍車をかけている。
二つの技術都市の明暗
AIブームがすべての技術都市を押し上げたわけではない。シアトルでは、AmazonとMicrosoftの人員削減の影響を受け、住宅価格が3.6%下落して80万9479ドルとなった。
対照的に、サンフランシスコの7月の中央売却価格は前年比6%上昇して160万ドルとなり、一方で有効掲載物件は18.4%減少し、全米で最も急激な在庫減となった。
第1四半期には、サンフランシスコからシアトルへの転居者の流れは369人まで減少し、2021年の5100人超から大幅に落ち込んだ。「AIはテック労働市場を再編しており、サンフランシスコとシアトルはその移行の両面を象徴しています」と、Redfinの経済調査部門責任者チェン・ジャオ（Chen Zhao）は述べた。
サンフランシスコの次の一手は？
市政当局は住宅供給の拡大に動いている。サンフランシスコは2025年12月に「ファミリー・ゾーニング・プラン」を可決し、より多くの地域で高密度な住宅建設を可能にした。この法律は改革も可能にし、空きオフィススペース（2025年後半の空室率は34.4%）の住宅への転換を促し、住宅需要が高まる中、リモートワークが残した商業不動産の供給過剰への対応を図る。
新規建設が間に合って意味のある影響を与えられるかは依然として未知数であり、需要は販売中の住宅数を上回り続けている。今後、OpenAIとAnthropicの株式公開が実現すれば、この分野のペーパーウェルスがどれだけ購買力に転化するかを試すさらなる試金石となるだろう。
