Le vendite di case esistenti negli Stati Uniti a luglio hanno registrato un tasso annualizzato corretto per la stagionalità di 4,06 milioni, leggermente al di sopra della stima di consenso di 4,05 milioni, secondo i dati pubblicati dalla National Association of Realtors l'11 agosto.

Il dato del mese precedente era stato originariamente riportato a 4,09 milioni ma è stato rivisto al rialzo a 4,13 milioni.

Dati chiave di luglio:

• Vendite: -1,7% su base mensile rispetto a una lettura precedente di -2,4% (rivista a -1,4%)
• Prezzi delle case: +2,0% su base annua
• Prezzo mediano: 434.100 dollari
• Scorte: 4,6 mesi di offerta, invariate rispetto al mese precedente

Poiché le vendite di case esistenti vengono registrate alla chiusura — in genere dai 30 ai 60 giorni dopo la firma del contratto — i dati di luglio riflettono in gran parte le decisioni di acquisto prese a maggio e giugno, rendendo la serie un indicatore in ritardo della domanda abitativa.

Il mercato immobiliare rimane in uno stato stabile, con tassi ipotecari elevati — guidati dall'aumento dei rendimenti del Tesoro e modulati dalle aspettative sulle politiche della Federal Reserve — che continuano a pesare sull'attività. Adeguando per il CPI, l'accessibilità ha mostrato un miglioramento lieve ma costante. Una questione chiave aperta è la traiettoria dei tassi di prestito da qui in avanti, con i partecipanti al mercato che osservano attentamente le prossime mosse della Fed in cerca di segnali su un eventuale allentamento significativo dei tassi ipotecari.

Una preoccupazione strutturale di lungo periodo è che le costruzioni residenziali negli Stati Uniti non hanno tenuto il passo con la formazione di nuove famiglie, creando un divario di offerta che potrebbe richiedere prima o poi una significativa ripresa dell'attività edilizia. I 4,6 mesi di offerta attualmente sul mercato rimangono al di sotto dei circa sei mesi generalmente associati a un mercato immobiliare in equilibrio. I costruttori, tuttavia, potrebbero aver bisogno di un segnale di prezzo più forte prima di accelerare le costruzioni.

Le vendite di case esistenti rappresentano la componente più ampia del mercato immobiliare statunitense e sono monitorate da vicino per individuare segnali sulla fiducia delle famiglie, sull'accessibilità, sulla domanda di mutui e sulla spesa legata all'abitazione. I dati coprono le chiusure di case unifamiliari, case a schiera, condomini e cooperative, rendendo la serie più ampia e generalmente meno soggetta a revisioni rispetto ai dati sulle vendite di case nuove, che si basano sulla firma dei contratti.

Contesto della ripresa di maggio

Fino a maggio, il mercato aveva mostrato una modesta ripresa dalla debolezza indotta dai tassi che ha depresso i volumi dal 2022. Le vendite sono aumentate del 3,2% rispetto ad aprile e sono risultate in aumento del 3,2% anche su base annua, raggiungendo un tasso annualizzato corretto per la stagionalità di 4,17 milioni — il ritmo più sostenuto da dicembre. Le case unifamiliari hanno guidato il miglioramento, con vendite in aumento del 3,5% su base mensile a un ritmo annualizzato di 3,80 milioni, mentre le vendite di condomini e cooperative sono rimaste invariate a 370.000.

L'accessibilità è migliorata in certa misura, con l'indice di accessibilità della NAR in salita a 105,6 da 97,5 dell'anno precedente, poiché la crescita dei redditi ha superato gli aumenti dei prezzi delle case in molte regioni. Ciononostante, l'accessibilità rimane il vincolo centrale del mercato. Il tasso medio del mutuo fisso a 30 anni era del 6,44% a maggio, superiore ad aprile ma al di sotto del 6,82% registrato un anno prima.

Le scorte si stanno muovendo nella giusta direzione, sebbene solo gradualmente. L'offerta invenduta è aumentata del 3,3% a maggio a 1,55 milioni di case, equivalenti a 4,5 mesi di offerta. Nonostante l'aumento degli annunci, i prezzi sono rimasti fermi: il prezzo mediano nazionale delle case esistenti è aumentato dell'1,3% su base annua raggiungendo un record di maggio di 429.300 dollari, suggerendo che l'offerta aggiuntiva non ha ancora prodotto un sollievo diffuso dei prezzi. I compratori alla prima casa hanno rappresentato il 35% delle vendite, mentre gli acquirenti in contanti sono rimasti stabili al 25%.

Report del mese precedente